깊어지는 서울 아파트 거래절벽…두 달째 거래량 ‘반토막’[집슐랭]

거래량·토허제 신청 급감
대출·금리·세제에 매수세 주춤
세제 개편에 강남권은 가격 조정도
“금리 상승에 추격매수 한계”

20일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

서울 아파트 거래량이 한 달 만에 36%가량 줄어든 가운데 거래절벽이 장기화할 조짐이 나타나고 있다. 대출 의존도가 높은 서울 외곽 지역은 금리 상승의 영향을 크게 받고, 고가 아파트가 몰린 강남권에서는 세제 개편으로 인한 세 부담 증가의 영향이 작용하며 매수자들의 관망세가 짙어진 것으로 풀이된다.

29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 공공기관 거래를 제외한 8월 서울 아파트 거래량은 3466건으로 7월 5465건에서 36.6% 감소했다. 4·5월에는 각각 8000건을 넘어섰던 것과 비교하면 절반 넘게 급감한 수준이다. 9월 거래량은 1387건으로, 계약 후 30일 이내 신고해야 하는 실거래가 특성상 향후 거래량이 추가될 수 있지만 회복세는 제한적일 것으로 예상된다.

거래량의 선행지표인 서울 토지거래허가 신청 건수가 크게 줄었다. 새올 전자민원창구에 따르면 4월 1만165건에 달했던 신청 건수는 8월 3547건으로 65.1% 감소했다. 9월에도 전날 기준 3853건에 그치면서 8월과 비슷한 수준에 머물러 거래량이 큰 폭으로 반등할 가능성은 낮다는 관측이 나온다.

전체 거래량이 줄어든 가운데 자치구별 편차도 나타나고 있다. 서울 외곽 지역은 여전히 거래량 상위권을 차지했다. 9월 토지거래허가 신청 건수를 보면 노원구가 479건으로 가장 많았고 강서구 251건, 은평구 244건, 도봉구 237건, 구로구 219건 등이 뒤를 이었다. 반면 고가 아파트가 밀집한 강남3구는 4월에 비해 70.1% 감소했다. 대출 규제 영향이 상대적으로 크고 세제 개편에 따른 세 부담까지 더해지면서 거래량이 더 줄어든 것으로 풀이된다.

세 부담이 커진 강남권에서는 하락 거래가 나타나고 있다. 현지 중개업소에 따르면 강남구 개포동 ‘개포 자이 프레지던스’ 전용 84㎡의 한 매도자는 당초 40억 원에 내놨던 매물을 34억7000만원까지 낮춰 9월 초 거래한 것으로 전해졌다. 단지 인근 A중개업소 관계자는 “현금이 있는 매수자는 급매를 통해 5억~6억 원 이상 싸게 살 수 있는 상황”이라며 “급매가 출회되더다도 대출이 2억 원밖에 나오지 않으니 다들 선뜻 결정하지 못하고 있다”고 말했다.

서울 외곽 지역에서도 가격이 단기간에 크게 오르면서 매수세가 둔화된 것을 체감하고 있다. 노원구 상계동 상계주공11단지 인근 B중개업소 관계자는 “5억 원 하던 물건이 7억 원을 호가하니까 중개하기도 부담스럽다”며 “금리가 오르고 있는 상황에서 가격이 5개월 만에 30% 이상 올랐으니 사람들이 무리하지 않으려 한다”고 말했다.

이같은 상황에서 정부가 거래 활성화를 위해 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 실거주 의무 유예 기한을 내년 말까지 연장하기로 한 것도 변수로 작용할 전망이다. 세입자가 거주 중인 주택을 무주택자가 매수할 경우 세입자의 갱신계약 기간까지 실거주 유예가 인정된다. 다음 달 시행을 앞두고 있어 토지거래허가구역 내 실거주 의무 부담으로 거래가 어려웠던 매물의 출회가 늘어날 가능성이 있다. 다만 현장에서는 거래가 크게 살아나기는 어렵다는 반응도 나온다. 노원구의 C중개업소 관계자는 “세입자 낀 매물은 전세퇴거자금대출이 1억 원이어서 실질적으로 현금이 많은 사람을 제외하고는 매수하기 어렵다”며 “거래량에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 말했다.

전문가들은 서울 전역에서 당분간 거래절벽이 이어질 수 있다고 전망하고 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “서울 외곽에서는 전세 매물을 찾기 어려워 매매로 전환되는 수요가 있지만 금리가 오르는 상황에서 대출 의존도가 높은 매수자들이 추격 매수하기 어려운 상황”이라며 “강남권도 세제 개편 이후 매물이 일시적으로 늘고 급매물 위주로 거래가 이뤄지기도 했지만 해당 물량이 소진되면 거래가 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

박지우 기자 jiu@sedaily.com