“초고가 신축도, 재건축 단지도”···강남3구 아파트 하락거래 속출

강남3구 일주일 새 5% 이상 하락거래 16건···송파 8건·강남 6건·서초 2건
원베일리 14.5억↓·잠실주공5단지 3.3억↓···고가신축·재건축 가리지 않고 하락
강남·서초 13주째 내림세···대출 규제·매수 관망 속 가격 조정 지속

[시사저널e=김희진 기자] 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트 시장에서 직전 실거래가보다 낮은 가격에 거래된 사례가 잇따르고 있다.

반포의 초고가 신축 아파트부터 잠실 대단지와 개포동 중소형 아파트까지 하락 거래가 확인되면서 강남권 주택시장의 가격 조정 움직임에 관심이 쏠린다.

강남3구 최근 5% 이상 하락거래 아파트. / 그래픽=시사저널e

6일 우리은행 부동산리서치랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면 지난달 29일부터 이달 4일까지 거래 신고된 강남3구 아파트 가운데 동일 단지, 동일 전용면적 유형의 직전 거래보다 5% 이상 낮은 가격에 거래된 사례는 총 16건으로 집계됐다. 지역별로는 송파구가 8건으로 가장 많았고, 강남구 6건, 서초구 2건 순이었다.

하락 금액이 가장 큰 곳은 서초구 반포동 래미안원베일리 아파트다. 이 단지 전용면적 84㎡는 지난달 14일 57억원에 거래돼 직전 거래가격인 71억5000만원보다 14억5000만원 하락했다. 하락률은 20.3%에 달한다.

강남구 개포동 성원대치3단지 전용 49㎡도 직전 20억2500만원에서 14억원으로 6억2500만원 낮아져 30.9% 하락했다. 도곡동 현대그린1 전용 84㎡도 24억5000만원에서 22억원으로 2억5000만원(10.2%) 낮아졌다.

송파구에서도 주요 대단지를 중심으로 하락거래가 나타났다. 잠실주공5단지 전용 76㎡는 지난달 21일 37억2700만원에 거래돼 직전 40억5700만원보다 3억3000만원(8.1%) 하락했다. 잠실엘스 전용 84㎡도 33억원에서 31억원으로 2억원(6.1%) 낮아진 가격에 거래됐다.

문정동 올림픽훼밀리타운 전용 84㎡는 26억8500만원에서 25억5000만원으로 1억3500만원(5.0%), 가락동 한신1 전용 84㎡ 역시 17억3000만원에서 16억원으로 1억3000만원(7.5%) 떨어졌다.

눈에 띄는 점은 이런 하락 거래가 특정 가격대나 단지 유형에만 국한되지 않았다는 점이다. 초고가 신축 아파트와 재건축 추진 단지뿐 아니라, 기존 대단지와 중소형 아파트에서도 직전 거래보다 낮은 가격에 계약이 체결됐다.

특히 16건 가운데 10% 이상 하락한 사례는 3건에 달한다는 점에서 일부 급매물에 대한 매수세의 가격 협상력이 높아진 것으로 해석할 수 있다는 것이 전문가의 시각이다.

이처럼 매수자에게 유리한 가격 협상 여건이 형성된 배경에는 대출 규제 강화에 따른 자금 조달 부담과 매수 관망세가 자리하고 있는 것으로 풀이된다. 여기에 고가주택 보유에 따른 금융·세금 부담 등이 맞물리면서 일부 매도자가 가격을 낮춰 거래에 나섰을 가능성도 제기된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "매수자 입장에서는 자금조달 여건이 악화된 데다 향후 가격에 대한 불확실성이 커지면서 추격 매수보다 가격 조정을 기다리는 관망세가 강해졌을 가능성이 있다"며 "반면 매도자는 세금과 금융비용, 보유 부담 등을 고려해 호가를 낮추거나 가격을 양보하면서 거래를 성사시키는 상황으로 볼 수 있다"고 설명했다.

강남권의 하락 거래가 이어지면서 해당 지역의 아파트 매매가격 추이도 내림세를 이어가고 있다.

한국부동산원의 11월 첫째 주(2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 강남구와 서초구 아파트 매매가격은 각각 0.39%, 0.37% 하락하며 13주 연속 내림세를 이어갔다. 전주 대비 각각 0.02%포인트, 0.01%포인트 더 떨어지며 낙폭을 키웠다. 송파구도 0.17% 떨어져 9주 연속 하락했다.

함 랩장은 "향후 시장의 방향을 판단하려면 하락 거래의 지속성과 거래량 변화를 함께 살펴볼 필요가 있다"며 "동일 단지에서 직전 거래보다 낮은 가격의 거래가 반복되고 하락 거래가 중저가 단지와 주변 지역으로 확산되는지 확인해야 한다"고 말했다.

이어 "반대로 급매물이 소진된 이후 거래량이 회복되고 후속 거래가격이 반등한다면 최근 조정은 일시적인 가격 재조정에 그칠 수 있다"고 덧붙였다.