임대사업자 돈줄 막는다…만기대출 연장 불허로 ‘1.2만가구 매물’ 집값하락 유도

■ 다주택자 주담대 만기 연장 불허
임차인 있는 경우 만기연장 허용
무주택자가 ‘세낀 매물’ 매수땐
임대차 종료까지 실거주 의무유예
사업자대출 유용땐 대출 3년 금지

집값 내려갈까 : 1일 오전 서울 마포구 소재 한 부동산중개업소에 아파트 매물 정보가 붙어 있다. 윤성호 기자

정부가 고강도 대출 규제의 칼날을 다주택자에게 돌려 수도권·규제지역 아파트 담보 대출의 만기 연장을 원천적으로 불허한다. 사업자대출을 받아 주택 구입에 활용한 경우 전 금융권에서 3년간 어떤 대출도 받지 못하도록 처벌을 강화한다. 금융회사의 가계대출 총량 증가율을 1.5% 내에서 관리하고, 2030년까지 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 하향 안정화한다. 대출을 활용한 주택 투기를 봉쇄하겠다는 초강력 규제 의지를 강조해 부동산 시장을 안정화하겠다는 의도로 풀이된다.

금융위원회는 1일 재정경제부·국토교통부 등과 가계부채 점검회의를 열고 다주택자 주택담보대출 만기 연장 제한 등을 뼈대로 하는 ‘2026년도 가계부채 관리방안’을 발표했다. 이재명 대통령이 다주택자에게 금융 혜택을 제공하지 말라고 지시한 지 한 달 반 만에 나온 제도 개선방안이다. 대출 연장이 금지되는 다주택자 만기 일시상환 주담대는 1만7000가구인데 이 중 개인 다주택자의 비중은 1% 미만이며 나머지는 임대사업자의 매물이다. 올해 만기가 도래하는 물량은 약 1만2000가구로 추정된다. 이번 조치는 오는 17일부터 시행된다.

정부는 임차인 주거 안정을 위해 임차인이 있는 경우 임대차 계약 종료 시점까지 예외적으로 만기 연장을 허용한다. 대책 시행 전날(4월 16일)까지 임대인과 임차인이 묵시적으로 계약 연장에 합의한 경우다. 정부는 세입자의 주거를 보호하면서도 다주택자가 ‘세 낀 매물’을 내놓을 수 있도록 토지거래허가제상 실거주 의무를 완화한다. 무주택자가 해당 주택을 올해 12월 31일까지 허가 관청에 토지거래허가신청을 접수하고, 허가일로부터 4개월 이내에 취득하는 경우 임대차계약 종료일까지 실거주 의무가 유예된다. 토허구역 내 주택은 매수자가 취득 후 4개월 이내에 해당 주택에 실거주할 의무가 발생하기 때문에, 임대차 계약이 4개월 이상 남은 경우 다주택자가 주택을 매도할 수 없는 문제를 보완하기 위한 방안이다.

금융당국은 탈법·편법적 대출에 대한 고강도 점검과 사후조치에도 나선다. 당국은 2021년 이후 실행된 사업자대출의 용도 외 유용 여부를 전면 점검하고 적발 시 즉각 대출 회수와 수사기관 통보 등 강도 높은 조치를 취할 방침이다. 유용이 적발되면 제한되는 신규 대출의 범위를 해당 금융회사의 사업자대출에서 전 금융권의 모든 대출로 넓히고 대출 금지 기간도 1차 적발 시 3년·2차 적발 시 최대 10년으로 대폭 확대한다. 국세청은 자금조달계획서 등을 활용해 사업자 대출로 고가 아파트 등을 취득한 사례를 선별·추출하고 전수 검증한다.

이와 함께 온라인투자연계금융업자(P2P)에 대한 규제 사각지대를 해소해 풍선효과를 차단한다. 그간 업계 자율 규제에 맡겨졌던 주택 담보인정비율(LTV) 규제를 금융권과 동일하게 적용한다. 주택 가격 구간별 대출 한도도 의무화해 15억 원 이하 주택 대출 시 한도 6억 원 등을 적용한다.

금융당국은 올해 가계부채 증가율을 지난해보다 한층 강화해 경상성장률 전망치의 절반 이하 수준인 1.5%로 설정하고, 주담대는 별도 관리 목표를 신설한다. 또한 2030년까지 GDP 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 하향 안정화하고, 정책대출 비중을 현행 30% 수준에서 20% 수준까지 단계적으로 축소한다. 이억원 금융위원장은 “이제는 금융이 부동산 시장과 금융의 절연을 선언하고 새로운 미래를 향해 나아가야 한다”며 “투기적 목적의 비거주 1주택자 등에 대한 대출규제 방안 등은 추후 발표하고 ‘부동산 투기는 돈이 안 된다’는 원칙을 시장에 확실하게 각인시켜 나가겠다”고 강조했다.

김지현 기자