[Remark] 추가 분담금 대신 환급금을 수억 이상 받는 곳이 있다?
최근 원자재값 및 인건비 등의 상승으로 공사비가 치솟으면서 재건축시장이 주춤하고 있습니다. 재건축을 위해 수억원에 해당하는 추가 분담금을 내야하기 때문에 조합원들이 사업 자체를 망설이고 있는 곳도 있는데요. 하지만 일부 단지 중에서는 추가 분담금 대신에 오히려 수억원의 환급금을 받으면서 재건축을 추진하는 곳이 있어 눈길을 끕니다.
대표적인 곳이 서울 송파구 잠실동에 위치한 ‘잠실주공5단지’입니다. 이곳은 최대 19억원의 환급금을 받을 수 있을 것으로 알려졌습니다. 땅집고가 지난달 ‘잠실5단지 정비사업 및 지구단위계획 변경안’을 확인해 보도한 기사에 따르면, 잠실5단지 전용면적 84㎡를 소유한 조합원이 재건축 후 전용 39㎡를 분양 받을 경우, 환급금은 최대 19억2500만원에 달한다고 나타났습니다. 전용 74㎡을 분양 받으면 10억1000만원을, 동일 평형대로 간다고 하더라도 7억3800만원을 환급 받을 전망입니다.
경기도 과천시 중앙동 ‘과천주공10단지’도 동일 평형을 선택한다 하더라도 최대 7억원 넘는 환급금을 받을 예정입니다. 땅집고가 지난 4월에 조합이 내놓은 추정 분담금 표를 토대로 분석한 결과, 전용 132㎡를 소유한 조합원이 동일 평형을 선택한다 하더라도 7억4000만원을, 전용 84㎡를 소유한 조합원은 같은 평형 분양 시 6억원가량을 받을 수 있다고 전했습니다.
[Remark] 공사비 급등한다는데 왜 환급금을 받을 수 있는 걸까?
다른 재건축 단지들은 추가 분담금 때문에 갈등이 심한데, 이들 단지들은 왜 수억대의 환급금을 받을 수 있을까요? 이를 이해하기 위해서는 먼저 재건축 분담금 산출방식부터 알아야 합니다.
일반적으로 조합원 개인별 분담금은 조합원 분양가액에서 조합원 권리가액을 빼면 됩니다. 여기서 조합원 권리가액이란 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치로, 감정평가액에 비례율을 곱하면 나오는데요. 비례율이란 조합원이 종전 자산 가치에 비해 정비사업 이후 받을 수 있는 자산 가치를 나타내는 비율로, 사업성을 나타내는 지표로 활용되며 통상 100%보다 높으면 사업성이 좋다고 판단됩니다.
그렇다면 잠실주공5단지를 기준 삼아 개인별 분담금을 대략 계산해 볼까요? 잠실주공5단지 전용 84㎡의 조합원 권리가액은 감정평가액 28억원에 비례율 108.11%를 곱한 30억2709만원입니다. 조합원 예상분양가는 전용 84㎡의 경우 22억8900만원입니다. 따라서 분담금 추산액은 -7억3800만원으로, 이 금액을 조합원이 돌려받게 되는 것이죠. 만일 전용 39㎡을 분양 받는다고 가정하면 조합원 예상분양가 11억200만원을 뺀 -19억2500만원을 돌려받게 됩니다.
다만 잠실주공5단지의 경우, 3.3㎡당 3종일반주거지역은 800만원, 준주거지역은 960만원을 기준으로 예측한 공사비에 맞춰 조합원 분양가가 정해진 것인데요. 만약 공사비가 지금보다 늘어나게 된다면 조합원 분양가가 높아지게 돼 환급금이 더 줄어들 수 있습니다.
[Remark] 목동, 대치, 오금 등 재건축 사업성 높은 곳은?
그렇다면 잠실주공5단지, 과천주공10단지 이외에도 어떤 단지들이 분담금 대신 환급금을 받을 수 있을까요? 한국경제가 지난달 ‘목동13단지 재건축 정비계획안’을 통해 보도한 기사에 따르면, 서울 양천구 신정동 ‘목동13단지’에서도 수억원의 환급금을 받을 수 있는 것으로 나타났습니다. 예컨대 전용 70㎡을 소유한 조합원이 전용 59㎡을 분양 받을 경우 2억8127만원, 전용 98㎡ 소유자가 전용 84㎡를 분양 받을 땐 2억3696만원을 환급 받을 수 있습니다.
서울 강남구 쌍용2차의 통합재건축 단지 내 조합원도 비슷합니다. 한국주택경제가 보도한 기사에 의하면, 쌍용2차 전용 132㎡를 소유한 조합원이 전용 43㎡을 분양 받을 경우 10억2600만원, 전용 84㎡를 분양 받으면 2억4700만원을 환급 받을 수 있습니다.
이 외에도 서울 송파구 오금동 ‘현대아파트’도 재건축시 조합원이 평형대를 줄여 분양 받으면 억대의 환급금을 받을 수 있습니다. 머니투데이가 지난 7월 보도한 기사에 따르면, 이 단지 전용 84㎡를 보유한 조합원이 전용 59㎡를 분양 받으면 3억1000만원 정도를 환급 받을 수 있습니다. 전용 170㎡를 소유한 조합원이 전용 84㎡로 줄여서 분양 받으면 4억원 정도의 환급금이 발생할 예정입니다.
[Remark] 분담금 높아 골머리 썩는 단지도 있어…
하지만, 재건축 사업 시 오히려 수억원에 달하는 분담금을 내야 하는 곳이 더 많습니다. 서울 용산구 동부이촌동에 위치한 왕궁아파트의 재건축 분담금은 8억원에서 최대 11억원에 달할 예정입니다. 한국경제가 최근 보도한 기사에 따르면, 왕궁아파트는 전용 102㎡ 단일 면적으로 구성돼 있는데요. 해당 조합원이 전용 112㎡를 분양 받을 때 1~4동은 약 11억원, 5동은 약 8억원을 분담금으로 추산됐습니다.
그뿐 아니라 치솟은 분담금으로 사업이 멈춘 곳들도 있습니다. 일례로 서울 노원구 상계동 ‘상계주공5단지’ 조합은 5억원에서 7억원에 달하는 분담금으로 갈등을 겪다 시공사와 계약을 해지했으며, 금천구 시흥동 ‘남서울럭키아파트’ 조합원들도 가구당 최대 8억8000만원의 분담금을 내야 한다는 통보를 예비신탁사로부터 받게 되면서 사업이 잠정 중단됐습니다.
상황이 이렇게 되자 서울시에서는 ‘재개발재〮건축 사업성 지원 방안’을 발표했는데요. 사업성이 낮은 곳에 분양가구를 늘릴 수 있도록 허용 용적률을 높여주는 사업성 보정계수(1.0~2.0)를 도입한 것입니다. 보정계수가 최대로 적용될수록 일반분양 물량을 더 늘릴 수 있어 사업성이 개선될 수 있는데요. 이에 분담금으로 답보 상태에 빠졌던 일부 재건축 단지에서 다시 사업을 재개할 수 있으리라 전망됩니다.
지금까지 재건축 단지들 중 환금급을 받을 수 있는 곳과 그렇지 않을 곳들을 살펴봤습니다. 한때 재건축이 로또, 황금알을 낳는 거위 등으로 불리며 인기를 끌었지만 높아진 공사비에 분담금 폭탄으로 많은 재건축 단지들이 어려움에 처해 있는데요. 그럼에도 불구하고 몇몇 단지들은 높은 환급금으로 차별화하며 시장을 주도하고 있습니다. 정부가 규제 완화 등을 통해 분담금을 줄여주는 쪽으로 진행하고 있는 상황이지만, 결국 재건축시장에도 사업성에 따라 옥석 가리기는 불가피할 전망입니다.
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