정부가 농촌의 불합리한 규제를 풀고 지방소멸에 적극 대응하고자 나섰다. 신규 도입을 예고한 농촌체류형 쉼터와 세컨드 홈(second home) 활성화 방안, 농어촌민박 규제 완화, 농지의 효율적 활용 등이 주된 내용이다.

1. 농촌체류형 쉼터 도입

Q. 정부가 농촌체류형 쉼터 도입 계획을 밝혔는데, 무엇인가?

A. 농촌체류형 쉼터는 2024년 2월 21일 울산에서 열린 13차 민생 토론회에서 윤석열 대통령이 신속한 농촌 규제 개혁을 주문하면서 부각됐다.

이와 관련 농식품부에서 농촌 규제 개혁 차원의 여러 방안을 발표하면서, 기존의 농막보다 더 큰 수준의 쉼터를 도입하기로 한 것이다.

농식품부 차관은 “현재 도시민이나 주말체험 영농인은 0.1헥타르(1,000㎡, 약 300평) 미만의 토지에 대해서는 주말농장으로 소유할 수 있는데, 각종 작업을 하고 체류하기 위해서는 일정한 면적이 필요하다”면서, “그런데, 기존의 농막은 20제곱미터 이하이고 주거용 시설이 아니라서, 그 필요를 충족시켜 주지 못해 농막보다는 조금 더 큰 수준의 쉼터를 도입하기로 했다”라고 밝혔다.

또한, “최근 도시민들의 도농 복합생활 수요가 증가하는 상황에 맞춰 큰 비용을 들이지 않고 농촌 생활을 경험하게 함으로써 농촌 소멸 위기를 타개하기 위한 목적”이라고 설명했다.

Q. 농막보다 더 크게 지을 수 있다고 했는데, 규모는 어느 정도가 될까?

A. 농촌체류형 쉼터는 기존의 농막보다 약 1.6배 큰 33㎡(약 10평) 규모로 조성될 예정이다. 기존 농막은 원룸 형태로 쓰거나 천장을 높여서 다락같은 것을 작게 넣는 것 외에는 뾰족한 수가 없는 크기였다. 33㎡는 별도의 방을 만들 수 있고 주방이나 욕실도 더 크게 만들 수 있는 면적이다.

쉼터가 정착된다면, 도시에 거주하는 사람들이 농촌에 큰 비용을 들여 집을 사지 않아도 잠깐 머물며 쉴 수 있는 컨테이너나 조립식주택 등을 농지에 지을 수 있는 길이 열리게 된다.

Q. 그럼, 기존 농막은 어떻게 되는 것인가?

A. 만약 정부 계획대로 농촌체류형 쉼터 도입이 현실화된다면 기존 농막도 농촌체류형 쉼터로 양성화하는 단계를 밟게 될 것이다.

농식품부는 올해 안에 농지법령 개정에 나설 방침이라고 밝히고 있으며, 농막 사용자의 의견도 수렴해서 일정 요건을 갖추면 전환해 줄 것으로 보인다.

문제는 농지법과 관련법을 국회에서 개정해야 하는데 법 개정 작업이 기다리고 있다. 쉼터가 편법으로 이용될 가능성을 우려하는 시각이 있기 때문에 대책 마련도 필요할 것이다.

농지를 쪼개서 체류형 쉼터를 펜션으로 운영하는 사례들이 충분히 있을 수 있고 세금 등을 회피하는 수단으로 전락할 수 있다는 지적이 있다.

2. 세컨드 홈 활성화 방안

Q. 정부가 세컨드 홈을 활성화하겠다고 밝혔는데, 어떤 내용인가?

A. 올해 1월 4일 정부는 <2024년 경제정책방향> 발표에서 세컨드 홈 활성화 방안을 내놓았다.

세컨드 홈 활성화 정책은 1주택자가 인구감소지역에 추가로 주택을 장만해도 다주택자로 보지 않겠다는 것이 요지다. 행정안전부는 “기존 1주택자가 인구감소지역에 주택 1채를 신규 취득하는 경우 1주택자로 간주해, 재산세와 종합부동산세, 양도세 등의 혜택을 그대로 받을 수 있도록 하겠다”라는 입장을 밝혔다.

이미 집이 한 채가 있는 상태에서 추가로 시골에 작은 집을 하나 더 매입하면 ‘1세대 2주택자’가 되어 재산세와 종부세가 높아지게 되는 현행법을 고쳐, 이 경우 집이 두 채라고 해도 ‘1세대 1주택’을 적용한다는 것이다. 주말에라도 지방에 체류하는 생활 인구를 늘려 지방 소멸에 대응하겠다는 구상으로 볼 수 있다.

Q. 인구감소지역 주택을 매입해야 혜택이 있는 건데, 인구감소지역은 어디인가?

A. 행정안전부는 <전국 89곳 인구감소지역>을 지정한 바 있다. 경기에서는 가평군과 연천군이, 인천에서는 강화군과 옹진군이 인소감소지역에 포함됐다. 광역시에도 인구감소지역이 있다. 대구의 남구와 서구, 부산의 동구와 서구, 그리고 영도구가 인구감소지역이다.

강원도도 인구감소가 많은 지역이다. 강원도 고성군, 삼척시, 양구군, 양양군, 영월군, 정선군, 철원군, 태백시, 평창군, 홍천군, 화천군, 횡성군 등 12곳이 해당된다.

충북에서는 괴산, 단양, 보은, 영동, 옥천군과 제천시가, 충남에서는 공주, 금산, 논산, 보령, 부여, 서천, 예산, 청양, 태안군이 인구감소지역이다. 전북과 전남은 각각 10곳과 16곳에 달한다. 경북 16곳, 경남 11곳도 인구감소지역으로 지정됐다.

Q. 인구감소지역에 있는 아무 주택이나 혜택을 받을 수 있나?

A. 그렇지는 않다. 인구감소지역 내 혜택을 받는 주택 요건은 아마도 3억원 이하로 결정될 가능성이 높다. 현재 농어촌주택 구입 시 혜택을 주는 비과세 특례 기준이 3억원이므로, 그 기준에 맞출 것이라는 예상이 가능하다.

구체적인 내용은 올해 7월 정부가 세법 개정안을 발표하면서 확정될 것으로 보인다.

3. 농어촌민박 면적 규제 완화

Q. 농어촌주택 민박에 대한 규제가 완화되나?

A. 현재 농어촌주택 민박업은 지역주민이 소유하거나 거주하는 연면적 230㎡ 미만 주택에서만 가능하다. 그런데 앞으로는 230㎡ 이상 농어촌주택에서도 민박을 운영할 수 있게 된다.

이 같은 내용은 지난 2월 16일 행정안전부가 개최한 올해 첫 ‘지방규제혁신위원회’에서 ‘농어촌민박 연면적 제한을 완화해 달라’는 안건을 심의해 수용한 데 따른 것이다.

연면적 230㎡ 미만 주택에서 집주인이 살면서 일부 공간을 숙박업으로 활용하는데 제약이 따르자 면적 제한에 대한 불만이 높았던 것이 사실이다.

Q. 농어촌민박 연면적 제한 완화가 미칠 영향은 무엇인가?

A. 행정안전부에 따르면 전국의 농어촌민박은 3만 3,000여 곳이 넘는다. 호텔, 관광펜션을 모두 포함하는 숙박업이 3만 곳이 채 되지 않으니 농어촌민박이 차지하는 규모는 엄청난 것이다.

다른 숙박업은 규제가 많은 반면에, 농어촌민박은 농어촌 주민들에게 적극 장려하는 사업으로 규제 허들이 매우 낮았다.

여기에 연면적 규제마저 사라지면 더욱 활성화되고 규모도 커질 것이라는 예상이 가능하다.

4. 농지의 효율적 활용 허용

Q. 농지에 수직농장 설치를 허용하기로 했는데, 어떤 내용인가?

A. 오는 7월부터 농지에도 별도 제한 없이 수직농장을 설치할 수 있도록 제도를 개선하고, 일시 사용 기간도 확대하는 제도를 운영하겠다는 것이다.

현재 수직농장은 대부분 컨테이너나 건물 형태로 지어지기 때문에 농지에 지으려면 지목 변경 등의 절차를 거치며 비용을 치러야 한다.

또한, 사용 기간도 제한된다. 컨테이너형 수직농장의 경우를 보면, 최초 5년을 사용하면 연장 3년이 가능하고, 최장 8년까지만 사용할 수 있다. 초기비용을 회수할 수 있는 기간이 짧아 문제로 지적되고 있다.

Q. 농지에 주민시설을 지을 수 있게 하겠다는데, 어떤 내용인가?

A. 정부는 농업생산성이 떨어지는 자투리 농지를 주민들을 위한 문화복지시설, 체육시설, 편의시설 등으로 다양하게 활용할 수 있도록 올해 상반기 내에 소규모 농업진흥지역 정비 계획 발표를 할 계획이다.

지자체의 자투리 농지 개발 수요 신청을 받아서 타당성을 검토한 후 해제 절차를 추진해 나간다고 밝혔다.

글 구선영 주택·부동산 전문가
발행 에프앤 주식회사 MONEY PLUS
※2024년 5월호에 실린 기사입니다