KB부동산에서는 상업용 오피스 시장 동향을 파악할 수 있는 다양한 통계들을 모아 ‘KB 오피스 투자지수’를 발표하고 있습니다. 오피스 투자지수가 어떻게 만들어지고 어떤 내용을 담고 있는지 알려 드릴게요.
(1) 어떤 자료를 가지고 통계를 만드나요? (기초자료)
KB 오피스 투자지수는 서울소재 오피스 빌딩(전체 연면적의 50% 이상이 업무시설인 건물)을 대상으로 조사를 진행하며, 오피스 임대현황, 실거래가, AVM(Automated Valuation Model)기반 오피스 자산가치평가를 기초로 만들어집니다.
매매가격지수는 연면적 3,300㎡이상 오피스 빌딩을 대상으로 조사하고 있으며, 임대가격지수와 실효운영수익률은 연면적 10,000㎡이상 오피스 빌딩을 대상으로 조사하고 있습니다.
(2) 통계 발표주기는 어떻게 되나요? (작성주기 및 시계열 기간)
KB 오피스 투자지수는 상업용 오피스 시장의 특성 상 거래 건수가 적고, 자료조사 과정을 전산화하기 어려워 1년에 4번, 분기마다 자료를 발표합니다.
지수 자료는 특별한 사정이 없다면 매분기가 지나고 2개월 이내로 발표합니다. 작성 시점은 매매가격지수는 2000년 1분기부터 작성하였으며, 임대가격지수와 실효운영수익률은 각각 2017년 1분기, 2017년 4분기부터 작성한 시계열 자료가 포함되어 있습니다.
(3) 지역별 통계는 어느 지역까지 볼 수 있나요? (공표 범위)
KB 오피스 투자지수는 서울지역 오피스를 대상으로 지수를 작성하고 있습니다. 상업용 오피스가 밀집된 권역을 선정하여 도심∙강남∙여의도∙기타권(영등포구로권, 강동송파권, 기타)로 권역을 구분하고 있으며, 연면적 기준으로는 소형∙중형∙중대형∙대형으로 규모를 구분해 공표하고 있습니다.
매매가격지수는 전체 권역 및 규모를 포함해 발표하고 있습니다. 다만 임대가격지수와 실효운영수익률은 권역별로는 기타권의 세부지역(영등포구로권, 강동송파권, 기타), 규모별로는 소형이 제외됩니다.
(4) 통계 종류는 어떻게 되나요? (공표내용 및 산출방식)
KB 오피스 투자지수는 매매가격지수, 임대가격지수, 실효운영수익률 등 총 3종의 지수로 구성됩니다.
먼저 매매가격지수는 오피스 실거래 자료를 바탕으로 산출합니다. 산출방식으로는 실거래 사례가 적어도 안정적인 지수를 산출할 수 있는 방법론인 ‘베이지안 추세 반복매매모형’을 적용하였습니다.
임대가격지수는 오피스 임대현황을 기초 자료로 활용합니다. 개별 오피스 빌딩의 보증금, 임대료, 관리비, 렌트프리, 전용률 등을 반영한 실질 임대료를 연면적 기준으로 가중 산출하는 방식입니다. 여기서 렌트프리(Rent-Free)는 임차인을 모집할 때 임대료를 깎아주는 대신 일정기간 임대료를 받지 않는 조건으로 계약을 하는 것을 말합니다.
끝으로 실효운영수익률은 오피스 임대현황, AVM기반 오피스 자산가치평가, 리츠 투자보고서 등을 활용해 산출합니다. 순영업소득을 자산가치로 나누어 계산하며, 순영업소득은 개별 오피스 빌딩의 보증금, 임대료, 관리비, Rent-Free, 공실률, 영업경비 등을 반영해 산출합니다.
(5) 오피스 투자지수에는 어떤 기능들이 있나요?
1. PC 또는 모바일 환경에서 상단의 퀵메뉴를 클릭하여 각각의 지수를 살펴 볼 수 있습니다.
2. 각각의 메뉴는 권역별, 규모별 탭으로 구분됩니다.
3. “년별”, “분기별” 주기를 변경할 수 있으며, “전체”, “10년”, “5년”으로 길이 조정도 가능합니다. (임대가격지수, 실효운영수익률은 “전체”, “5년” 으로 구성)
4. 지수와 변동률 중에 보고싶은 데이터만 선택하여 차트와 표을 구성할 수 있습니다. 막대차트와 표는 스크롤을 통해 과거 데이터를 확인할 수 있습니다.
5. 표에서는 선택박스를 통해, 원하는 권역 또는 규모를 선택하여 차트 상에 표현되는 지역을 구성할 수 있습니다. “전체보기” 또는 “선택만 보기”를 클릭하여 선택한 지역 또는 전체의 데이터를 확인할 수 있습니다.
(6) 통계를 볼 때 주의할 점은 없나요?
1. 매매가격지수의 경우 반복매매 모형의 특성상 매분기 지수산출 값 변동이 발생합니다. 예를 들어 2022년 2분기에 발표한 2022년 2분기 서울권역 지수는 168.67이지만, 2022년 3분기에 발표한 2022년 2분기 서울권역은 168.54로 0.13의 차이가 존재합니다.
2. 매매가격지수와 임대가격지수의 경우 권역별 기준시점의 가격수준이 다르기 때문에 지수를 이용하여 권역별 가격차이를 비교할 수 없습니다.
* 예를 들어 22년 3분기 기준 매매가격지수가 도심권 158.79, 기타권 170.3일 때, 지수가 높다고 기타권이 도심권보다 가격 수준이 높은 것은 아닙니다.
3. 실효운영수익률은 연간수익률을 말하며, 가격상승(하락)에 따른 수익(손실)은 반영되지 않은 값입니다.
4. 통계표에 나와있는 매매가격지수, 임대가격지수 변동률(%)은 두 시점 간의 지수차를 비교시점 지수로 나누어 산출한 값으로, 실효운영수익률에서의 변동(%p)은 두 시점 통계값의 차이를 말합니다.
(7) 통계는 어디서 확인할 수 있나요?
KB 오피스 투자지수는 ‘KB부동산’ 앱이나 ‘데이터허브’ 웹사이트(https://data.kbland.kr)에 접속한 뒤 ‘KB통계’ 메뉴에서 확인할 수 있습니다.
