서울 성북구 '신월곡1구역 도시환경정비사업'이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 기초자산으로 한 자산유동화 절차에 착수했다. 단순 자금 조달을 넘어 기존 PF 구조를 자본시장형 구조로 전환하려는 시도로 해석된다.
13일 업계에 따르면 신월곡1구역 재개발사업 조합은 최근 PF 대출을 기초자산으로 한 자산유동화계획 등록 절차를 진행 중이다. 이를 위해 유동화전문회사(SPV)가 설립됐고 건설공제조합이 해당 PF 대출채무에 대해 보증을 선다. 시공사인 롯데건설의 연대보증도 함께 적용돼 PF 채무에 대한 복수의 신용 보강 장치가 결합됐다.
업계는 이번 절차를 단순한 차입 확대가 아니라 기존 PF 구조를 자본시장형 구조로 전환하려는 시도로 해석한다. 브리지론 단계를 거쳐 본 PF 이후 자금 구조를 재정비하는 과정이라는 평가다. 착공을 앞둔 시점에서 향후 사업 추진에 재무적 유연성을 확보하려는 목적도 깔려 있다는 분석이 나온다.
정비사업은 이미 주요 인허가 절차를 상당 부분 마친 상태다. 정비구역 지정은 2009년1월 이뤄졌고 조합설립추진위원회 승인 이후 2020년8월 사업시행인가를 받았다. 2023년12월 관리처분인가까지 완료하며 제도적 절차상으로는 착공을 앞둔 단계에 진입했다. 사업은 내년 6월 착공, 2031년5월 준공을 목표로 추진되고 있다.
사업지는 서울 성북구 하월곡동 88번지 일대로 정비구역 면적은 5만5112㎡다. 건폐율 42%와 용적률 680%가 적용되며 총 8개 동 1996세대 규모의 대단지로 조성될 예정이다. 일부 동에는 임대 물량 213실이 분양동과 혼합 배치되는 구조다.
관련 공시에 따르면 이번 자산유동화는 신월곡제1구역 주택재개발정비사업조합이 시행사이자 차주로 참여한 PF 대출채권을 기초자산으로 삼는 구조다. 조합이 차주로 참여한 PF 대출채권을 SPV가 양수한 뒤 이를 기초로 자산유동화증권을 발행하는 방식이 검토되고 있다. SPV는 기초자산 관리와 채권 상환 재원 관리를 전담하게 된다.
이번 자산유동화 구조에서 눈에 띄는 부분은 건설공제조합이 PF 보증에 참여했다는 점이다. 건설공제조합은 조합 방식 정비사업 가운데서도 착공 이전 단계의 PF에 대해서는 보증 판단을 특히 보수적으로 하는 기관이다.
건설공제조합은 이번 보증 배경에 대해 “사업 전반의 안정성과 시공사 연대보증 구조가 주요 판단 요소였다”면서 “시공사인 롯데건설의 연대보증과 재무건전성을 긍정적으로 평가했다”고 설명했다. 이어 “이번 보증은 자산유동화까지 염두에 둔 PF 금융 구조에 대해 조합이 보증에 참여한 첫 사례”라고 밝혔다.
이번 PF 자금은 토지 매입비와 인허가 및 설계비 등 초기 사업비 집행에 활용되는 동시에 기존 차입금 상환 여부를 포함한 재무 구조 정리에 쓰일 것으로 보인다. 자산유동화계획 등록은 법적 절차상 실행 이전 단계에 해당한다. 실제 자산유동화증권 발행과 PF 채권 양도가 이뤄져 자금이 유입될지 여부가 향후 사업 진척을 가를 핵심 변수로 꼽힌다.
업계에서는 이번 절차를 리파이낸싱 또는 금융 구조 전환의 전조로 해석하면서도 최종 승인 이후 자금 조달이 실제로 실행되는지를 주의 깊게 지켜보고 있다. 착공 시점과 맞물려 자금 구조가 어떻게 확정될지가 신월곡1구역 사업의 다음 관전 포인트로 부상하고 있다.
최민수 기자
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