부동산 경착륙 경고에도 … 올들어 리츠 7% 깜짝 상승

회사채 시장 안정세 접어들고
연초 임대수요 반짝 늘며 반등
물가 따라 임대료 함께 올리는
SK·제이알글로벌 리츠 관심
시세차익보다 배당수익 노려야

올해 들어 리츠주 주가가 상승하면서 투자자 관심이 높아지고 있다. 낮아지는 시장금리는 리츠의 매력도를 높이는 요인이지만 동시에 부동산 시장에 대한 우려는 투자를 주저하게 만드는 부분이다. 증권가에서는 리츠주의 경우 주가 상승보다는 배당수익률에 중점을 두고 투자해야 한다고 조언했다.

26일 한국거래소에 따르면 상장 리츠 및 인프라스트럭처 기업들을 포함한 KRX리츠인프라지수는 지난해 말 1419에서 지난 25일 1528로 7.7% 상승했다. 같은 기간 코스피 상승률 8.5%와 비교하면 소폭 낮지만 상장 리츠 배당수익률이 통상 4~6% 이상이라는 점을 고려하면 코스피 투자보다 성과는 좋은 편이다.

증권가에서는 시중금리 하락과 레고랜드발 악재가 어느 정도 안정된 것이 최근 리츠주 상승을 이끈 것으로 보고 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 "1월에는 전년 말 위축됐던 회사채 시장이 완화되고 (임대) 수요가 높아지는 계절적 효과가 반영되고 있다"고 설명했다.

그러나 리츠주 투자를 꺼리게 만드는 요인도 있다. 부동산 시장의 경착륙 가능성이 있어서다.

다만 증권가에서는 상업용 부동산 가치는 하반기에 추가 하락할 수 있지만, 실물 시장을 앞서가는 리츠 특성상 급격한 하락 가능성은 높지 않다고 평가한다. 배상영 대신증권 연구원은 "리츠 시장 역사가 긴 미국 시장을 살펴보면 금융위기 시기 리츠 반등은 상업용 실물 부동산 시장을 3~4분기 선행했다"며 "하반기 실물 시장의 가격 조정이 지표로 확인되더라도 리츠 시장에 악재로 작용할 가능성은 낮다"고 예상했다.

다만 지금 시점에서는 시세차익보다는 배당 관점에서 접근하라고 조언했다. 배 연구원은 "금리가 떨어지고 있다고는 해도 여전히 절대적으로 높은 수준이기 때문에 이른 시일 안에 리츠주의 의미 있는 상승을 기대하기는 어렵다"며 "기초자산의 가치 상승보다는 임대료 상승에 기반한 배당 투자가 추천되는 이유"라고 설명했다.

배당수익률과 배당의 안정성을 확보하기 위해서는 임대료 인상 여부를 리츠 선택의 중요한 기준으로 삼아야 한다. 대신증권에 따르면 임대료를 물가상승률 등에 연동해 인상하는 리츠로는 SK리츠·제이알글로벌리츠·신한서부티엔디리츠·KB스타리츠 등이 있다.

SK리츠는 SK그룹의 주요 자산을 편입하고 있다. 서울 종로구 SK서린빌딩, 성남 분당구 소재 SK U타워, SK에너지 주유소 116곳 등이 주요 자산이다. 국내 상장 리츠 최초로 분기 배당을 실시했으며 임대료가 물가상승률(소비자물가지수·CPI)과 연동하는 임대 구조를 갖고 있다. SK리츠의 예상 배당수익률은 4.9%가 될 것으로 예상된다. 이는 최근 12개월 동안 SK리츠가 지급한 배당금의 합을 지난 25일 종가로 나눈 수치다. 다만 SK리츠의 경우 다른 리츠에 비해 가치가 고평가돼 있다는 평가도 나온다.

삼성증권에 따르면 지난 6일 기준 SK리츠의 주가배당가능이익(P/FFO)은 24.7배로 국내 주요 상장 리츠 15곳(평균 15.12배) 중 가장 높았다. P/FFO는 리츠의 시가총액을 배당가능이익으로 나눈 것으로 주식의 주가수익비율(PER)과 유사한 지표다.

제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀과 미국 뉴욕 맨해튼에 소재한 오피스 자산을 편입하고 있다. 정부 기관을 대상으로 장기 계약을 맺고 있으며 임대료가 벨기에의 물가지수라고 할 수 있는 건강지수와 연동돼 있다.

해당 리츠 역시 장기 CPI 연동 임대 계약 구조를 갖고 있으며 조달금리가 낮아 배당 중심의 투자에 적합하다는 설명이다. 제이알글로벌리츠는 상장리츠 중 가치가 가장 낮게 평가돼 있다는 점도 매력적인 요인이다.

삼성증권에 따르면 지난 6일 제이알글로벌리츠의 P/FFO는 10.8배로 국내 주요 상장 리츠 15개 중 두 번째로 낮았다.

신한서부티엔디리츠는 복합몰과 호텔을 기초자산으로 하는 복합리츠다. 용산 드래곤시티 호텔이 편입돼 있는데 국내에서 호텔을 편입한 유일한 리츠다. 보유자산 중 하나인 인천 스퀘어원은 소비자물가지수에 연동(최대 5%)돼 있다. 또 보유자산이 중국 리오프닝(경제활동 재개)에 따른 수혜가 기대된다는 것이 회사 측 설명이다.

지난해 말 상장한 KB스타리츠는 벨기에와 영국에 오피스 2개를 보유하고 있다. 임차인은 벨기에 정부와 삼성전자인데, 1월 현재 공실 없이 27년간 장기 계약하고 있다는 점에서 안정적인 임대수익률을 기대할 수 있다고 운용사는 설명했다.

[강인선 기자]