서울 아파트 가격을 보다 보면 내 집 마련은 일찌감치 포기하고 경기권으로 눈을 돌리게 됩니다.
그런데 서울에서 전용면적 59㎡ 아파트의 건물 분양가가 3억원대에 책정된 청약 공고가 나왔습니다.
주변 아파트의 거래 가격이 10억원을 넘나드는 가운데, 분양가만 보면 상당한 차이가 나기 때문입니다.
주인공은 서울 강동구의 고덕강일3단지로, 11월 본청약을 앞두고 관심이 쏠리는 이 단지의 실제 조건을 살펴보겠습니다.
고덕강일3단지가 눈길을 끄는 가장 큰 이유는 초기 분양가입니다.
공급 안내에 따르면 전용면적 59㎡의 건물 분양가는 약 3억4,000만~3억9,000만원으로 책정됐습니다.
인근 강동리버스트4단지 등 주변 아파트의 전용 59㎡가 10억원대에 거래되는 사례와 비교하면 숫자만으로도 상당한 격차가 느껴집니다.
다만 두 주택은 소유 구조가 다릅니다.
주변 일반 아파트는 토지와 건물의 소유권을 갖는 반면, 고덕강일3단지는 토지를 공공이 소유하고 입주자는 건물 소유권을 취득하는 토지임대부 방식이므로 분양가만으로 단순 비교해서는 안 됩니다.
고덕강일3단지는 일반적인 분양 아파트와 달리 토지 가격이 분양가에 포함되지 않습니다.
토지는 공공 소유로 남고, 입주자는 건물 가격을 부담하는 구조이기 때문에 토지 매입 비용이 포함된 일반 아파트보다 초기 주택 구입 비용을 낮출 수 있습니다.
전용 49㎡의 건물 분양가는 약 2억8,000만~3억2,000만원, 전용 59㎡는 약 3억4,000만~3억9,000만원으로 안내됐습니다.
서울에서 아파트를 마련하려면 큰 초기 자금이 필요하다는 점을 고려하면, 목돈 부담을 줄일 수 있다는 것이 이 단지의 가장 큰 특징입니다.
분양가만 보고 계약 여부를 판단하기 어려운 이유도 있습니다.
토지임대부 주택은 토지 사용에 대한 임대료를 매달 납부해야 하기 때문입니다.
공급 안내 기준으로 전용 49㎡의 월 토지임대료는 약 42만6,000원, 전용 59㎡는 약 51만1,500원입니다.
전용 59㎡를 기준으로 하면 1년 동안 내는 토지임대료만 약 613만원에 달합니다.
초기 분양가가 낮더라도 장기간 거주할 경우 임대료 부담이 누적되므로, 자금 계획을 세울 때는 분양가뿐 아니라 매달 내는 비용과 관리비, 대출 이자까지 함께 따져봐야 합니다.
고덕강일3단지는 총 1,305가구 규모로, 전용 49㎡ 590가구와 전용 59㎡ 715가구가 공급되는 것으로 안내됐습니다.
공개된 일정에 따르면 사전청약 당첨자 관련 절차는 10월 26~27일, 특별공급은 11월 2~3일, 일반공급은 11월 4~6일로 예정돼 있습니다.
다만 신청 자격과 거주 지역, 공급 유형에 따라 접수 조건이 달라질 수 있습니다.
청약을 고려한다면 본청약 모집공고에서 신청 대상과 자격 요건, 소득·자산 기준, 제출 서류를 반드시 확인해야 합니다.
고덕강일3단지는 서울에서 상대적으로 낮은 초기 분양가로 내 집 마련을 검토할 수 있다는 점에서 관심을 끌 만합니다.
하지만 일반 분양 아파트와 소유 구조가 다르기 때문에 향후 자산 가치와 처분 조건을 같은 기준으로 판단하기는 어렵습니다.
토지임대부 주택은 토지 소유권이 없고, 전매제한 등 처분 관련 조건도 확인해야 합니다.
실제 거주를 목적으로 하는지, 향후 매도 가능성과 자산 형성을 중요하게 생각하는지에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 초기 분양가와 월 토지임대료, 거주 조건을 모두 계산한 뒤 자신의 자금 상황에 맞는 선택인지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
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