청와대도 ‘근본 수술’ 주문한 지식산업센터… 주택 전환 첫 공모부터 연장

LH 접수 마감 9일서 30일로
설계·리모델링 견적에 준비 기간 필요
공사비·복잡한 소유구조가 사업성 변수

경기 부천시 옥길지구 한 지식산업센터 상가 공실. /조선비즈DB

청와대가 대규모 공실 사태를 빚고 있는 지식산업센터에 대해 “근본적인 수술이 필요하다”며 종합대책 마련을 주문했다. 그러나 정부가 해법 중 하나로 추진하는 지식산업센터의 공공임대주택 전환 사업은 첫 매입약정 공모부터 접수 기한이 3주 연장됐다. 공장이나 업무시설을 주거시설로 바꾸는 데 공사비가 많이 들고 사업성 확보도 쉽지 않기 때문이다.

9일 정부에 따르면 강훈식 대통령비서실장은 지난 7일 산업통상부와 중소벤처기업부 등 관계 부처에 지식산업센터의 용도 전환과 입주 업종·자격 개편, 관리·감독 체계 정비 등을 담은 종합대책을 마련하라고 주문했다. 강 실장은 “2020년 전후 시공·시행사의 과도한 수익 추구와 일부 지방정부의 무분별한 승인 등이 맞물리면서 공급이 급증했다”며 “미봉책이 아닌 근본적인 수술이 필요하다”고 말했다.

청와대는 최근 3년간 준공된 지식산업센터의 평균 미분양률이 27%, 공실률이 44%에 달한다고 밝혔다. 입지 여건이 열악한 일부 지역은 공실률이 70%를 넘는 것으로 파악됐다.

그래픽=정서희

정부가 활용 방안을 찾고 있지만 지식산업센터의 주거 전환 문턱은 높다. 한국토지주택공사(LH)는 공실 상가와 오피스, 지식산업센터 등 비주택을 청년·신혼부부용 공공임대주택으로 바꾸는 ‘비주택 용도변경 리모델링 매입약정 사업’의 접수 마감일을 이달 9일에서 30일로 연장했다.

LH는 건물 소유자와 사업자들이 설계와 리모델링 견적을 준비할 시간이 더 필요하다고 요청해 기한을 늘렸다고 설명했다. LH 관계자는 “공모가 진행 중이어서 신청 건수와 신청 물건의 유형은 공개하기 어렵다”고 말했다.

매입약정 방식은 건물 소유자나 리모델링 사업자가 LH와 미리 약정을 체결하고 비주택을 오피스텔이나 기숙사 등으로 바꾸면 LH가 완공된 건물을 사들이는 구조다. LH가 건물을 먼저 매입해 직접 공사하는 방식과 달리 민간이 설계와 인허가, 리모델링을 맡는다.

대상은 서울 전역과 경기 구리·과천·광명·성남·수원·안양·용인·의왕·하남·화성 동탄 등 일부 지역이다. 준공 30년 이내이고 내진설계가 적용됐으며 주거시설로 용도 변경할 수 있어야 한다. 지식산업센터 내 공장도 처음 포함됐지만 관련 법령 개정 경과에 따라 최종 심의와 선정이 이뤄진다.

서울 금천구 가산동 가산디지털단지역 인근 한 지식산업센터 공실. /조선비즈DB

지식산업센터는 상가나 오피스보다 주거시설 전환이 어렵다는 평가를 받는다. 넓은 공장·업무 공간을 여러 주거 공간으로 나누려면 벽체를 설치하고 호실별 주방과 화장실을 만들어야 한다. 전기·수도·난방·급배수·환기·소방·방음 시설도 주거 기준에 맞춰 보강해야 한다.

여러 사람이 호실을 나눠 소유한 건물은 공용부분 변경과 건물 단위 용도 전환 과정에서 소유자 동의를 받아야 할 수 있다. 공사비가 늘어 사업비가 LH의 감정평가 매입가격을 웃돌 가능성도 있다.

공실이 더 심각한 비수도권은 이번 사업 대상에서 빠졌다. 주택으로 전환해도 임대 수요를 확보하기 어려운 지역이 적지 않아 수도권과 다른 해법이 필요하다는 지적이 나온다.

정부는 지난 4월 지식산업센터에 입주할 수 있는 지식·정보통신 업종을 78개에서 95개로 늘렸다. 한 업계 관계자는 “입주 업종을 확대해도 관리주체가 보수적으로 판단하면 계약이 무산되기도 한다”며 “규제 완화가 실제 입주로 이어지도록 관리 기준을 명확히 해야 한다”고 말했다.

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