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반값아파트? 좀 더 쳐줄게!

반값 아파트라고 불리는 게 있어요. ‘토지임대부주택’인데요. 땅은 나라 거, 건물만 내 것인 개념이에요. 건물만 분양받는 거니 분양가는 저렴하지만, 나중에 팔 때 시세차익을 기대하면 안돼요. 왜냐면 산 금액 (거의) 그대로 LH에만 팔 수 있기 때문이죠.

부동산은 실제 거주할 집이 우선이지만, 사실 ‘투자’ 목적을 빼놓을 수 없죠. 아무리 저렴하게 들어간다 해도, 남들 집값 오를 때 나만 제자리면 배가 아플 수밖에 없어요. 그래서 반값 아파트 인기가 떨어졌는데요… 지난 8일, ‘인기있게 뜯어고칠게’라고 발표가 났습니다. [주택법] 개정안이 국회 본회의에서 의결된 것이죠.

토지임대부주택, 어디서 봤지?

뉴:홈은 들어봤죠? 새 정부 들어 만든 뉴 브랜드예요. 공공주택 50만 가구를 공급하겠다는 야심찬 프로젝트죠. 이름은 거창하지만 쉽게 말해, 청약 전에 하는 ‘사전청약’으로 이해하면 돼요.

뉴:홈에는 3가지 방식이 있어요. 나눔형, 선택형, 일반형이에요. 여기서 딱 보이죠? 바로 나눔형에 토지임대부주택이 포함됩니다. 땅은 나라 거, 건물만 내 거! 이렇게 나누니까요.

즉 토지임대부주택은, 땅은 나라 거니까 매월 임대료를 내야해요. 분양은 받았는데 월세를 내야 하는… 뭔가 어색한 느낌이죠.

어찌됐든 처음 분양받을 때 저렴이로 살 수 있으니 기분은 좋죠. 지갑이 넉넉지 않다면 도전해 볼만 합니다. 그런데 의무거주기간이 10년이에요. 10년 지나고 매각하려 해도 LH에만 할 수 있어요. 땅이 원래 나라 거니까요.

근데 또 매각할 수 있는 금액도 정해져 있어요(시세대로 안 쳐준다는 뜻). 두부가 낸 입주금과 1년 만기 정기예금의 평균 이자율을 적용한 이자를 합한 금액 등이에요. 즉, 싸게 들어가 싸게 나오는 구조라 할 수 있죠. 뭐, 그 집에 아주 오~래 살 거라면 크게 상관없겠지만 사람이 살다보면 식구가 늘어날 수도, 목돈이 필요할 수도 있잖아요. 이사할 확률이 높은데, 아무 이익도 없이 나오면 마음이 좀 그럴 수 있죠.

이런저런 걸 다 따져보니 ‘굳이 이득이 없네’라며 반응이 시큰둥 합니다. 지난 6월 서울 강동구 고덕·강일과 강서구 마곡지구에 토지임대부 분양주택 1천350가구를 뉴홈 사전청약을 통해 공급했어요. 이게 가격이 얼마였냐면,

고덕강일3단지 전용면적 59㎡ 추정 분양가는 3억5천537만원, 분양가만 보면 '반값 아파트'가 맞지만, 여기에 월세가 약 40만원이 붙어요. 방 2-3개짜리를 3억대에 들어가지만 월 40만원씩 내야하니 ‘응?’ 물음표가 붙네요.😑

그리고 이건 사전청약이잖아요? 다음에 본청약이 있는데 임대료는 본청약때 확정돼요. 금리가 더 올라간다면 임대료도 상승하게 되는 구조죠.

입지적 메리트가 있으니 청약 경쟁률은 특공 14대 1로 낫배드였어요. 근데 약 31%가 당첨권을 포기했답니다.

이제 어떻게 바뀐다고?

야심차게 만들었는데 인기가 없다면 손 봐야겠죠. 이제부터 10년 지나 매각할 시 개인 간 거래가 가능해집니다. LH에만 감정가 수준으로 팔 수 있던 게 빗장이 풀린거죠. 만약 10년 이전에 팔기 원한다면 LH와 SH에만 팔 수 있어요.

한 번 생각해볼까!?

우리가 아파트를 매매할 때는 기본적으로 땅값+건물값으로 가격을 매겨요. 2개가 한 몸인거죠. 그런데 토지임대부주택은 건물만 매매하는 거니까 ‘어떻게 가격을 매겨?’라는 의문이 생깁니다. 시장 원리에 따라 조성된다면 '대출이 얼마 나오지'가 기준이 될 수 있는데요, 여기서 문제가 생겨요. 바로 토지임대부주택에서는 대출 받기가 힘들다는 거예요.

아파트 살 때 백퍼 내돈내산이 얼마나 될까요? 은행에서 대출 많이 땡겨야 해요. 근데 토지임대부주택은 땅과 건물의 주인이 다르죠. 그러니 일반 주담대를 받기 어려워요. 그리고 뉴:홈 나눔형에서만 최저금리로 빌리는 대출이 있거든요? 토지임대부가 나눔형에 포함되지만 해당 대출도 못 받아요. 이에 대한 대책이 나와야 토지임대부주택에 대한 관심이 어느정도 올라가지 않을까 싶어요.

어쨌든 개정안이 나왔고, 이르면 올해 안에 서울 마곡지구에서 토지임대부 분양주택 사전 예약이 나올 거래요. 이때 시장 반응을 볼 수 있겠네요. [뉴:홈 바로가기]

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📰 한주의 간추린 뉴스

# 정말 서울 될까요?

‘서울 편입설’이 언급되고 있는 경기도 김포시에서 부동산 침체 분위기가 짙은 최근까지도 갭투자가 이뤄지고 있어요. 전셋값이 상승세를 보이자 매매가와 전세가 격차가 1억원대 미만인 매물이 속속 거래되고 있는데요. 지난달 김포시에선 10건의 갭투자 거래가 체결됐어요.

# 특별법이 정말 특별한가

6월 1일부터 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(특별법)’이 시행 중인데요. 6개월이 지난 지금 피해자들은 특별법이 실질적인 지원이 되지 못하고 있다며 법 개정을 요구하고 있어요. 현행 특별법으로는 피해자로 인정받는 요건이 까다롭고, 전세보증금 반환채권을 공공이 매입하는 ‘선(先)구제 후(後)회수’ 방안 등도 포함돼 있지 않다는 지적이에요.

# 시작일까 일시적일까

지난해 연말과 올 초에 걸쳐 바닥을 찍은 뒤 회복세를 보여온 주택시장이 다시금 차갑게 식고 있어요. 전문가들은 대체로 내년 집값 수준이 약보합과 강보합을 오가는 수준일 것으로 내다보고 있지만, 증권가에서는 집값이 현재 대비 최대 30%까지 떨어질 것이란 보고서가 나오기도 했어요.

# 서울 아파트 월세 평균가는?

올해 서울 아파트 평균 월세가 100만원을 넘어섰어요. 월세 상승은 올해 전셋값이 오른 데다 고금리 여파로 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 전월세전환율이 동반 상승한 영향이 커요. 서울 아파트 전월세전환율은 2021년 평균 4.1%에서 지난해 4.3%로 올랐고, 올 들어서는 평균 4.7%로 뛰었어요.

# 줄줄이 공매로?

부동산시장 침체로 개발사업이 하나둘 멈춰 서면서 서울 알짜 입지에서도 매물로 나오는 땅이 늘고 있어요. 특히 주상복합과 상가·지식산업센터 같은 수익형 부동산 중심으로 공사비 상승과 프로젝트파이낸싱 대출 난항에 직격타를 맞는 분위기예요.

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