[알쓸부잡]내 집 재건축때 국가에 돈을 낸다고요?(feat.재초환)

재건축초과이익환수, 이익 최고 50% 환수
'재건축 대못'에 속도 못내는 재건축사업
미실현 이익 논란도..완화방안 발표 '촉각'

'그게 뭔데 날 울려~'

소리가 절로 나오는 재건축 규제가 있습니다. 바로 재건축 사업의 대표적인 '대못' 규제로 꼽히는 '재건축초과이익환수제(재초환)'인데요. 투기를 막기 위한 제도이긴 하지만 사유재산 침해 여지가 있어 논란이 끊이질 않는 규제이죠.

더군다나 집값이 급등하면서 서울뿐만 아니라 지방 주요 단지들도 조합원당 '억' 단위의 재초환 부담금이 예정돼 사업 추진 자체가 어려워지고 있는데요. 과연 이번엔 대못을 뽑을 수 있을까요?

내 집 재건축하면 국가에 돈을 낸다고요?

재초환은 주택 재건축을 통해 집값이 크게 올랐을 경우 일정 금액을 국가에 환수하는 제도인데요. 집값이 급등할 때 투기 심리 등을 위축시키기 위해 등장하곤 합니다. 

제도가 처음 도입됐던 2006년도 부동산 상승기였는데요. 당시 집값이 크게 오르자 개발이익을 환수해 이를 배분함으로써 토지 투지를 방지하고 토지 이용을 효율화하기 위해 재초환을 시행했죠. 

하지만 금융위기를 겪으며 2013~2017년 제도 시행이 잠정 유예됐는데요. 이후 문재인 정권 들어 다시 집값 상승세에 불이 붙기 시작하면서 2018년 1월 제도 부활, 같은 해 1월2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축조합부터 재초환이 부과되고 있습니다. 

재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 개발이익이 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 방법인데요.

구체적으로 재건축 종료 시점(준공일) 집값에서 개시 시점(조합설립 추진위원회 승인일) 집값, 정상주택가격 상승분, 개발 비용을 뺀 값에 부과율(10~50%)을 곱해서 비용을 산정합니다. 

여기서 재건축 종료 시점 집값은 준공인가일 기준 공시가격, 개시 시점은 최초 조합설립 추진위원회 승인일 기준 공시가격이고요. 

정상주택가격 상승분은 해당 기간 인근 지역의 평균주택가격상승률과 정기예금이자율 중 높은 것의 비율을 곱해 산정합니다. 개발 비용엔 공사비, 설계비, 감리비, 제세공과금, 조합운영비 등이 포함되고요. 

개발이익이 1인당 3000만원을 넘으면 초과금액 구간별로 10~50%를 누진 과세하는데요.

△3000만원 초과~5000만원 이하는 3000만원 초과 금액의 10% △5000만원 초과~7000만원 이하는 200만원+5000만원 초과 금액의 20% △7000만원 초과~9000만원 이하는 600만원+7000만원 초과 금액의 30% △9000만원 초과~1억1000만원 이하는 1200만원+9000만원 초과 금액의 40% △1억1000만원 초과는 2000만원+1억1000만원 초과 금액의 50% 등입니다. 

단순 계산해보면 가령 A아파트(조합원수 500명)의 조합설립 추진위원회 승인일 기준 공시가격이 8000억원, 준공인가일 기준 공시가격이 2조원이고 정상주택가격 상승분은 2400억원(30% 가정), 개발 비용은 총 9000억원이라면 개발 이익은 총 600억원인데요. 

이를 전체 조합원수로 나누면 1인당 1억2000만원입니다. 이 금액이 1억1000만원을 초과했기 때문에 2000만원+500만원(1억1000만원 초과금액의 50%)인 2500만원이 재초환 부담금이 됩니다.  

재초환 7억 단지 등장…'재건축 누가 해?'

재건축 부담금은 준공 시점에 가격이 높아지면 높아질수록 많이 토해내는 구조인데요.

최근 3~4년간 가격이 급상승했다는 점에서 재건축 조합원들의 부담이 확 커졌습니다. 

한국부동산원 주간아파트 시계열자료에 따르면 2019년 1월 첫째주(7일 기준)부터 2022년 9월 넷째주(19일 기준)까지 전국 아파트 매매가격은 17.90%, 수도권은 22.63%, 지방은 13.56% 각각 올랐고요.

서울 아파트 중위매매가격은 2019년 1월 7억8619만원에서 가장 최근인 2022년 8월 9억5900만원으로 껑충 뛰었습니다. 

물론 '많이 벌었으니 많이 내야하는 것 아니냐'고 보는 시선도 있는데요. '미실현 이익'이라는 점이 꾸준히 논란이 되고 있습니다. 

통상 재초환 부담금은 준공인가일 이후 3개월 내 개별 금액을 확정해서 결정 부과하고 부과일로부터 6개월 내 납부해야 하는데요. 1주택 수요자 중에선 오랫도록 기다렸다가 겨우 재건축 아파트에 입주한다고 해도 재초환 부담금을 납부할 여력이 없어 집을 포기해야 하는 최악의 경우가 닥칠지도 모를 일이죠.   

실제로 서울 주요 단지들은 줄줄이 수억원대의 재초환 예정액을 통보받고 있는데요. 

서울 용산구 '이촌 한강맨션'은 최근 조합원 1인당 7억7000만원에 달하는 재초환 예정액을 통보받았습니다. 이는 서울 재건축 사업 중 최고 수준으로, 만약 시공사 GS건설이 제안한 60층 설계로 시뮬레이션 한다면 이보다 더 높아질 가능성도 있습니다. 

성동구 장미아파트는 4억7700만원, 강남구 도곡개포한신 4억5000만원, 서초구 반포3주구 4억2000만원, 반포현대(반포센트레빌아스테리움는 3억4000만원, 강남구 대치 쌍용1차는 3억원, 서초구 방배삼익은 2억7500만원 등의 재초환 예정액이 부과된 상태인데요. 

금액이 어마어마하다 보니 재건축 추진 동력도 약해지는 모습인데요. 이번주 중 재건축 부담금 완화 정책 발표를 앞두고 있어 이목이 집중되고 있습니다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 22일 "폐지해달라고 하는 것 빼고는 열려 있다"며 1주택 장기 거주자, 지방 재건축 등에 대해선 큰 폭으로 감면해줄 것을 시사했습니다. 

그러면서도 "적정하게는 환수해야 한다"는 입장을 확실히 밝혀, 시장에서 원하는 수준의 규제 완화가 이뤄지긴 힘들 것이란 전망이 나오는데요. 이번 정책 발표에서 재건축 '대못'으로 꼽히는 재초환이 얼마나 뽑히느냐에 따라 앞으로 재건축 단지들의 명운이 결정될 것으로 보입니다. 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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