대치동·목동 재건축 이주 수요…주변 전·월세 오를 듯

학원 때문에 못 떠나는데…재건축 학군지 전월세 부담
서울 아파트 전월세 매물 14% 감소…대치동은 43% 줄어
은마 인근 "주변 아파트로 옮기려면 2~3억원 더 필요"
"학군지 잔류 수요가 임대료 상승 폭 높일 것"

서울 강남구 대치동 은마아파트에 재건축 사업시행계획 인가 완료 축하 현수막이 걸려 있다./성채리 기자

서울 대표 학군지인 대치동과 목동에서 재건축이 추진되면서 주변의 전·월세 수급 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다. 자녀의 학교와 학원 때문에 같은 생활권에 남으려는 이주 수요가 많지만 물건이 한정적이어서다. 인근 주택으로 옮기려면 추가 보증금이 필요하고, 외곽으로 나가면 통학·통원 부담 때문에 세입자의 선택지가 많지 않다.

◆ "대치동 주변 전세 가려면 2~3억원 더"

강남구 대치동 은마아파트는 4424가구 규모 재건축 단지로, 2027년 상반기 이주가 목표다. 목동신시가지도 지난해 말까지 14개 단지의 정비구역 지정이 마무리되면서 재건축 절차를 밟고 있다. 기존 2만6629가구가 4만7000여가구로 탈바꿈할 전망이다. 기존 주택이 철거된 뒤 새 아파트가 들어서기까지 다른 거처를 마련해야 한다.

하지만 전·월세 물건은 이미 바닥을 보이고 있다. 15일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 집계에 따르면 서울 아파트 전·월세 물건은 3만6661건(전세 2만13건·월세 1만6648건)으로, 1년 전(4만2614건)보다 14.0% 감소했다. 은마아파트가 있는 대치동은 같은 기간 1096건에서 622건으로 43.2%나 급감했다.

학군 때문에 들어온 세입자는 이주할 지역을 넓히기가 더 어렵다. 보증금과 면적뿐 아니라 자녀 학교와 학원까지 이동 거리도 따져야 한다.

은마아파트 인근 A공인중개사무소 대표는 "자녀 교육을 마친 경우 먼 지역으로 이동하기도 하지만 자녀 교육을 계속해야 하는 가구는 대치동을 쉽게 떠나지 못한다"고 말했다.

교육환경을 유지하려면 주거 조건을 조정해야 할 수도 있다. 기존 예산으로 갈 수 있는 작은 아파트나 비아파트를 알아보는 방식이다.

대치동의 B공인중개업소 관계자는 "현재 은마 전세는 대체로 7억~8억원 수준인데, 이 금액으로 갈 수 있는 주변 아파트 전세는 없다"며 "대치2·4동 빌라를 알아보거나 2억~3억원을 더 마련해 근처 미도나 쌍용1·2차, 나홀로 아파트 등으로 옮기는 분위기"라고 했다.

그는 "학군을 고려해 12월부터 이듬해 2월 사이 계약한 집들이 많다"며 "내년 상반기 은마아파트 이주가 시작되기 전에 계약이 만료되는 가구들이 한 차례 움직일 것"으로 내다봤다.

문제는 기존 생활권에 남으려는 이주 가구들이 한정된 매물을 놓고 경쟁하면서 인근 전·월세 가격을 밀어 올린다는 점이다. 은마를 떠나는 세입자뿐 아니라 주변에서 새로 집을 구하는 임차인에게도 부담이 번진다.

서울 양천구 목동6단지 재건축 구상./서울시

◆ 목동, 아직은 여유…학교·학원이 관건

목동에서는 아직 이주를 본격적으로 고민할 단계는 아니라는 반응이다. 목동역 인근 C공인중개업소 관계자는 "시공사 선정 등 재건축 사업이 더 진행돼야 거주자들도 이주 시기를 가늠하기 시작할 것"이라고 전했다.

다만 이주가 시작되면 자녀 교육에 따라 이동 범위가 달라질 것으로 봤다. 자녀 교육이 필요하지 않은 가구는 광명이나 김포 등 경기 지역으로 옮길 수 있다는 설명이다.

공부할 자녀가 있는 경우 인근 지역에 살면서 목동 학원가를 이용하는 방법도 있지만 통원 시간과 라이딩(아이를 학원에 데려다주거나 데려오는 일)부담을 감수해야 한다. C공인중개업소 관계자는 "신축이 들어선 문래동이 대체지로 언급되기도 하지만 학원을 오가는 교통이 그렇게 편하지는 않다"며 "학교와 학원에 따라 선택이 달라질 것"이라고 설명했다.

학군을 찾아 새로 들어오는 수요는 과거보다 줄었다는 현장 반응도 있다. 목동의 또 다른 공인중개업소 관계자는 "예전에는 이맘때 집을 보지도 않고 계약하는 경우가 있었는데 지금은 손님이 없다"며 "전·월세 매물도 적지만, 살던 집의 전세가 빠져야 다음 집을 구할 수 있어 이동 자체가 잘 이뤄지지 않는다"고 했다.

학군지 재건축은 임대료 상승 우려와 맞물려서 자녀 교육환경을 유지하기 위해 추가 주거비를 얼마나 감당할 수 있느냐의 문제로 이어지는 모습이다.

서광채 한양사이버대 부동산학과 교수는 "재건축 이주 수요를 흡수하려면 신규 아파트나 비아파트 공급이 충분해야 하는데 현재는 그렇지 못하다"며 "전·월세 가격이 오르는 건 기정사실로 보이며, 관건은 상승 폭"이라고 했다. 이어 "학군지는 기존 동네에 머무르려는 성향이 강한 만큼 이주 수요가 몰리면 임대료 상승 폭이 더 커질 가능성이 있다"고 덧붙였다.