“연이자 20억 이상일 수도”…옥주현 190억 자택 경매에 변호사 분석

옥주현. 사진| 스타투데이 DB

가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현(46)이 190억원에 매입한 서울 용산구 한남더힐 주택이 법원 경매에 넘어간 가운데, 변호사들이 공격적인 부동산 투자에 따른 자금 경색 가능성을 제기했다.

최근 로엘법무법인 유튜브 채널에는 ‘옥주현 한남더힐 190억 자택, 왜 경매에 넘어갔을까?’라는 제목의 영상이 공개됐다. 영상에는 이원화, 이태호 변호사가 출연해 옥주현의 부동산 매입과 경매 진행 상황을 분석했다.

이원화 변호사는 옥주현이 한남더힐을 매입하기 전 신사동에 건물을 신축한 사실을 언급하며 “건물을 신축하는 과정에서 대출을 많이 받았다. 시세 상승이 있지 않았나. 거기서 나온 시세 상승분에서 추가 담보대출을 받고, 대부업체에서 대출받아서 매매대금을 마련한 것 같다”고 추정했다.

최근 고가 주택에 대한 대출 규제가 있는 강화되고 있다. 이태호 변호사가 주택담보대출 규제를 언급하자 이원화 변호사는 “제도권에서는 안 된다. 은행은 안 된다. 그러나 캐피탈, 대부에서는 가능하다”며 “한도가 시세 80%까지 나오는 걸로 안다”고 말했다.

이어 “대출 금액이 300억원이 넘을 거다. 이율이 또 비싸지 않겠나. 감안하면 연이자가 아마 수십억원대였을 것”이라며 “연이자 20억원 이상이었을 것이라는 추측이 나오는 거다. 그럼 월 2억원씩 변제해야 하는 상황이다. 소득이 아무리 높은 사람이라도 월 이자를 몇억원씩 부담하는 게 어려워질 수 있다”고 했다.

이원화 변호사는 옥주현의 법인 매출에 대해서도 언급했다. 그는 “옥주현 1인 법인 연간 매출이 30억원인 적도 있고, 10억원대인 적도 있다”며 “건물 매입할 때는 매출이 잘 나와서 한 30억원 정도였는데 그게 10억원대가 되면서 이자를 상환하는 데 문제가 생기지 않았나 싶다. 그 과정에서 M&A나 추가 투자 같은 이야기들이 나온 게 아닌가 추측해 볼 수 있을 것 같다”고 말했다.

그러면서 “어떻게 보면 초공격적인 투자를 감행한 거고, 거기서 자금 경색이 발생하면서 어려움을 겪고 있는 게 아닌가 생각이 든다”고 덧붙였다.

향후 전망에 대해서는 여러 가능성을 제시했다. 이원화 변호사는 “옥주현 씨가 장기적으로 상환 계획을 세워 신사동 건물과 한남더힐을 유지하며 변제하는 방식으로 갈지, 아니면 일부 매각 절차가 진행되면서 변제하고 나머지 부분을 유지하는 방향으로 갈지, 아니면 옥주현 법인을 인수할 누가 나타나고 있는지는 추가 보도가 나오는 걸 살펴봐야 할 것 같다”고 말했다.

로엘법무법인 이원화, 이태호 변호사. 사진| 유튜브

다만 초고가 부동산의 매각이 쉽지 않을 수 있다고 내다봤다. 이 변호사는 “고가 부동산은 거래가 많지 않고 현금으로 200억원을 주고 살 수 있는 사람도 많지 않다”며 “이런 부동산들은 임자가 나타나야 하는데 쉽지 않다”고 말했다.

이어 옥주현의 부동산 매입 과정에서 자기자본이 차지하는 비중이 크지 않았을 가능성도 제기했다.

이원화 변호사는 “자기자본이 사실상 거의 없던 것 아닌가 싶다. 신사동 건물을 지을 때도 PF를 많이 일으켜서 지은 것으로 보이고, 거기서 시세 상승이 발생했을 때 그것과 공동담보로 한남더힐을 잡아서 최대 한도로 대출을 받은 거다”라고 추정했다.

그러면서 “한남더힐에서도 시세 상승이 이뤄지면 아무 문제가 없을 수 있는데, 그런 공격적 투자를 했다가 고가 주택에 대한 규제와 맞물려서 거래가 없다”며 “좀 힘든 상황이 아닌가 예상된다”고 덧붙였다.

경매가 실제 진행될 경우에 대해서는 “낙찰가가 취득가보다 반드시 높을 것이라는 보장은 없다”며 “경매로 넘어가지 않도록 대환 등의 방법을 선택한 것이 아닌가 싶다”고 추측했다.

앞서 지난달 29일 경매업계에 따르면 서울서부지법은 같은 달 14일 옥주현 명의의 한남더힐 주택에 대해 임의경매개시결정을 내렸다. 경매 신청 채권자는 한국금융자산관리대부로, 청구금액은 약 21억7000만원이다.

해당 주택 등기부에는 근저당권 4건이 설정돼 있으며 채권최고액 합계는 237억원에 달한다. 다만 실제 남은 채무 규모와 경매 신청의 구체적인 사유는 확인되지 않았다.

옥주현은 지난해 5월 해당 주택을 190억원에 매입하는 계약을 체결하고 올해 4월 소유권 이전 등기를 마쳤다. 매입가는 190억원으로, 방탄소년단 멤버 진이 기록한 175억원보다 15억원 높은 금액이다. 당시 한남더힐 역대 최고가 거래로 알려졌다.

논란이 불거지자 옥주현 측은 신규 사업 추진과 법인 인수합병에 따른 채무 정리 과정이라고 설명했다.

옥주현 측은 “공연, 공연기획, 교육 등 다양한 분야에서 새로운 사업을 추진하기 위해 기존 신사동 법인 건물을 중심으로 사업을 준비해 왔다”며 “이 과정에서 한 사업투자회사로부터 대규모 투자를 유치했다”고 밝혔다.

이어 “최근 법인과 투자사 간 M&A가 성사됨에 따라 해당 주택과 관련된 채무를 포함해 기존 사안들을 정리하는 절차를 진행하고 있다”며 “사업 계획에 따라 투자사가 관련 대여금 전액을 상환할 예정”이라고 덧붙였다.