같은 집이라도 감정평가가 달라지는 자산의 특징은?

🔍 3줄 요약
▪ 감정평가, 자산 가치의 기준
▪ 소규모 정비사업 확산 체감
▪ 증여 결정 전 감정평가 고려해야

안녕하세요, 감이 아닌 데이터로 시장을 해석하는 부집사입니다.

요즘 부동산 시장에서는 가격보다 ‘평가’가 더 중요해지는 순간들이 늘고 있습니다. 소규모 정비사업이 빠르게 확산하면서 감정평가 시점과 결과가 사업의 방향을 좌우하고, 증여·재개발·재건축 과정에서도 감정평가가 실질적인 자산 가치의 기준이 되는 사례가 많아지고 있습니다.

박혜준 감정평가사와 함께 현장에서 체감되는 변화를 통해 지금 시장에서 감정평가가 어떤 역할을 하고 있는지, 그리고 우리가 놓치기 쉬운 판단 포인트는 무엇인지 짚어봅니다.

현장에서 체감되는 시장 변화, '소규모 정비사업의 확산'

박혜준 감정평가사는 최근 감정평가 의뢰 흐름에서 뚜렷한 변화를 느낀다고 말합니다. 바로 가로주택정비사업을 포함한 소규모 재개발·재건축 사업이 눈에 띄게 늘고 있다는 점입니다. 대규모 재개발·재건축 사업도 다시 움직이고 있지만, 사업 규모가 큰 만큼 속도에는 한계가 있습니다.

반면 소규모 정비사업은 상대적으로 추진 속도가 빠르고, 제도적 지원도 집중되고 있는 영역입니다. 정부와 지자체가 낙후됐지만 입지가 좋은 저층 주거지를 활성화하기 위해, 빈집 관련 법령, 도시정비법 개정, 1만㎡ 이하 소규모 사업에 대한 인센티브 등을 통해 사업 진입 장벽을 낮췄고, LH·SH 같은 공공 사업자가 함께 참여해 사업 추진을 돕는 구조도 만들어졌습니다.

이런 제도 개선은 수년 전부터 논의됐지만, 실제로 현장에서 체감될 만큼 활발해진 것은 최근 1~2년 사이라고 설명합니다. 서울시 ‘정비사업 정보 몽땅’이나 각 지자체 홈페이지를 보면, 서울 주요 지역을 중심으로 수백 개에 달하는 소규모 정비사업이 동시에 진행 중인 것을 확인할 수 있습니다.

'증여 감정평가', 무엇을 가장 중요하게 볼까?

박혜준 감정평가사는 증여 감정평가와 관련해 가장 아쉬운 점으로, 이미 증여를 결심한 뒤 ‘이 가격으로 감정이 가능하냐’고 묻는 경우가 많다는 점을 꼽습니다. 그는 오히려 증여를 결정하기 전 단계부터 감정평가사와 상의하는 것이 훨씬 바람직하다고 말합니다.

감정평가사는 해당 자산의 가격 수준, 거래 흐름, 세무 리스크를 종합적으로 알고 있기 때문에 지금이 증여하기 적절한 시점인지, 증여한다면 감정가는 어느 수준에서 형성될 가능성이 있는지 사전에 충분히 설명해 줄 수 있다는 것입니다. 단순히 의뢰가 들어오면 평가만 진행하는 것이 아니라, 의사결정 단계에서의 자문도 중요하다는 취지입니다.

실무에서 증여 감정평가는 대부분 아파트를 대상으로 이뤄집니다. 특히 고가 아파트 증여가 많으므로 평가의 핵심은 ‘해당 단지 내 유사 거래 사례’입니다. 감정평가는 임의로 가격을 정할 수 없고, 거래사례비교법에 따라 실제 거래된 가격을 기준으로 산정됩니다.

이때 중요한 포인트는 증여 시점에 단지 내에서 비교적 낮은 가격으로 거래된 사례가 있는지 입니다. 만약 해당 거래가 특수관계자 거래나 명백한 조작이나 특별한 사정이 개입된 거래라는 증거가 없다면, 설령 시세보다 낮아 보이더라도 감정평가의 비교 사례로 충분히 활용될 수 있습니다.

박 감정평가사는 “의심은 할 수 있지만, 배제할 명확한 이유가 없다면 평가사로서는 그 거래를 제외할 수 없다”고 설명합니다. 가격이 낮게 형성된 거래 역시 시장 흐름의 일부일 수 있고, 이후 가격이 더 낮아질 가능성도 있기 때문입니다.

반대로, 일부 경우에는 높은 가격으로 증여가 이뤄지는 사례도 있습니다. 예를 들어 증여 이후 매매를 계획하고 있는 경우에는, 굳이 낮은 가격으로 증여할 필요가 없어서 상대적으로 높은 거래 사례가 기준이 되는 경우도 있습니다.

이 역시 마찬가지로, 명백한 이상 거래라는 증거가 없다면 감정평가에 반영될 수 있습니다. 박혜준 감정평가사는 이처럼 증여 감정평가의 핵심은 ‘얼마로 맞출 수 있느냐’가 아니라, 어떤 거래 사례가 존재하고, 그 사례를 배제할 명확한 사유가 있는지 여부라고 정리합니다.

어차피 다 허물 집인데… 재개발·재건축에서 감정평가는 왜 중요한가?

재개발·재건축 초기에는 감정평가의 중요성이 크게 느껴지지 않을 수 있습니다. 추진 단계에서는 사업 동의 여부가 핵심이기 때문에, 가격이 판단의 중심이 되지는 않기 때문입니다. 하지만 조합 설립 이후, 사업시행인가를 거쳐 감정평가가 이뤄지는 시점부터는 이야기가 달라집니다.

이때 산정된 감정평가액은 분양 신청 여부, 받을 아파트의 가치, 추가 분담금 규모를 결정하는 기준이 됩니다. 대세 상승기에는 ‘어차피 입주할 때 다 오른다’는 인식 때문에 감정평가를 가볍게 보는 경우도 있지만, 모든 조합원이 동일한 선택을 하는 것은 아니기 때문에, 개인에게는 감정평가 결과가 매우 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

박혜준 감정평가사는 ‘감정평가를 받아야 하는 시점이 됐다면, 그때는 반드시 신경 써야 한다’고 말합니다. 내 자산의 가치가 공식적으로 결정되는 순간이기 때문입니다. 재개발·재건축 감정평가는 같은 단지·같은 지역 내 물건을 비교해 이뤄집니다.

큰 가격 차이가 나지는 않지만, 현장을 직접 확인하는 평가사의 판단이 반영되는 ‘미세한 차이’는 존재합니다. 따라서 대대적인 리모델링까지는 아니더라도 집 상태가 지나치게 낙후돼 보이지 않도록 관리하고, 기본적인 정리·청소만 해두는 것만으로도 조합원 간 상대 평가에서 수백만 원, 때에 따라 수천만 원의 권리가액 차이로 이어질 수 있다는 설명입니다.

감정평가사가 현장에서 바라본 최근 부동산 시장의 변화, 부자들은 왜 감정평가를 ‘절세 전략’으로 활용하는지, 그리고 같은 집이라도 감정평가 결과가 달라지는 자산의 특징은 무엇인지까지. 실제 감정평가 현장에서만 들을 수 있는 이야기, KB부동산 TV <박혜준 감정평가사 편>에서 확인해 보세요.

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