성공적인 부동산 투자는 적합한 위치의 주택이라는 공간자산을 주재료로 합리적 규모의 투하자산과 기다림이라는 레버리지 시간자산을 조화롭게 버무리는 것입니다. 여기에 잊지 말아야 할 것은 적절한 시점이라는 양념을 얼마나 정성스럽게 넣었느냐는 것이죠. 오늘은 연령별 가계금융상태와 내 재무상태를 비교해 보는 시간을 가져보겠습니다.
처분가능소득 절대 수위의 지속적인 증가가 필수
주택 구입 전에 다음과 같은 이슈를 검토해 보세요. 익숙지 않은 동떨어진 지역에 목적이 불분명한 매입 대상을 고민 없이 선택한 것은 아닌가? 충분치 않은 투자자금을 과도한 레버리지로 충당하지 않았나? 충동적인 추격매입 후 바로 오르기를 바라는 낙관론에 치우친 것은 아닌가?
고금리 시대에 두번째와 세번째가 중요합니다. 레버리지 리스크 방지를 위해 소득에 맞는 투자규모를 선정해야 합니다. 또한 투자 후 가격이 조정되면 비자발적 장기투자로 전환되므로 조급한 단기투자를 지양해야 합니다. 주변 성공사례에는 가격 부침을 포함한 장기투자 결과가 많습니다.
2030세대 전월세보증금 부담 크고, 저축액 비중 낮아
2022년 연령별 총자산은 평균 5억4,772만원으로 전년동기 대비 9% 증가했습니다. 전월세보증금과 부동산 증가가 컸습니다. 연령별 증가율 순위는 50대 13.2%>29세 이하 11.2%>60세 이상 11.2% 순서입니다. 반면 자산규모는 평균 대비 29세 이하는 25%, 30대는 75% 수준에 불과합니다.
29세 이하의 저축액은 -7.4% 감소한 2,313만원, 전월세보증금과 부동산은 각각 18.0%, 13.8% 증가한 5,414만원, 5,089만원입니다. 평균 대비 저축액은 27%, 전월세보증금은 151%, 부동산은 13% 수준입니다. 전월세보증금 마련으로 인해 저축은 줄고, 부동산 구입도 충분치 않았습니다.
30대 저축액은 4.1% 증가한 6,253만원, 전월세보증금과 부동산은 각각 7.7%, 2.2% 증가한 7,261만원, 2억5,549만원입니다. 평균 대비 저축액은 73%, 전월세보증금은 203%, 부동산은 63% 수준입니다. 결혼, 육아로 인한 평형 확장과 가격상승으로 전월세보증금이 커졌고, 부동산 비중도 늘었습니다.
30대 처분가능소득은 평균의 107% 수준, 금융부채는 140%
부채 관리에 힘써야 할 때입니다. 2022년 연령별 총부채는 평균 9,170만원으로 전년동기 대비 4.2% 증가했습니다. 담보대출 증가가 컸습니다. 연령별 증가율 순위는 29세 이하 41.2%>50대 6.8%>60세 이상 6.0% 순서입니다. 부채규모는 평균 대비 29세 이하는 55%, 30대는 123% 수준입니다.
29세 이하의 담보대출은 34.2% 증가한 3,354만원, 기타신용대출은 38.8% 증가한 1,223만원입니다. 평균 대비 담보대출은 62%, 기타신용대출은 86% 수준입니다. 금융부채가 평균의 67% 수준이나, 처분가능소득은 3,397만원으로 평균 5,229만원 대비 65%에 불과합니다. 추가 증액이 좋을리 없습니다.
30대 담보대출은 -0.8% 감소한 7,367만원, 기타신용대출은 8.8% 증가한 2,153만원입니다. 평균 대비 담보대출은 137%, 기타신용대출은 151% 수준입니다. 금융부채가 평균의 140% 수준으로 많이 올랐습니다. 처분가능소득 5,570만원이 평균의 107%임을 고려하면 금융부채 수위가 높습니다.
# 금융부채 급증에 따른 순자산 감소현상 나타나기 시작
전연령대에서 유일하게 29세 이하의 순자산규모가 감소했습니다. 가계의 순자산규모가 감소했다는 것은 결코 긍정적인 시그널로 볼 수 없습니다. 순자산이 감소한 이유는 금융부채 급증이 원인입니다. 기업처럼 대규모 설비투자가 필요한 것도 아니기에 우려입니다.
30대의 경우 순자산규모는 3.9% 증가했지만, 금융부채의 원리금상환액 규모가 커졌습니다. 처분가능소득 대비 금융부채배율은 1.71배로 전 연령대 중 최대치입니다. 40대 원리금 상환액 규모가 가장 높지만, 처분가능소득 대비 금융부채배율이 1.55배로 하락한 것과 대조적입니다.
저금리 상황에서는 누구나 레버리지효과를 통해 고정자산 규모를 늘리기 쉽습니다. 그러나 금리가 오르면 상황은 달라집니다. 투자기간이 장기화된다면 원리금상환을 포함한 금융비용을 견뎌낼 수 있을지 생각해야 합니다. 그래서 자산포트폴리오 구성에 대한 고민이 늘 필요합니다.
고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!
