서울 아파트 거래 79%는 ‘15억 이하’…8·3세제개편 뒤 소폭 상승

서울 남산에서 바라본 아파트단지. 2026.10.1 뉴스1

정부의 8·3 세제개편안 발표 이후 거래된 서울 아파트 10채 중 8채가 15억 원 이하인 것으로 나타났다. 특히 생애최초 주택구입자금 등 정책대출을 활용할 수 있는 6억 원 이하 거래의 비중이 커졌다. 전월세 매물 부족과 대출 규제로 매수세가 중저가 아파트에 집중된 영향으로 풀이된다.

5일 국토교통부 실거래가공개시스템에 신고된 서울 아파트 매매 자료를 분석한 결과 세제개편안 발표일인 8월 3일 이후 계약된 5241건 중 15억 원 이하 거래 비중은 79.0%였다. 이날까지 신고된 계약 자료에서 계약 해제와 공공기관 매수 건을 제외한 수치다. 15억 원 이하 거래 비중은 지난해 10·15 대책 전 10개월(2024년 12월~2025년 9월) 73.3%에서 2025년 10월부터 올해 7월까지 76.8%로 높아졌는데, 8·3 세제개편안 발표 이후에는 2.2%포인트 더 상승했다.

가격대별로는 6억 원 이하 거래 비중의 상승이 두드러졌다. 8월 3일 이후 6억 원 이하 거래는 1337건(25.5%)으로 전체 거래의 4건 중 1건 꼴이었다. 세제개편안 발표 직전인 7월 20.5%보다 5%포인트 높아진 수치다. 월별로 보더라도 8월 23.8%에서 9월 27.1%로 비중이 높아지는 추세다.

15억 원 이하 구간 안에서도 가격대별로 거래 양상이 엇갈렸다. 9억 원 이하 거래 비중은 7월 46.4%에서 53.1%로 확대된 반면 9억 원 초과~15억 원 이하는 31.7%에서 25.9%로 축소됐다. 중저가 시장 안에서도 상대적으로 가격이 낮은 주택의 거래 비중이 커진 것이다.

현재 주택담보대출 한도는 시가 15억 원 이하의 경우 최대 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 차등 적용돼 고가 주택일수록 현금 부담이 커진 구조다. 9억~15억 원 주택은 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받더라도 자기 자금 5억4000만~9억 원이 필요하다. 이 때문에 매수세가 9억 원 이하로 몰리고, 그중에서도 생애최초 주택구입자금 등 정책대출이 가능한 6억 원 이하에 수요가 집중된 것으로 풀이된다.

고가 주택 거래는 위축됐다. 25억 원 초과 거래 비중은 7월 6.4%에서 8월 3일 이후 5.7%로 낮아졌다. 15억 원 초과~25억 원 이하도 15.5%에서 15.3%로 줄었다. 고가 주택이 밀집한 강남권 등에서 가격을 낮춘 급매물이 나오고 있지만 증세 부담과 세제개편안의 불확실성에 매수자들이 관망하는 영향으로 보인다.

김은지 기자 eunji@donga.com