'190억 한남더힐 경매' 옥주현, 대부업 법인서 대출 왜?

로엘법무법인 변호사들
신사동 건물 매각 지연 가능성 제기

옥주현 /사진=한경DB

가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현이 190억원에 매입한 서울 용산구 한남더힐이 경매 절차에 들어간 배경을 두고, 신사동 건물의 매각 지연과 주택 매입 일정이 맞물리면서 자금 부담이 커졌을 수 있다는 분석이 나왔다. 

법률 전문 유튜브 채널 '로엘법무법인'은 지난 4일 공개한 영상에서 부동산 금융 전문 정태근 변호사 등과 함께 옥주현 측의 부동산 취득 및 자금 조달 과정을 살펴봤다. 출연진은 분석에 앞서 "옥주현 씨를 인터뷰한 내용은 아니고 어디까지나 부동산 등기부, 신탁원부, 재무제표 이런 것들을 보고 짐작한 내용"이라고 전제했다.

영상에서 제시한 출발점은 2022년 6월 법인 명의로 진행한 신사동 토지 매입이다. 출연진은 매매대금의 약 75%를 대출로 마련하고, 나머지 약 25%에 해당하는 50억원가량을 자기자본으로 투입했을 것으로 봤다.

이후 같은 해 9월 착공해 약 1년 4개월에 걸쳐 건물을 완공했다. 재무제표에 기재된 공사비는 약 32억원으로, 이 가운데 약 20억원을 추가 대출로 조달했다는 설명이다. 준공 후에는 시중은행에서 약 160억원의 담보대출을 받았고, 이후 다른 은행으로 대출을 갈아타면서 대출금이 20억원 이상 늘어난 것으로 분석했다.

출연진이 주목한 것은 대출 증액과 한남더힐 매매계약 시점이다. 영상에 따르면 옥주현은 2025년 5월 한남더힐을 190억원에 사들이는 계약을 맺었다. 계약금이 매매대금의 10%인 19억원이라고 가정하면, 신사동 건물에서 추가로 확보한 대출금과 규모가 비슷하다는 것이다.

이를 토대로 신사동 건물을 팔아 주택 잔금을 마련하려 했을 가능성을 제기했다. 건물을 250억원에 매각하고 기존 대출 약 170억원을 상환하면 약 80억원이 남는다는 계산이다. 여기에 추가 자금을 보태 한남더힐 잔금을 지급하는 구상을 했을 수 있다는 해석이다. 실제 매각 계획과 자금 사용처가 확인된 것은 아니다.

출연진은 건물 거래가 예상대로 이뤄지지 않은 상태에서 올해 4월 주택 잔금 지급 시점이 돌아왔을 가능성에 무게를 뒀다. 고금리와 상업용 부동산 거래 위축에 대출 규제까지 겹치며 자금 마련이 어려워졌을 수 있다는 주장이다.

대부업 법인을 통한 차입 규모도 추산했다. 영상에서는 "대부업 법인에서 183억원 정도 대출받은 것으로 짐작된다"며 채권최고액을 고려한 추정이라고 설명했다. 채권최고액은 담보로 보장하는 채권의 상한으로 실제 대출 잔액과는 차이가 있어, 이를 옥주현의 확정 채무액으로 볼 수는 없다.

금융비용 부담에 대해서는 가정에 따른 계산을 제시했다. 출연진은 대출 원금 200억원에 연 20% 금리를 적용하면 연간 이자가 40억원에 이른다고 언급했다. 다만 옥주현 측의 실제 약정금리와 연체이자율이 확인된 것은 아니다.

자금 사정이 알려지면서 자산 매각 협상에서 불리해질 수 있다는 우려도 나왔다. 정 변호사는 "집주인이 현금이 부족하다는 정보를 매수인들이 알면 시간이 매수인의 편이지 매도인의 편이 아니다"라고 지적했다. 이자가 쌓이는 동안 매수 희망자가 가격 인하를 요구하면 매도인의 부담이 더 커질 수 있다는 취지다.

옥주현 측은 앞서 이번 상황이 사업 추진과 채무 정리 과정에 맞물려 있다고 해명했다. 지난 10월 29일 옥주현 측은 "현재 투자사 측과 구체적인 채무 변제 및 정리 절차를 진행하고 있으며, 사업 계획에 따라 투자사가 관련 대여금 전액을 상환할 예정"이라고 밝혔다.

김예랑 한경닷컴 기자 yesrang@hankyung.com