올해 안에 내집마련해도 될까?실수요자 중심으로 개편되는 주택시장 주시하라

정부가 주택시장에서 청년, 신혼부부, 다자녀가구 등 다양한 계층에 실질적인 혜택이 돌아갈 수 있도록 제도를 개편해 나가고 있다. 내집마련을 고려하는 경우 정책의 변화를 잘 활용하는 전략이 필요하다.

신생아 특례 주택 구입·전세대출
소득 요건 완화

2025년부터 신생아 특례대출을 받을 수 있는 대상이 더 늘어난다.
신생아 특례대출은 출산 후 2년 이내의 무주택 가구나 1주택 가구를 대상으로, 주택 구입 자금과 전세자금을 저금리로 대출해 주는 제도를 말한다. 대출 한도는 최대 5억 원이며, 주택 가격은 9억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하(읍·면 100㎡ 이하)의 주택이 대상이다. 주택 가격 9억원을 판단하는 기준은 대출 신청일 현재 ‘KB시세와 매수자가 지급한 매매가격 중 낮은 가격’이다. 1년 실거주 의무가 있으며, 이를 어기면 즉각 대출금을 갚아야 한다.

신생아 특례대출은 문턱이 점점 낮아지고 있다. 이전에 부부 합산 연 소득 1억 3,000만원 이하였던 소득 기준이 2024년 12월부터 2억원 이하로 상향된 데 이어, 2025년 1월 1일부터는 2027년까지 출산한 가구에 대해 부부 합산 연 소득 2억 5,000만원 이하로 추가 완화됐다.
무엇보다 신생아 특례대출은 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되지 않기 때문에 적은 소득의 가구도 대출을 받기가 쉬운 대출제도다. 1주택 세대주인 경우 대환 대출도 가능하다.

주의할 점은 완화된 소득 요건 2억원 기준이 맞벌이 부부에게만 해당되며, 부부 중 한 사람의 소득은 반드시 1억 3,000만원 이하여야 한다는 것이다.
대출금리는 수도권을 기준으로 소득과 만기에 따라 연 1.8%~4.5%다. 올해 3월 24일부터 신규 접수분 금리가 종전보다 0.2%p씩 올라갔다. 소득이 높고 만기가 길수록 금리가 높아지는 구조다. 예를 들어, 30년 만기 기준으로 소득이 4,000만원을 초과하고 6,000만원 이하인 금액에는 연 2.65%의 이자가 적용된다.

반면, 소득이 1억 3,000만원을 초과하고 1억 5,000만원 이하인 금액에는 연 3.80%의 이자가 적용된다. 그래도 일반 시중은행 대출금리보다는 저렴하다. 신생아특례대출의 온라인 신청은 기금e든든 홈페이지에서도 가능하며, 기금 수탁은행인 우리, 신한, 국민, 농협, 하나은행에 방문 신청도 가능하다.

주택담보대출·신용대출 등
대출 중도상환수수료 인하

2025년 1월 13일부터 신규 대출을 대상으로 중도상환수수료율이 인하됐다. 이는 금융위원회가 대출금 중도상환 시 실비용 내에서만 수수료를 부과하도록 제도를 개선한 결과다.
금융회사별로 수수료율이 다르지만, 예를 들어 5대 시중은행의 평균 주택담보대출 중도상환수수료율은 고정금리 기준으로 기존 1.4%에서 0.65%로, 변동금리는 1.2%에서 0.65%로 인하됐다.
이러한 변경 사항은 2025년 1월 13일 이후 체결된 신규 대출 계약부터 적용되며, 금융회사들은 대출금 중도상환 시 발생하는 실비용을 매년 재산정하여 각 협회 홈페이지에 공시한다.

청년 위한 청약통장 확대·
청년주택드림대출 신설

정부가 청년 지원에 발 벗고 나서면서 주거 분야 지원도 대폭 확대되고 있다.
대표적으로 지난해 2월 ‘청년주택드림통장’을 출시한데 이어, 올해 4월 이 통장과 연계해 이용할 수 있는 ‘청년주택드림대출’을 출시한다. 또, 정부는 청년을 위한 공공분양주택·공공임대주택 등 총 11만 7,000가구를 공급하기로 했다.
정부는 최근 청년주택드림통장을 이용해 청약에 당첨되면 청년주택드림대출로 분양가 80%까지 장기(최대 40년)·저리(최저 2%)로 지원하고, 청년 대상 전세대출을 버팀목대출로 통합하면서 전세보증금 한도(2억원 → 3억원)와 대출한도(1억원 → 2억원)를 확대한다고 발표했다.

청년주택드림통장은 만 19~34세 청년 중 연 소득 5,000만원 이하인 무주택자로, 세대주 여부와 관계없이 가입할 수 있다. 월 납입한도는 최소 2만원에서 최대 100만원이며, 기존 주택청약종합저축 가입자도 전환할 수 있다. 의무복무 중인 현역장병도 가입할 수 있다.

이 통장에 2년 이상, 10년 이하 가입하면 원금 5,000만원 한도로 최대 연 4.5% 이자를 지급한다. 현재 연 3.1%대 금리를 제공하는 주택청약종합저축보다 이자가 높다. 비과세 소득 요건(가입기간 2년 이상, 총급여 3,600만원 이하인 무주택 세대주)을 충족하는 경우에 한해 이자소득 500만원까지, 연 납입액 600만원 한도에서 비과세된다. 연말정산 시 300만원 한도 내에서 납입금액의 40%까지 공제받을 수 있어 최대 120만원의 세금 절감 효과가 있다. 청약 당첨 시 계약금 납부 목적으로 1회 중도인출도 가능하다.

정부는 올해 4월부터 청년주택드림통장을 이용해 청약에 당첨된 20~39세 청년에게 분양 대금의 최대 80%를 최저 연 2.2% 저금리로, 만기 최장 40년까지 대출해 주는 청년주택드림대출을 시행한다. 최대 3억원까지 대출받을 수 있으며 신혼부부의 경우 4억원까지 대출한도가 적용된다.
청년주택드림대출을 신청하려면 청년주택드림통장을 1년 이상 보유해야 하며, 1,000만원 이상 납입 실적을 충족해야 한다. 소득 기준은 미혼의 경우 연 소득 7,000만원 이하, 기혼이라면 부부 합산 1억원 이하여야 신청할 수 있다.

주택 조건은 분양가 6억원 이하면서 전용면적 85㎡ 이하인 주택에 대해 대출을 신청할 수 있다. 분양가 6억원 이하 조건으로 서울 및 주요 수도권 지역에서는 사실상 활용하기 힘들 것으로 보인다.
청년주택드림대출은 우대금리 혜택을 통해 상환 부담을 줄일 수 있다. 기본 금리 연 2.2%에 결혼 시 0.1%, 첫 자녀 출산 시 0.5% 우대금리가 적용되며 추가로 자녀를 출산한다면 자녀당 0.2% 금리 인하 혜택을 제공한다. 최저 금리 하한선은 1.5%이다.

보금자리론 다자녀 기준 완화
(3 → 2자녀) 등

2025년 4월부터 두 자녀 이상 가구도 한국주택금융공사의 보금자리론을 이용할 때 우대금리를 받는다. 1·2자녀 가구가 보금자리론을 신청할 때 부부 합산 소득 요건도 완화된다.
이에 따라 보금자리론 우대금리 혜택을 받을 수 있는 다자녀 기준이 기존 ‘3자녀’에서 ‘2자녀’로 확대된다. 3자녀의 경우 0.7%p, 2자녀의 경우 0.5%p 각각 우대된다.
1·2자녀 가구에 대한 보금자리론 소득 요건은 1,000만원씩 완화해 주택 구입 실수요자의 대출 신청 문턱을 낮췄다.

3자녀 이상은 소득 요건 1억원 이하로 유지되며 2자녀는 기존 9,000만원 이하에서 1억원 이하로, 1자녀는 기존 8,000만원 이하에서 9,000만원 이하로 완화된다.
보금자리론은 주택 구입용도, 전세자금반환용도, 기존 주택담보대출상환용도로 신청이 가능하며 대출받은 날부터 만기까지 고정금리가 적용되는 대출상품이다.