- 대출 금리 절감과 신용점수 향상을 위한 방법
- 고정금리 vs 변동금리, 유리한 선택 방법
대출을 받는 것은 단순히 자금을 마련하는 과정을 넘어, 미래의 삶의 질과 직결되는 중요한 선택입니다. 소득에 맞는 대출 규모를 어떻게 설정해야 할지, 더 낮은 금리로 대출을 전환하는 방법은 무엇인지, 그리고 금융기관의 기준금리가 어떻게 결정되는지에 대한 이해가 필요합니다. 리얼캐스트에서 핀다 김호재 팀장을 만나 최저생계비 기준부터, 후순위 담보대출을 활용한 전략, 변동금리 선택 시 고려해야 할 사항까지, 대출과 관련된 핵심 정보를 들어봤습니다.
인간다운 삶을 위한 기준… 최저생계비와 대출한도
정부에서 제시하는 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율)와 같은 대출 규제는 물론 중요하지만, 실질적으로 중요한 것은 개인의 소득 수준과 대출 규모가 인간다운 삶을 유지할 수 있는지를 검토하는 것입니다. 이러한 관점에서 우리나라에서는 매년 전문가들이 모여 최저생계비에 대해 연구하고 논의하여 기준을 마련하고 있습니다.
예를 들어, 연봉이 4,000만 원인 사람이 5억 원을 대출받아 주택을 구매한다고 가정해 보겠습니다. 연봉 4,000만 원일 경우 실수령액은 약 290만 원 정도가 됩니다. 5억 원을 4%의 평균 금리로, 만기 40년으로 대출받을 경우 월 상환액은 약 210만 원이 됩니다. 그러면 실수령액에서 상환액을 제외하면 남는 금액은 약 80만 원입니다. 그러나 2025년 기준 1인 최저생계비는 1,453,208원입니다. 따라서 80만 원으로는 절대 인간다운 삶을 유지할 수 없습니다.
따라서 월 실수령액에서 대출 원리금 상환액과 최저생계비를 차감했을 때 남는 금액이 0 이상이어야만 생활이 가능하다고 할 수 있습니다.
이러한 기준으로 볼 때, 해당 사례에서는 대출 규모를 3억 원에서 3억 5천만 원으로 줄이는 것이 적절한 대출 한도가 될 것입니다.
후순위 담보대출 전략 1. 대출 금리 절감과 신용점수 향상을 위한 방법
핀다 고객들의 경우 평균적으로 4.5개의 대출을 보유하고 있습니다. 일반적으로 주택담보대출은 4%대 금리로 받으며, 이후 신용대출은 7~8%, 그리고 더 많은 대출을 진행하게 되면 9~10%까지 금리가 상승하게 됩니다. 이 경우, 제2금융권으로 넘어가게 되는 상황이 발생합니다.
그러나 이러한 상황에서 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있는 방법이 있습니다. 바로 '후순위 담보대출'입니다. 주택담보대출을 이미 최대 50~60%까지 받은 상태라도, 추가적으로 제2금융권인 캐피탈이나 저축은행에서 후순위 담보대출을 통해 최대 LTV 85%까지 대출을 받을 수 있습니다. 이때 금리는 약 7%대가 적용됩니다.
이러한 후순위 담보대출을 통해 기존의 고금리 신용대출을 상환하면, 평균 금리가 약 1.5% 정도 낮아지는 효과가 있습니다. 뿐만 아니라, 신용점수 역시 상당히 상승하게 됩니다.
예를 들어, 주택담보대출을 유지한 상태에서 후순위 담보대출로 신용대출을 모두 상환하게 되면, 신용점수는 약 100점에서 150점까지 상승할 수 있습니다.
따라서 주택담보대출을 보유하고 있고, 동시에 여러 개의 신용대출을 보유한 경우라면, 후순위 담보대출을 활용하여 신용대출을 정리하는 것이 유리합니다. 이러한 방법은 금리 절감과 신용점수 향상이라는 두 가지 효과를 동시에 얻을 수 있어 재정적인 안정성을 높이는데 기여할 수 있습니다.
후순위 담보대출 전략 2. 제2금융권 활용 방법과 유리한 선택
제1금융권에서는 후순위 담보대출을 취급하지 않습니다. 만약 시중은행이나 개인에게 후순위 담보대출이 가능하다면, 이는 LTV 60%까지 제한된 대출을 80~85%까지 확장하는 회피 수단으로 작용할 수 있습니다.
핀다에서는 후순위 담보대출을 제공하는 제2금융권 금융기관이 다양하게 존재합니다. 대출을 조회하면 주택담보대출뿐 아니라, 주택담보대출을 보유한 고객의 경우 자연스럽게 후순위 담보대출의 한도와 금리가 자동으로 확인됩니다.
반드시 핀다를 이용해야 하는 것은 아니지만, 제휴된 금융사의 수가 많은 플랫폼을 통해 대출 한도를 조회하는 것이 보다 효율적입니다. 일반적으로 금리와 한도는 대부분 동일하게 적용되기 때문입니다.
간혹 이벤트성으로 차이가 발생할 수 있으나, 보편적으로는 큰 차이가 없습니다. 따라서 제휴 금융사의 개수가 많은 플랫폼을 선택하여 대출 한도를 조회하는 것이 보다 편리하고 유리한 방법이라고 할 수 있습니다.
이러한 방식으로 대출을 비교하고 선택하면 고객들은 더 나은 조건으로 대출을 받을 수 있으며, 금융적 이점을 극대화할 수 있습니다.
후순위 담보대출과 임차보증금: 설정 순위와 유의사항
대출을 받은 이후 세입자를 받게 되는 경우, 통상적으로 설정 금액과 임차보증금을 합산하여 주택가치의 60~65% 수준을 맞추게 됩니다. 이러한 구조에서는 추가적인 후순위 담보대출이 가능해집니다.
설정 순위는 다음과 같이 정해집니다. 최초에 받은 주택담보대출이 1순위, 임차보증금이 2순위, 그리고 후순위 담보대출이 3순위가 됩니다. 이에 따라 세입자들은 집주인이 후순위 담보대출을 받는 것에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 임차 이후 설정 순위가 산정되기 때문에, 세입자의 임차보증금은 2순위로 보호받아 떼일 우려가 없습니다.
다만, 일부 경우에는 주택의 가치를 풀로 설정하여 임차보증금을 낮게 책정하고 들어오는 경우가 있습니다. 예를 들어, 집값의 30% 수준으로 임차보증금을 설정하는 경우가 해당됩니다. 이러한 경우에는 설정 금액과 임차보증금이 합산되어 주택가치의 90%를 초과하는 상황이 발생할 수 있습니다.
이러한 경우 후순위 담보대출은 어려워집니다. 따라서 세입자는 자신이 제공한 임차보증금만큼을 집주인이 상환하도록 요구하거나, 담보 설정을 감액해 줄 것을 요청하는 것이 필요합니다. 이를 통해 보증금을 보호하고, 안정적인 임대차 관계를 유지할 수 있습니다.
금리 변동성과 대출 전략: 코픽스와 가산금리
가장 낮은 금리를 제공하는 금융기관은 고정되어 있지 않습니다. 이는 시기마다 달라지며, 지난달과 이번 달에 조회한 결과가 다를 수 있습니다. 이러한 이유로 대출 비교가 필수적인 절차가 됩니다.
금융기관은 대출 금리를 낮추기 위해 가산금리를 유동적으로 조절하는 전략을 사용합니다. 실제 사례로, 과거 2010년대 초반에는 금융기관에서 역마진이 발생한 경우가 있었습니다.
당시 기준금리가 매우 높았고, 코픽스(COFIX)가 도입되기 이전에는 CD(양도성예금증서) 금리가 기준금리로 사용되었습니다. CD금리가 높았던 당시, 금융기관들은 가산금리를 0.3%~0.4%로 낮게 설정하였습니다.
이에 따라 당시 평균 대출 금리는 약 3.8%~3.9%로 책정되었습니다. 그러나 이후 CD금리가 급격히 하락하면서, 1년 후에는 대출 금리가 1.9%까지 하락하는 현상이 발생했습니다. 이러한 금리 변화로 인해 금융기관들은 역마진을 감수해야 했습니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 변동성이 낮은 기준금리를 채택하자는 취지에서 도입된 것이 바로 코픽스입니다. 코픽스는 금융채, 즉 금융기관의 자금 조달 금리의 평균을 기반으로 산정되며, 전 금융기관의 평균 금리를 반영합니다. 따라서 비교적 안정적이고 변동성이 적은 기준금리로 활용됩니다.
대출 금리 선택 전략: 1년물과 5년물 금융채의 차이점과 유리한 선택 방법
시중은행은 은행채를 발행하여 자본을 조달하고, 이를 기반으로 대출을 제공합니다. 금융채 무보증 AAA 등급 기준으로는 1년물과 5년물의 금리가 존재합니다.
1년물로 조달된 자금은 1년 변동 금리 대출에 사용됩니다. 이러한 금리는 상품의 원가로 볼 수 있으며, 여기에 마케팅 비용, 인건비, 운용 비용, 리스크 옵션 등 다양한 마진이 추가되어 고객에게 최종 대출 금리가 제공됩니다.
1년물과 5년물 금리 간에는 일반적으로 차이가 발생합니다. 통상적으로 두 금리 간의 차이는 약 0.5%로 유지되지만, 특정 시기에는 이 차이가 0.5% 이내로 좁혀지는 경우가 있습니다.
따라서 은행에서 대출을 받을 때, 1년 변동 금리와 5년 변동 금리의 차이가 0.5% 이내일 경우, 5년 변동 금리로 대출을 받는 것이 더 유리할 수 있습니다.
금리 변동성이 높은 시기에는 이러한 기준을 활용하여 보다 안정적이고 효율적인 대출 전략을 세우는 것이 중요합니다.
