美 주담대 7% 넘었다…한국엔 '먼저 온 미래'

더스쿠프 워싱턴 리포트
美 30년 고정 모기지 7.03%로 ↑
10년물 국채금리 2007년 후 최고
美 금리 상승 압력 韓 채권시장으로
은행채 뛰며 국내 주담대 7% 육박

미국의 주택담보대출 금리가 다시 7%를 넘어섰다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준·Fed)가 3년여 만에 기준금리 인상을 재개한 데 이어 장기 국채금리까지 치솟으면서다. 문제는 미국에서 시작된 금리 상승의 파도가 한국의 주담대 금리까지 영향을 미칠 가능성이 있다는 점이다.

미국의 주택담보대출 금리가 20개월 만에 다시 7%를 넘어섰다. [사진 | 뉴시스]

미국 연방주택저당회사(프레디 맥)에 따르면 지난 24일(현지시간) 기준 미국의 30년 만기 고정형 모기지 평균 금리는 7.03%를 기록했다. 주택담보대출 금리가 7%를 넘어선 것은 지난해 1월 이후 20개월 만이며, 도널드 트럼프 대통령의 두번째 임기(2025년 1월 20일)가 시작한 이후 처음이다.

지난해 같은 기간 6.30%였던 것과 비교하면 1년 새 주택 구입자의 이자 부담이 크게 늘어났다. 미국 NPR뉴스는 "금리가 급상승하면서 주택 구매자들의 부담이 더욱 커질 것으로 예상된다"며 "높은 주택 소유비용으로 수년간 침체된 주택 시장이 더욱 얼어붙을 수 있다"고 분석했다.

미국 주담대 금리는 기준금리보다 10년물 국채금리를 따라가는 경향이 있다. 주택담보대출을 기초로 만들어지는 주택저당증권(MBS)의 금리가 미 국채금리의 영향을 받기 때문이다. 미국 10년물 국채금리는 지난 24일 장중 5.165%까지 올라 2007년 이후 최고치를 기록했다. 불과 이틀만에 0.2%포인트 넘게 뛰었다. 30년물 국채금리도 5.46%로 치솟아 2004년 이후 가장 높은 수준을 나타냈다.

고유가에 따른 물가 상승 우려에 미국 경제가 예상보다 강한 모습을 보이면서 연준이 추가로 금리를 올릴 가능성이 높아진 게 영향을 미쳤다. 여기에 막대한 미국 정부의 재정적자와 국채 공급 증가에 대한 부담까지 겹쳤다. 채권 가격이 떨어지면서 반대로 금리는 치솟았다.

미국 주담대 금리 상승은 한국의 주담대 금리와도 연관이 있다. 채권 시장이 서로 연결돼 있기 때문이다. 글로벌 금융시장에서 사실상 무위험 자산으로 취급되는 미 국채금리가 오르면 투자자들은 한국 국채나 은행채를 살 때도 그만큼 높은 금리를 요구한다. 국내 국고채 금리가 오르고 은행의 자금조달 수단인 은행채 금리가 뒤따라 상승하는 이유다.

올해 초 블룸버그 분석에 따르면, 한국의 국고채가 아시아 신흥국 중 미국 금리 변화에 가장 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 실제로 미국발 금리 상승은 이미 국내 은행채 시장에 영향을 미치고 있다.

고정형 주담대 금리의 기준이 되는 은행채 5년물(무보증·AAA) 금리는 지난해 말 3.499%에서 지난 15일에는 4.655%까지 뛰었다. 9개월여 만에 1%포인트 넘게 상승한 셈이다. 은행채 금리가 뛰자 주담대 금리도 따라 움직이고 있다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 5년 고정형 주담대 금리는 지난 23일 기준 연 4.90~6.89%였다. 상단 금리는 7% 턱밑까지 차올랐다.

변동형 주담대는 기준이 되는 코픽스(COFIX)가 신규취급액 기준으로는 8월 3.18%로 전월과 같았지만 안심할 수 없는 상황이다. 은행채 금리가 먼저 움직이고 예금금리와 코픽스가 시차를 두고 따라가는 구조를 감안하면 최근 시장금리 상승분이 변동형 주담대에 반영될 여지가 남아있다.

한국은행은 지난 7월과 8월 두달 연속 기준금리를 올려 현재 연 3.00%까지 높였다. 하지만 미국이 금리인상에 나서자 금리 차이는 다시 1%포인트로 벌어져, 인상 압박이 커졌다. 게다가 연준은 지난 16일 기준금리를 연 3.75~4.00%로 0.25%포인트 올리면서 추가 인상 가능성을 열어뒀다.

미국의 물가 불안이 국채금리와 기준금리를 밀어올리면, 그 충격은 한국 채권시장에도 전달된다. 국고채에서 은행채로 다시 주담대 금리까지 연달아 금리 상승 압력이 커진다. 미국 주담대 금리 7%가 태평양 건너 남의 나라 이야기로만 들리지 않는 이유다.

장규석 특파원 |
더스쿠프 워싱턴 지국장
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