10·15 대책 이후 1년…서울 아파트값 11.7% 올라

대규모 토지거래허가제 지정과 고강도 대출 규제를 골자로 하는 10·15 부동산 대책 발표 1년이 지났습니다. 서울 아파트 매매가격은 어떻게 변화했을까요?

그래프로 본 매매가 상승률은 상당히 역동적인 모습입니다. 오늘(15일) 공개된 한국부동산원 월간 가격지수 기준으로 지난해 10월 1.43%였던 전월 대비 상승률은, 10·15
부동산 대책 발표 다음 달인 11월엔 0.81%로 낮아졌습니다.

올해 1월에는 1.07%로 잠시 높아졌지만, 3월에는 0.34%까지 둔화하면서 부동산 대책의 효과가 나타나는 것처럼 보였는데요.

그러나 4월 0.55%, 5월 1.06%, 6월 1.21%, 7월 1.27%로 넉 달 연속 상승폭이 확대됐습니다. 8월 1.05%, 지난달(9월) 0.74%로 다시 둔화했지만, 가격 상승 자체는 계속되고 있습니다.

누적 상승률을 계산해 보니 지난해 10월분부터 올해 9월분까지 12개월의 누적 상승률은 서울 약 11.72%, 수도권 약 7.41%입니다. 서울이 수도권 전체보다 약 4.31%포인트 높았습니다. 반면 수도권을 제외한 지역은 매매가격 상승률이 0.48%로 사실상 제자리에 머물렀습니다.

1년간 10% 이상의 상승률은 절대 낮지 않은 숫자인데요. 높아진 상승률에 따라 서울 아파트 중위가격도 1억 원 이상 올랐습니다.

부동산원의 월간 동향에 따르면 서울 아파트 중위 매매가격은 지난해 10월 9억 4100만 원에서 올해 9월 10억 8600만 원으로, 1억 4500만 원 증가했습니다. 중위 매매가격은 조사된 아파트 가격을 순서대로 놓았을 때 가운데에 해당하는 값입니다.

연립·다세대 주택 역시 서울 아파트 못지않은 가격 상승이 있었는데요. 한국부동산원 월간 가격지수를 지난해 10월부터 올해 9월까지 12개월을 누적하면 서울 연립·다세대 주택의 매매가격은 약 10.36% 상승했습니다.

전문가들은 10·15대책이 수요를 억제해서 단기적인 과열을 식히는 데는 도움이 됐지만, 장기적으로는 주택시장의 불안을 키우는 측면도 있다고 평가했습니다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "토지 거래 허가제 시행으로 갭투자가 차단되고 과도한 대출을 받아서 주택을 매입하는 수요가 사라진 부분은 긍정적"이라면서도 "계속해서 서울의 주택 가격이 올라가고 있고, 전월세 시장에도 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없는 구조"라고 지적했습니다.

김 위원은 이어 "중장기적으로는 공급으로 10·15대책을 보완해야 할 필요성이 크다"면서 "정부의 공급 정책들이 앞으로 얼마나 입주 물량까지 이어질 수 있는지가 주택시장 안정화에 큰 영향을 미칠 수 있을 것 같다"고 덧붙였습니다.

■ 서울 아파트 평균 전세 6억 4천만 원·월세 166만 원

전월세 시장도 급격한 가격 상승의 파고에서 벗어날 수 없었습니다. 서울 아파트 전셋값은 지난해 10월부터 올해 9월까지 12개월간 약 10.22% 올랐습니다. 지난달(9월) 상승률은 0.80%로, 8월 0.95%보다 둔화했지만, 오름세는 이어졌습니다.

서울 아파트 평균 전셋값은 지난해 10월 약 5억 8,299만 원에서 올해 9월 6억 4,100만 원으로 높아졌습니다. 12개월 동안 약 5,801만 원 늘어나, 세입자의 목돈 마련 부담도 커졌습니다.

이런 흐름은 월세 상승에도 영향을 주고 있는 것으로 보이는데요. 한국부동산원의 서울 아파트 평균 월세는 지난해 10월 약 146만 원에서 지난달(9월) 166만 1000원으로 증가했습니다. 지난해 10월과 비교하면 매달 내는 임대료의 평균 수준이 약 20만 원 높아진 건데요.

다만 보증금 부담은 큰 변화가 없었습니다. 서울 아파트의 평균 월세 보증금은 지난해 10월 약 1억9449만 원에서 올해 9월 약 1억 9568만 원으로 100만 원 정도 증가에 그쳤습니다. 목돈으로 맡기는 보증금보다 매달 내는 월세가 훨씬 빠르게 늘어난 양상인데, 세입자의 목돈 마련 부담과 집주인의 월수입 선호가 맞물린 결과로 보입니다.

이와 관련해 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "토지거래허가제도가 장기화하고 전세 대출이 강화되는 정책 요인이 맞물리면서 시장의 월세화 현상이 굉장히 빠르게 일어나고 있다"며 "순수 전세 매물이 부족해지고 이게 다시 전셋값 상승으로 이어지고, 전셋값 상승이 또 월세 상승으로 이어지는 흐름"이라고 분석했습니다.

남 연구원은 이어 "공급 효과를 대체할 수 있는 유통 물량을 늘리기 위해 전체 부동산 시장을 자극하지 않는 범위 선에서 저가주택이 밀집된 지역을 행정동 단위 등 부분적으로 토허제를 해지하는 것도 고민해 볼만하다"고 제안했습니다.

■ 10·15 발표된 토허제 올해 말 종료.. 연장·재지정 할까?

10·15 대책으로 지난해 10월 20일부터 지정된 서울 전역·경기 12개 지역 토지거래허가구역의 기한은 올해, 즉 2026년 12월 31일까지입니다.

그 이후에도 토허제를 유지하기 위해서는 국토부가 연장이나 재지정 공고를 해야 하는데요. 이와 관련해 홍지선 국토부 장관은 최근 국토위 국정감사에서 "시장 상황을 계속 면밀히 살펴보고 있다”고 말했습니다.

그러면서 "그나마 토허제를 했기 때문에 (집값 상승을) 이 정도 수준에서 묶어둔 것이라고 생각한다"며 "물리적으로 공급이 어려운 시점에 규제는 어느 정도 불가피하다"라고 해 당장 해제할 뜻이 없음을 시사했습니다.

최근 강남권을 중심으로 집값 상승세가 일부 둔화하는 모습을 보이고 있지만, 지금보다 가격 상승이 더 꺾이지 않는다면 정부가 당장 토허제를 풀기는 쉽지 않아 보입니다.

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이슬기 기자 (wakeup@kbs.co.kr)