지난해 20%가 넘는 급등세를 기록하며 수도권 집값 상승을 주도했던 경기도 과천시 아파트 시장이 올해 들어 정반대의 흐름을 나타내고 있다.
매매가격은 사실상 상승세를 멈췄으며 전세가격은 수도권에서 가장 큰 하락폭을 기록했다.
분당, 용인 수지, 화성 동탄 등 경기 남부 주요 지역에서 상승세가 이어지는 것과 달리, 과천만 독자적인 정체 국면에 들어선 모양새다.
지하철 접근성과 신축 대단지 입지를 갖춘 과천은 지난해 준강남으로 불리며 시세를 끌어올렸으나 최근 거래 양상은 완전히 달라졌다.
한국부동산원 자료에 따르면 과천의 지난해 아파트 매매가격은 20.46% 상승했다.
수도권에서는 서울 송파구에 이어 두 번째로 높은 상승폭을 기록하며 이른바 준강남의 입지를 증명했다.
그러나 올해 8월 1주 기준 과천 아파트 매매가격의 누적 변동률은 -0.01%로 집계됐다.
같은 기간 동탄(15.99%), 용인 수지(12.05%), 안양 동안구(11.84%), 성남 분당(10.74%) 등이 오른 것과 비교하면 매매가 흐름이 현저히 둔화된 수치다.
매매시장보다 더 큰 변화를 보이는 곳은 전세시장이다.
올해 8월 1주까지 과천 아파트 전세가격 변동률은 -4.36%를 기록하며 수도권 내에서 가장 큰 하락세를 나타냈다.
이 같은 전셋값 약세의 주요 원인으로는 대규모 신규 주택 공급이 꼽힌다.
과천지식정보타운 내 약 8,160가구 조성을 비롯해 기존 주공아파트 1~12단지 재건축을 통한 가구 수 증가(1만 3,522가구에서 1만 8,265가구로 확대)가 영향을 미친 것으로 보인다.
향후 주암지구(6,165가구)와 과천지구(1만 2,04가구) 등의 공급도 예정되어 있다.
국토교통부 실거래 데이터에 따르면 과천시 원문동 래미안슈르 전용 84.96㎡는 지난 6월 22억원에 거래된 후 7월에는 17억 5,000만원에 거래된 사례가 확인됐다.
다만 동일 평형이라도 층, 향, 내부 상태, 거래 조건에 따라 금액 차이가 크게 발생할 수 있다.
반면 고가 거래도 함께 이어지고 있다.
과천위버필드 전용 84㎡가 25억 7,000만원, 센트럴파크푸르지오써밋 전용 101㎡가 27억 6,000만원에 매매되는 등 가격 형성대가 단지별로 엇갈리는 모습이다.
올해 1월부터 8월 사이 과천에서는 30억원 이상의 고가 아파트 거래가 총 5건 확인됐다.
과천위버필드 전용 111㎡와 과천푸르지오써밋 전용 120㎡가 각각 32억 1,000만원에 거래됐으며, 과천주공10단지 전용 124㎡도 30억원에 손바뀜했다.
초고가 시장 거래는 유지되고 있어 전반적인 폭락보다는 조건별 가격 조정과 거래 양극화 현상으로 풀이된다.
향후 과천 부동산 시장의 향방은 공급 물량, 세금 부담, 인접 지역 시세라는 세 가지 요소에 의해 결정될 전망이다.
지식정보타운 및 예정된 공공주택지구 공급 물량이 순차적으로 들어오면서 과거와 같은 공급 부족에 따른 단기 급등은 나타나기 어려워졌다.
또한 고가주택 보유에 따른 세제 개편 논의와 분당·동탄 등 주변 핵심 지역의 상대적 상승세 지속 여부도 과천 시장에 자극을 줄 수 있는 변수로 평가받는다.
과천 부동산 시장은 일률적인 폭락이 아닌 단지별·조건별 가격 편차가 커지는 조정 국면에 진입했다.
실수요자와 투자자 모두 향후 예정된 대규모 입주 물량과 보유세 부담 변수를 면밀히 살펴야 할 시점이다.
향후 실제 매매 거래량 추이와 전세가율 회복 여부가 시장의 향방을 가를 주요 관전 포인트다.
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