2016년 바뀌는 건축 관련 제도 체크리스트

2016년 새롭게 제정되거나 개정, 혹은 사라지는 제도들이 많아 건축·시공사나 건축주의 주의가 요구된다. 바뀌는 제도를 미리 파악해두어 예상치 못한 손해를 피하는 지혜가 필요할 때다.

설계 관련

주택 외 용도 시 주택 층수 산정 안 해 <5월 내 시행 예정>

건축법상 다가구주택은 3개층 이하, 다세대 주택 및 연립주택은 4층 이하로 층수 제한이 있다. 하지만 현행법령에서는 1)필로티 구조 면적 1/2 이상 + 주택 외 용도 면적 2)전체가 주택 외 용도 면적인 경우 주택층수 산정에서 제외되는 반면, 3)필로티 구조 면적 1/2 이하 + 주택 외 용도 면적인 경우는 주택 층수에 포함하여 산정함으로써 주택 건축에 있어서 불합리하게 작용하기도 했다. 이를 개선하기 위해 개정된 건축법시행령에서는 주택 외 용도로 사용된다면 필로티 구조 면적에 상관 없이 주택 층수 산정에서 제외하기로 했다.

건축물 에너지 절약 설계기준 개정, 단열기준 강화 <1월 1일, 일부 7월 1일 시행)

국토교통부에서 건축물의 에너지 절약 설계기준을 개정·고시했다. 온실가스 감축 및 에너지 절약을 위해 독일 등 주요 선진국 및 2017년 패시브 건축물의 단열기준을 목표로 전반적으로 단열기준을 강화한 것이다. 설계기준 중에서도 특히 열관류율과 단열재의 두께 기준의 경우 예전 기준보다 약 25% 강화되었다. 개정된 설계기준은 1월 1일부터 적용된다. 단, 열관류율과 단열재 두께 기준의 경우 7월 1일부터 적용된다.

주거지역 내 정북방향 일조권 동일 적용 <5월 내 시행 예정>

주거지역 내 20m 이상의 도로(대지와 도로 사이의 녹지·공원 포함)에 접한 대지의 건축물은 계단형 건축물로 인한 미관 저하를 막기 위해 정북방향의 일조기준 적용을 배제했다. 하지만 대지와 녹지 사이에 도로가 있는 경우는 같은 20m 조건이라고 해도 일조기준 적용을 받았다. 이번 개정은 그런 기준을 동일 적용해 대지와 녹지 사이에 도로가 배치되어도 20m 이상이면 일조기준 적용을 배제하게 된다.

인접 대지 간 용적률 탄력 조정 가능해져 <하반기 시행 예정>

건축법 개정안이 본회의를 통과하면서 인접대지 간 용적률을 탄력적으로 조정하는 것이 가능해졌다. 역세권이나 상업지역 등에서 건축주 간 협의한 경우 대지별로 적용되는 용적률 기준을 조정할 수 있다. 예를 들어 A대지와 B대지는 각각 400%의 용적률이 가능하다면 합의가 된 경우 A가 200%의 용적률을 갖는 대신 B가 600%의 용적률을 적용할 수 있다는 것이다. 이를 통해 소규모 리모델링이나 재건축 시 사업성을 높일 수 있게 되었다.

건축 행정

토지이용 인·허가 절차의 간소화 <1월 21일 시행>

토지개발행위와 관련한 인·허가 절차는 일반인들이 이해하기에 복잡해 많은 사회·경제적 비용을 발생시켰는데, 「토지이용 인·허가 절차 간소화를 위한 특별법」이 제정되어 앞으로는 절차가 보다 간단해질 것으로 예상된다. 이번 특별법은 인허가 요건을 다 갖추지 못해도 사전적으로 토지 이용 가능성을 확인할 수 있는 ‘사전심의제도’, 인허가 과정의 관계 행정기관의 협의절차를 순차적이 아닌 일괄적으로 진행하게 하는 ‘일괄협의 신설’, 신속한 결정과 중복 심의를 예방하기 위해 통합심의위원회를 구성하게 하는 ‘통합심의위원회’, ‘조정기능 내실화’를 뼈대로 구성되어 있다.

건축물의 복수용도 기재 허용 <하반기 시행 예정>

현재까지는 건축물은 1건물 1용도가 원칙이어서 탄력적으로 건축물을 활용하는 데 어려움이 있었다. 하지만 안전·입지기준 충족 시 건축물 대장에 복수용도 기재가 가능해지면서 계절별, 요일별, 수요별 탄력적 적용의 길이 열릴 예정이다.

공동주택 리모델링 요건 완화 <8월 12일 시행 예정>

공동주택 리모델링 과정에서 세입자의 이주 거부로 인한 지연을 막기 위해 리모델링이 고지된 상태에서의 임대차 계약이 진행된 경우 임대차보호법 상 임대차기간의 적용을 배제하게 된다. 또 주택단지 리모델링에 필요한 동의 요건을 2/3에서 1/2로 완화한다.

건축협정 폐지 금지 30년 기한으로 조정 <5월 내 시행 예정>

건축협정을 통해 주차장, 도로, 조경, 맞벽 건축 등 건축기준을 완화 받은 경우, 준공 후에 협정을 폐지하면 문제가 발생할 수 있어, 현행법에서는 시행령에서 정한 기간 동안 협정 폐지가 금지되었다. 이것을 개정을 통해 특례 적용 시 사업의 일관성을 위하여 30년 동안 협정을 폐지할 수 없도록 제한하였다.

건축 법규

위반건축물 이행강제금 차등부과 및 감경 <5월 내 시행 예정>

현재는 위반건축물에 이행강제금이 일률적으로 부과되고 있다. 하지만 이번 개정을 통해 건폐율·용적률 초과, 무허가나 신고 불이행 등 위반 내용에 따라 이행강제금이 차등부과 된다. 위법 후 소유주가 변경된 경우, 세입자가 있어 당장 이행하기 어려운 경우에는 1/2으로 이행강제금을 감경한다. 하지만 임대목적의 무단 증축을 동일인이 3년 안에 2회 이상 반복하면 1/2의 범위 내에서 가중부과된다.

도로점용료 감면·연간상승률 하향 적용 <2월 12일 시행>

도로점용료는 그동안 10~30%로 차등적용되어 왔다. 이것이 다른 행정자산의 사례나 높은 이용가치를 감안하여 연간 10%로 하향 및 단일화된다. 또한 건축물의 점용료 산정요율 인하에 따라 일률적으로 4% 적용을 받게 되었다.

동거주택 상속공제율 상향 조정 <1월 1일 적용>

피상속인과 직계비속이 10년 이상 하나의 주택에서 동거하고 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 1세대 1주택, 상속개시일 현재 무주택자가 주택을 상속받을 경우 상속주택가액의 40%까지 5억원 한도에서 공제를 받을 수 있었다. 그런 동거주택 상속공제가 이번 세법의 개정으로 공제율이 40%에서 80%까지 늘어났고, 피상속인이 미성년자인 기간은 제외하였다. 이번 개정을 통해 실질적으로 부모와 동거하며 봉양하는 가족들이 혜택을 받을 것으로 보인다.

신고 후 공사 착수기간 연장 가능 <하반기 시행 예정>

기존에는 건축신고를 한 사람이 신고 후 1년 이내에 공사를 착수하지 않는 경우 건축신고의 효력이 취소되었다. 하지만 앞으로는 정당한 사유가 인정될 경우 1년 범위 안에서 착수기한을 연장할 수 있게 된다.

주택 공급 시 거짓·과장광고에 행정처분 가능 <1월 25일 시행>

주택을 건설 및 공급하는 사업주체가 부당한 표시나 광고 등을 하거나 계약 내용 설명의무를 위반하는 경우에 대한 행정처분 기준이 마련되었다. 처분은 표시광고법 위반과 약관법 위반으로 다뤄지며, 표시광고법의 경우는 1차 위반 시 3개월, 2·3차 위반 시 각 6개월 영업정지, 약관법은 1차 위반 시 경고, 2차 위반 시 1개월 영업정지, 3차 위반 시 2개월 영업정지 처분을 받게 된다. 이 개정을 통해 입주자의 피해를 보다 실질적인 예방을 기대할 수 있게 되었다.

유지보수 및 안전 관리

건설현장 안전관리 설계 강화 <5월 19일 시행 예정>

건설기술진흥법 시행령이 개정됨에 따라 안전 관리가 보다 강화될 예정이다. 앞으로 안전관리계획을 수립해야 하는 건설공사의 경우 발주청이 기술자문위원회 등을 통해 실시설계의 안전성을 검토하고, 수직증축형 리모델링과 높이 31m 이상 비계, 작업발판 일체형 거푸집 등 구조검토의무화 대상 가설공사에 대해서도 계측장비 및 CCTV 설치 운용을 포함한 안전관리 계획을 수립토록 하게 된다.

범죄를 부르는 빈집, 시민 친화 시설로 정비 <하반기 시행 예정>

오래동안 방치되는 빈집은 범죄 발생을 부추기는 등 주변 환경을 해치고 치안을 위협하는 요소 중 하나였다. 그런 빈집을 대상으로 시민 친화형 시설로 정비할 수 있게 되었다. 정비대상은 1년 이상 방치되는 빈집으로, 지자체장이 건축위원회의 심의와 적법절차에 따라 빈집을 철거, 놀이터나 마을회관 등의 시설을 설치하여 활용하게 된다.

지붕제설 의무화 및 관리인 지정 <15년 12월 31일 시행>

경주 마우나리조트 붕괴사건을 계기로 개정된 자연재해방지법 시행령이 지난 12월 31일부터 시행되었다. 이는 집 앞과 주변으로 제설의무가 지자체 조례로 정해진 것을 특정 건축물의 지붕 위까지 확대한 것이다. 여기서 특정 건축물은 조립식 철골구조 등의 특수건축물과 연면적 500㎡ 이상의 공장, 시설물 안전관리에 관한 특별법 1·2종 시설물 등이 해당하며, 앞으로는 관리인을 지정해 의무적으로 지붕 제설을 실시하여야 한다.

공공주택 전문기관 안전점검 대상 확대 <8월 12일 시행 예정>

기존에는 16층 이상의 공동주택에만 의무적으로 전문기관의 안점점검을 받도록 되어 있는데, 16층 이하의 공동주택이라도 지은 지 30년이 넘었거나, 안전등급 C·D·E등급에 해당하는 경우 전문기관의 안전점검을 받도록 시행령이 개정된다. 기존에는 안전점검을 반기마다 관리주체가 해왔지만 이것을 전문기관이 맡아서 하게끔 규정이 강화된 것이다.

감리자에 대한 실태점검 및 감리제도 강화 <15년 12월 23일 시행>

올해부터는 감리자와 감리제도가 상당히 강화되었다. 주택법시행령 개정을 통해 사업계획승인권자가 감리자의 적정자격 보유여부나 근무상태, 시공관리, 품질관리나 현장 관리 등에 대한 실태 점검 항목을 규정하고, 감리자 지정과 교체에 대한 기준을 정비하였다. 부실 감리에 대한 처벌도 강화되어 고의로 위법한 설계·시공·감리를 하여 손해를 입히는 경우 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금, 사업계획승인권자의 시정명령에 대한 조치를 하지 않고 감리를 하는 경우 벌칙 기준이 신설되었다.

기타

캠핑장 설치 가능 입지 범위 확대 <5월 내 시행 예정>

그간 캠핑장은 용도기준이 없어 인·허가 시 건축기준 적용에 어려움이 있었으며, 청소년수련관이나 유스호스텔과 같은 ‘수련시설’로 용도가 적용되었다. 때문에 입지 제한이 강화되어 캠핑장 설치가 힘들었다. 하지만 건축법 시행령 개정으로 ‘야영장시설’이 건축물 용도분류로 추가되고 300㎡ 이하의 ‘가’목에 해당하는 시설은 보전녹지지역이나 보전관리지역에도 입지가 허용된다.

보다 수월해진 공업화주택 건설 <8월 12일 시행 예정>

공업화주택은 주요 구조부의 전부 또는 일부를 현장 이외의 장소에서 제작된 단위 유닛 부재를 현장에 반입하여 조립하는 주택을 말한다. 이번 주택법 개정안은 거실, 안방, 주방 등 내부 공간 단위를 공업화주택 인정대상에 추가해, 공업화주택으로 인정받은 구성 단위를 조합한 다양한 형태의 주택건설이 가능하도록 했다. 또 공업화주택 인정 후 1년 이내 착공토록한 규정을 삭제, 현행의 ‘인정 기준과 다르게 건설한 경우’를 ‘인정기준보다 낮은 성능으로 건설한 경우’로 규제를 완화하였다. 

LTV, DTI 완화 기간 종료 및 주택담보대출 심사요건 강화 <7월 말>

주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화는 2014년 8월 수도권 DTI를 60%로, 전 지역 LTV는 70%로 각각 하향 조정했었다. 이 규제 완화는 2015년 7월에 1년 연장되었고 그 연장기간이 올해 7월 종료될 예정이다. 한편 거치식 주택담보대출 방식에서 원리금을 함께 갚는 분할상환 방식이 확대되고 대출 시 소득심사가 강화되면서 주택담보대출은 이전보다 어려워지게 되었다.

에디터_신기영   

ⓒ 월간 전원속의 내집 2016년 2월호 / Vol.204