여의도·잠실·성수도 줄줄이 유찰…서울 고가 아파트 경매 낙찰가율 급락[집슐랭]

■아파트 경매시장 세제개편 후폭풍
대출 규제·세제 압박에 매수심리 위축
트리마제 등 인기 단지 낙찰가율 하락
감정가·실거래가 대비 5억~10억 낮아
9월 낙찰가율 94.7%…19개월만 최저
도봉 등 중저가 지역은 감정가 웃돌아

서울 아파트 경매 시장에서 25억 원 이상 고가 아파트를 중심으로 감정가는 물론 최근 실거래가보다 낮은 가격에 낙찰되는 사례가 잇따르고 있다. 대출 규제에 이어 세제 개편안 발표 이후 고가 주택에 대한 매수 심리가 위축되면서 서울 아파트 낙찰가율은 1년 7개월 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 반면 노원·도봉·강북 등 중저가 아파트가 많은 지역에서는 감정가를 웃도는 낙찰이 이어지면서 경매 시장에서도 가격대별 양극화가 뚜렷해지고 있다.

7일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 94.7%로 전월(97.0%)보다 2.3%포인트 하락했다. 지난해 2월 91.8% 이후 1년 7개월 만에 가장 낮은 수준이다.

서울 아파트 낙찰가율은 올해 1월 107.8%로 출발해 7월까지만 해도 101.0%로 감정가를 웃돌았지만 8월 97.0%로 내려선 뒤 두 달 연속 하락했다. 낙찰률 역시 35.3%로 전월 37.1%보다 1.8%포인트 낮아졌다. 다만 평균 응찰자 수는 5.4명으로 전월 5.2명보다 0.2명 늘었다. 경매 수요 자체가 급격히 줄었다기보다는 고가 주택과 중저가 주택 사이의 온도 차가 커졌다는 분석이 나오는 이유다.

특히 시세를 주도해온 초고가·대형 아파트가 잇따라 낮은 가격에 낙찰되면서 서울 전체 낙찰가율을 끌어내렸다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “대출 규제로 경매시장에서도 매수자들의 자금 조달 여력이 제한된 상황에서 8월 세제 개편안 발표가 고가 아파트의 매수 심리를 더 위축시킨 것으로 보인다”며 “상반기부터 경쟁 열기가 조금씩 가라앉았는데 최근 들어 낙찰가율 하락 폭이 커졌다”고 설명했다.

남부지방법원 경매계에 나온 영등포구 여의도동 삼부아파트 전용 147㎡는 감정가 50억 원에서 두 차례 유찰된 끝에 지난달 30일 약 40억 원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 약 79%다. 올해 같은 주택형의 실거래 최저가가 약 45억 원이었다는 점을 감안하면 최근 실거래가보다 약 5억 원 낮은 가격에 새 주인을 찾은 셈이다.

성동구 성수동 트리마제 전용 152㎡도 두 차례 유찰을 거쳐 감정가 74억 원의 약 79% 수준인 58억9000만 원에 낙찰됐다. 같은 주택형의 고층 물건이 올해 70억 원 안팎에 거래된 사례가 있는 만큼 최근 시세와 낙찰가 사이에 10억 원 이상 차이가 난다.

재건축 기대감이 높은 지역에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 용산구 이촌동 대림아파트 전용 115㎡는 감정가 30억 원에서 한 차례 유찰된 뒤 28억 원에 낙찰됐다. 양천구 목동 신시가지3단지 전용 95㎡도 감정가 30억 원에서 세 차례 유찰된 끝에 감정가의 약 84%인 25억 원에 팔렸다. 최근 실거래가인 27억 원과 비교하면 약 2억 원 낮다.

강남권 대단지도 예외는 아니다. 송파구 헬리오시티 전용 85㎡는 감정가 25억6000만 원보다 4% 높은 26억5716만 원에 낙찰됐다. 낙찰가율만 놓고 보면 감정가를 웃돌았지만 인근 급매 호가가 27억~28억 원 수준이라는 점을 고려하면 시세보다 1억 원 안팎 낮은 가격이다. 송파구의 한 중개업소 관계자는 “매수세가 예전 같았다면 매물이 시장에서 소화되지 굳이 법원경매까지 넘어오지도 않았을 것”이라고 말했다.

반면 실수요층이 두터운 중저가 아파트 경매는 여전히 강세다. 10억 원 안팎 물건에는 수십 명이 몰리고 감정가를 크게 웃도는 낙찰도 잇따르고 있다. 영등포구 당산현대 전용 85㎡는 감정가 11억1000만 원에 21명이 응찰해 16억2999만 원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 146.8%에 달했다. 도봉구 창동 주공아파트 전용 79㎡도 감정가 7억4800만 원에 9명이 응찰해 9억2365만 원에 낙찰됐다. 성북구 장위동 래미안장위퍼스트하이 전용 85㎡ 역시 감정가 10억3800만 원의 121.2%인 12억5774만 원에 새 주인을 찾았다.

자치구별 낙찰가율에서도 이 같은 흐름이 뚜렷하다. 지난달 강북구 아파트 낙찰가율은 109.6%로 서울 25개 자치구 가운데 가장 높았다. 노원구가 107.4%, 구로구가 106.3%, 도봉구가 103.1%로 뒤를 이었다. 중저가 아파트 비중이 높은 지역을 중심으로 감정가를 웃도는 낙찰이 이어진 셈이다. 이 연구원은 “매매시장에서도 실수요자가 접근하기 쉬운 소형·중저가 아파트의 가격 상승세가 이어지고 있다”며 “경매시장에서도 고가 주택과 중저가 주택 사이의 양극화가 뚜렷해지고 있다”고 말했다.

김경미 기자 kmkim@sedaily.com