대출 조이고 금리 오르자…한강벨트까지 아파트 거래 급감 [집슐랭]

강남권서 시작된 거래 위축 확산
성동 75%·광진 62% 큰 폭 감소
서울 전체 거래량도 올해 감소세
중저가 몰린 외곽지 매매는 늘어
내년엔 외곽도 거래 위축 전망도

올 3분기 서울 한강벨트의 아파트 거래량이 급감했다. 강남권에서 시작된 거래 위축이 마포·성동구·광진·동작구 등 한강벨트로 확산하는 모습이다. 대출 규제와 세제 개편에 이어 금리 상승과 집값 급등에 따른 고점 인식이 맞물리면서 강남3구와 용산구에 이어 고가 주택이 많은 한강벨트 지역의 거래량이 1년 새 절반 이하로 줄었다. 앞으로 금리 인상이 이어질 경우 내년에는 중저가 지역에서도 거래 감소와 가격 조정이 나타날 수 있다는 관측도 나온다.

26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 3분기 서울에서 아파트 거래량이 가장 큰 폭으로 감소한 곳은 성동구인 것으로 나타났다. 성동구 거래량은 지난해 3분기 873건에서 올해 213건으로 75.6% 줄었다. 이어 광진구(-62.1%), 마포구(-59.7%), 강동구(-55.4%), 동작구(-54.2%), 용산구(-50.0%) 순으로 감소 폭이 컸다. 강남권 다음으로 높은 가격대를 형성한 한강벨트 주요 지역에서 거래 위축이 크게 나타난 것이다.

강남3구(강남·서초·송파구) 거래량은 같은 기간 1991건에서 1299건으로 34.8% 줄어들어 감소 폭이 한강벨트 주요 지역보다 작았다. 1~9월 누적으로도 성동구의 거래량은 68.2%가 줄었고, 광진구와 마포구도 각각 57.1%와 56.9% 감소했다. 이는 같은 기간 서울 전체 아파트 거래량 감소 폭인 13.9% 보다 3배 이상 많은 수치다.

고가 지역에서 시작된 거래 위축이 한강벨트를 거쳐 외곽으로 이어지는 이른바 ‘거래 사이클’이 나타나고 있다는 분석이다. 강남3구는 지난해 1분기 거래량이 정점을 찍은 뒤 같은해 2분기부터 감소하는 모습을 보였다. 마포·성동·동작·광진구는 이보다 늦은 지난해 2분기 거래량이 고점을 기록했다. 강남권에서 먼저 거래가 줄어든 뒤 한강벨트로 위축 흐름이 이어지면서 올해 3분기에는 한강벨트의 감소 폭이 더 크게 나타난 것으로 풀이된다.

서울 전체 거래량도 감소세로 돌아섰다. 1~9월 서울 아파트 거래량은 2022년 9926건에서 2023년 2만8108건, 2024년 4만4941건, 지난해 5만9804건으로 꾸준히 늘었으나 올해는 5만1463건으로 줄었다. 대출 규제와 금리 상승에 따른 자금 조달 부담이 커진 데다 단기간 집값이 급등하면서 매수자들이 관망세로 돌아선 영향으로 분석된다.

거래가 뜸해지면서 매물은 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 매월 26일을 기준으로 비교했을 때(9월은 25일 기준) 10월 강남3구와 한강벨트 주요 지역의 아파트 매물은 올 들어 가장 많은 수준이다. 특히 성동구 매물은 1월 대비 140% 늘어 증가 폭이 가장 컸다. 이어 송파구가 93% 늘었고 동작구(85%), 마포구(82%), 영등포구(79%), 용산구(75%), 강동구·광진구(72%), 서초구(63%), 동대문구(57%), 강남구(56%)가 뒤를 이었다. 매수세가 약해진 상황에서 매물이 늘면서 거래 부진이 장기화할 수 있다는 관측도 나온다.

반면 중저가 아파트가 많은 서울 외곽 지역의 거래량은 크게 늘었다. 올해 3분기 거래량은 도봉구가 전년 동기 대비 51.7% 증가했고 금천구(51.0%), 노원구(33.0%), 중랑구(14.2%)도 거래가 많았다. 외곽 지역의 거래 증가는 전세난에 따른 매수 수요가 늘어난 영향이 크다. 전세 매물을 구하기 어려워지자 실수요자들이 매매로 눈을 돌리는 가운데 주택가격대별 대출 한도에 맞춰 상대적으로 가격이 낮은 지역을 선택하고 있다는 것이다.

전문가들은 내년에는 외곽 지역도 거래 위축의 영향권에 들어가면서 가격 조정이 올 수 있다는 전망을 내놓았다. 윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “거래량 감소 사이클은 강남권에서 한강벨트로, 이후 동북권과 서남권 등 외곽까지 이어질 수 있다”며 “빠르면 내년 상반기에도 노원·도봉·강북구에서 거래량 감소와 가격 하락이 나타날 수 있다”고 내다봤다. 이어 “다만 신축 공급이 부족하고 전세난도 이어지고 있어 과거와 같은 급격한 가격 하락이 나타날 가능성은 크지 않다”고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “30대 실수요자가 시장에 꾸준히 유입되고 있고 전세시장 불안도 심하기 때문에 거래량이 급격하게 줄어들기는 어려울 것”이라며 “지난해 급증했던 거래량이 금리와 세제 개편 영향으로 인해 올해에 이어 내년에도 줄어드는 흐름”이라고 짚었다.

박지우 기자 jiu@sedaily.com