대출규제 강화에…강남 주담대 비율 ‘반토막’

서초 등 3구 40%대→20%대로 급감
‘고가주택 밀집’ 도곡·잠실 한자릿수로
구로·강북은 50%대 유지…격차 커져

서울 강남구 압구정의 한 공인중개업소에 아파트 매물안내가 붙어 있다. 김정훈 기자

고가 주택에 대한 대출 규제가 강화된 지 1년 만에 서울 강남권에서는 집을 살 때 대출을 활용하는 비중이 크게 줄어든 반면 외곽 지역에서는 상대적으로 높은 수준을 유지한 것으로 나타났다. 특히 강남구에서는 집값 대비 담보로 설정된 금액 비율이 1년 새 40%에서 25% 수준으로 급감했다.

13일 대법원 등기정보광장의 집합건물 매매 거래가액 대비 채권최고액 비율을 분석한 결과 강남구의 법정동별 비율 중앙값은 지난해 10월 40.01%에서 올해 9월 25.28%로 14.73%포인트 하락했다. 같은 기간 서초구는 41.22%에서 24.69%로 16.53%포인트, 송파구는 42.55%에서 27.56%로 14.99%포인트 낮아졌다. 강남3구 모두 1년 전 40%를 웃돌던 비율이 20%대로 떨어진 것이다. 매매 거래가액 대비 채권최고액 비율은 부동산 거래가격에 비해 담보로 설정된 금액이 얼마나 되는지를 보여주는 지표로, 통상 실제 대출금의 110~120% 수준으로 설정된다.

강남권 안에서도 고가 주택이 밀집한 지역의 하락 폭이 두드러졌다. 강남구 청담동은 지난해 10월 57.51%였던 비율이 올해 9월 13.10%로 44.41%포인트 급락했다. 도곡동은 41.71%에서 8.14%로 떨어져 한 자릿수를 기록했다. 압구정동도 50.00%에서 26.63%로 23.37%포인트 낮아졌다. 서초구 반포동은 40.26%에서 21.74%, 송파구 잠실동은 42.53%에서 9.21%로 하락했다.

반면 중저가 주택이 상대적으로 많은 서울 외곽에서는 하락 폭이 작았다. 구로구는 57.87%에서 51.83%로 6.04%포인트, 강북구는 57.25%에서 50.72%로 6.53%포인트 하락했다. 노원구 역시 55.72%에서 48.25%로 7.47%포인트, 도봉구는 59.08%에서 49.68%로 9.40%포인트 낮아지는 데 그쳤다. 이에 따라 강남구와 구로구의 비율 차이는 지난해 10월 17.86%포인트에서 올해 9월 26.55%포인트로 8.69%포인트 확대됐다.

지역별 격차가 확대된 배경으로는 지난해 10월 16일부터 시행된 주택가격별 주택담보대출 한도 차등화가 꼽힌다. 정부는 10·15 대책을 통해 수도권·규제지역에서 15억 원 이하 주택의 주담대 한도를 6억 원으로 유지하되, 15억 원 초과~25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 축소했다.

이에 따라 최근 집값도 강남권과 외곽의 희비가 엇갈리고 있다. 한국부동산원의 10월 첫째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 강남구(-0.34%), 서초구(-0.27%), 송파구(-0.19%)는 나란히 하락세를 이어갔다. 반면 노원·강북·구로 등 외곽 지역에서는 상승세가 지속되면서 서울 전체 아파트값은 전주보다 0.12% 올랐다. 강남권의 가격 조정에도 비강남권 상승에 힘입어 서울 아파트값은 87주 연속 오름세를 기록했다.

실거래가에서도 강남권의 하락세와 외곽 지역의 상승세가 확인된다. 강남구 압구정동 현대8차 전용 107㎡는 지난 5월 56억5000만 원에 거래됐으나 9월에는 49억 원에 팔려 7억5000만 원 낮은 가격을 기록했다. 대치동 은마아파트 84㎡도 6월 39억3000만 원에서 9월 36억 원으로 3억3000만 원 낮아졌다. 이에 반해 구로구 개봉동 현대아파트 84㎡는 4월 9억2000만 원에서 9월 11억9500만 원으로 2억7500만 원 높은 가격에 거래됐다. 구로동 구로두산 44㎡ 역시 2월 4억9700만 원에서 9월 7억2000만 원으로 2억2300만 원 올랐다.

천민아 기자 mina@sedaily.com