부모님 집을 물려받았는데… 양도세 괜찮을까?

상속과 관련된 문의를 받게 되면 가장 많은 경우가 기존에 집 1채를 소유하고 있었는데 부모님께서 돌아가시면서 상속으로 1채를 더 소유하게 되었을 때 1세대 1주택 비과세는 적용이 안 되는 가에 관한 내용이다.
살면서 어렵게 집 한 채를 장만하고 나중에 이 집을 팔더라도 1세대 1주택은 양도소득세가 비과세된다고 알고 있기 때문에 보통의 우리네는 양도세와는 상관없을 것으로 생각한다. 그런데 상속으로 인한 2주택은 어떨까? 사실 증여와 달리 상속은 내 의지와 상관없이 발생한다. 만약 부모님이 돌아가시면서 어쩔 수 없이 2주택이 되었는데, 이로 인해 양도소득세가 무겁게 과세된다면 이 또한 매우 억울한 생각이 들 것이다.
이번 호에서는 상속으로 2주택이 되었을 때, 양도세 부담을 줄일 방법과 주요 세금 이슈를 짚어본다. (다만 1세대 1주택 양도세 비과세조건에 대한 상세한 설명은 지면 상 생략한다.)

상속으로 2주택 되면? 세금 문제 핵심 정리

Q1. 1세대 1주택 보유 중 상속을 받으면?

가장 많은 경우인데 1세대 1주택 요건을 충족하고 있는 주택을 이미 보유하던 중에 집 한 채를 더 상속받아 2주택이 된 경우이다. 우리는 2주택부터는 세금이 매겨진다고 알고 있어 걱정이 될 수 있다.
상속 주택에 대해서 세법은 상속 주택 비과세 특례 규정을 가지고 있다. 쉽게 말하면 기존에 주택을 소유하고 있던 사람이 상속을 주택을 취득하였을 때 양도세 계산 시 상속 주택은 주택 수에서 제외한다는 것이다.

이에 의하면 만약 기존 주택을 소유하고 있다가 상속 주택을 취득하였고 이후 기존 주택을 양도하게 되었을 때 상속 주택은 없는 것으로 보고 기존 주택의 1세대 1주택 여부를 판단하는 것이다. 따라서 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건만 충족한다면 상속 주택이 있더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다.
그런데 이 ‘상속 주택 비과세 특례’는 양도 순서에 따라 달라지는 것을 유의해야 한다. 위처럼 기존 주택을 먼저 양도할 때는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있지만 만약 상속받은 주택을 먼저 판다면 이는 과세 대상에 해당한다.

Q2. 주택 상속 후 일반 주택을 취득한다면?

이런 경우도 있다. 무주택 상태에서 부모님 사망 후 집 한 채를 상속받아 1주택자가 된 상황에서 일반 주택을 하나 더 구입한 경우다.
사실 이 경우도 일반주택 한 채와 상속주택 한 채를 보유한 2주택자라는 조건은 Q1의 예와 동일하지만 문제는 주택 취득의 순서에 있다. 상속주택보다 먼저 취득한 주택에 대해서는 상속주택이 영향을 미칠 수 없지만 상속주택보다 나중에 취득한 주택에는 상속주택이 양도세 계산 시 주택 수에 포함된다. 따라서 이 때는 어느 쪽의 주택을 팔더라도 먼저 파는 주택 한 채는 양도세가 과세될 수밖에 없다.

Q3. 일반 주택 소유 중에 공동 상속받은 경우는?

그런데 자녀가 2명 이상이라면 보통 공동명의로 상속받는 경우가 많이 있다. 이때는 지분이 가장 큰 사람의 소유로 본다. 따라서 상속받은 상속인 중 지분이 가장 큰 사람은 2주택자가 되는 것이다. 다만 이 경우에도 상속 주택 비과세 특례 적용을 받아 기존 주택이 1세대 1주택 요건이 된다면 기존 주택 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다.

Q4. 여러 채의 주택이 상속되는 경우 세금 차이는?

돌아가신 부모님께서 주택을 여러 채 보유하고 계시다가 상속이 되는 경우가 있다. 자녀 1명에게 모든 주택이 상속될 수도 있고 자녀가 여러 명이라면 각각 1채씩 상속될 수도 있다.
예를 들어 자녀 1명이 기존에 주택을 소유하고 있는 상태에서 2채를 상속받아 3주택자가 되었다고 할 때, 상속받은 2채 모두를 주택 수에서 제외하고 비과세 특례를 적용할까?
그렇지는 않다. 이 경우에는 상속받은 주택 중 1채만 적용하고 나머지에 대해서는 특례가 적용되지 않아 기존 주택이 1세대 1주택 요건에 해당하더라도 양도세가 과세될 수 있다.

만약 자녀 여러 명이 각각 1채씩 상속받았을 때는 어떨까? 이 역시 상속 주택 중 1채만 특례 규정이 적용되어 자녀 1명만 비과세 혜택을 받게 된다. 이때 특례 적용이 되는 주택은 우선순위에 따라 판단하게 된다. 돌아가신 부모님이 소유한 기간이 가장 길었던 주택, 거주한 기간이 가장 긴 주택, 상속 당시 거주하고 있던 주택 등 이런 순서에 따라 판단한다.

이러한 상속 주택 비과세 특례 적용 시에는 상황에 따라 알아야 할 사항도 있다. 만약 부모님께서 돌아가시기 전에 함께 거주하고 있는 상태에서 부모님 명의 1채와 자녀 명의 1채를 소유하고 있다가 상속으로 부모님 집 1채를 자녀 명의로 취득하게 되는 경우에는 특례 적용이 되지 않는다. 왜냐하면 이미 돌아가시기 전부터 1세대 2주택이었기 때문이다. 다만, 이때에도 동거봉양하기 위해서 세대를 합쳤을 경우에는 적용된다.