“금리 0.25%p 오르면 6개월 뒤 아파트값 1.2% 하락”

국토연구원, 금리변화 주택시장 영향 분석
“주택 가격 영향과 금융 건전성 점검 필요”

19일 서울 시내 아파트 단지의 모습. 조태형 기자 2026.8.19

금리 상승기에 금리가 0.25%포인트(p) 오르면 6개월 뒤 전국 아파트 매매가격이 1.2% 떨어진다는 연구 결과가 나왔다. 그러면서 금리 인상이 주택 가격에 미치는 영향이 일정한 시차를 두고 나타날 수 있기에 금리 변화가 주택 가격에 미치는 영향을 점검해야 한다고 당부했다.

국토연구원은 23일 발표한 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점‘ 보고서에서 1999년 5월부터 2026년 8월까지 금리 변화가 주택시장에 미치는 영향을 분석했다. 해당 기간 금리 상승 국면은 7회(144개월), 금리 하락 국면은 7회(184개월)였다.

금리 상승국면의 0.25%포인트 인상 충격 반응은 6개월 뒤 전국 아파트 매매가격 1.2% 하락으로 나타났고 12개월 후에는 1.1%, 24개월 후에는 0.9% 하락으로 추정됐다. 전체 기간 대상으로는 6개월 뒤 0.5%, 12개월 뒤 0.9%, 24개월 뒤 1.2% 하락이라는 결과가 도출됐다.

연구원은 “금리 인상이 주택 가격에 미치는 영향이 일정한 시차를 두고 나타나는 만큼 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리 변화가 주택 가격과 거래에 미치는 영향을 지속적으로 점검해야 한다”고 말했다.

서울 강남구 압구정 현대 아파트. 조태형 기자 2026.7.29

연구원은 올들어 중동 전쟁에 따른 유가 급등과 물가 상승 압력으로 주요국 중앙은행이 기준금리 인상으로 전환하는 점에 주목했다. 미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 이달 16일 물가상승률이 높은 수준이라고 평가하며 금리 목표 범위를 3.75~4.00%로 0.25%p 인상했다. 일본은행(BOJ) 역시 2024년 3월 마이너스 금리를 종료한 이후 금리 인상 기조를 지속하고 있다. 올해 6월에 이어 9월에도 정책금리를 0.25%p 인상해 1.25%까지 높였다.

우리나라도 2024년 10월부터 이어 온 기준금리 인하를 마무리하고 올해 7월과 8월 기준금리를 각각 0.25%p 인상하면서, 1999년 이후 일곱 번째 금리 상승 국면에 진입했다. 일반적으로 금리 상승은 주택 구입자의 자금조달 비용과 원리금 상환 부담을 높여 주택 수요와 가격을 압박하는 역할을 한다. 그러나 최근엔 금리 상승에도 서울 아파트 실거래가격이 2026년 7월 전년 동월 대비 14.5% 오르는 등 상승세가 이어지고 있다.

아울러 연구원이 서울 주택 매입자금 조달 구성을 분석한 결과에선 임대보증금 비중은 2021∼2022년 27.1%에서 2023∼2025년 16.1%, 2026년 1∼4월에는 6.6%로 낮아졌으나 금융기관 대출 비중은 같은 기간 15.7%에서 22.6%, 23.6%로 높아졌다.

부동산 처분대금, 주식·채권 매각대금, 증여·상속 비중은 2021~2022년 대비 2026년 1~4월에 각각 5.0%p, 3.8%p, 2.7%p 증가했고, 특히 주식·채권 매각대금과 증여·상속은 2023~2025년 3% 대에서 6% 대로 두 배 가까이 높아졌다. 금융기관 대출뿐 아니라 정책금융, 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 다양한 경로를 통한 주택시장 자금 유입을 점검할 필요가 있음을 시사하는 대목이다.

강도림 기자 dorimi@sedaily.com