서울 전월세 대란, 주거 지옥?.. 오세훈이 꺼낸 해법은
세제·대출 규제에 민간임대 주택 공급 위축 우려
오세훈 “실거주 중심 정책으로 주거시장 안정 실패”
규제 완화 효과 불확실…세입자 보호책 병행 필요
서울 아파트 평균 월세가 162만원까지 치솟고 전셋값도 가파르게 오르면서 주거비가 소득을 잠식하는 상황이 이어지고 있다. 오세훈 서울시장은 이를 두고 서울 전역이 ‘주거 지옥’이 됐다며 정부의 부동산 정책 전환과 민간임대 규제 완화를 강하게 촉구했다.
오 시장은 7일 사회관계망서비스(SNS)를 통해 7월 서울 아파트 평균 월세가 역대 최고인 162만원을 기록했고 전셋값은 9.95% 급등했으며 전세 매물 부족도 이어지고 있다고 지적했다.
월세와 전세가 동시에 오르는 상황에서 세입자들은 계약 갱신 때마다 더 큰 주거비를 감당하거나 서울 외곽으로 밀려날 가능성이 커지고 있다. 서울 아파트 평균 전셋값 역시 7억원을 웃돌며 주거비 상승 압력을 키우고 있다.
오 시장이 문제의 원인으로 지목한 것은 민간임대사업자에 대한 규제 강화다. 등록임대사업자에 대한 세제 혜택 축소와 대출 규제가 임대주택 공급을 위축시키고, 임대사업자가 보유한 주택을 매각하도록 유도해 장기 거주가 가능한 임대주택 재고를 줄이고 있다는 주장이다.
서울 등록 민간임대주택은 약 40만7000가구로 전체 임차주택의 약 20%를 차지하는 만큼 민간임대 시장의 위축이 세입자에게 미칠 파급력도 작지 않다.
오 시장은 특히 ‘실거주만 선’이라는 접근이 집값과 전월세 시장을 안정시키지 못했다고 비판하며 기업형 민간임대사업자의 법적 지위를 명확히 하고 세제와 금융 지원을 통해 안정적인 공급 축으로 육성해야 한다고 주장했다. 민간임대사업자를 투기 세력으로만 취급해서는 주택 공급의 한 축을 활용하기 어렵다는 논리다.
그러나 오 시장의 주장에도 짚어야 할 대목은 있다. 민간임대 규제를 풀면 공급이 늘고 임대료가 안정될 것이라는 연결고리가 충분히 입증된 것은 아니다. 세제 혜택과 대출 규제 완화가 임대주택 확대로 이어질지, 아니면 자산가와 법인의 주택 보유 확대와 가격 상승으로 연결될지는 별도의 검증이 필요하다. 임대사업자에게 혜택을 제공할수록 세입자 보호 장치를 함께 강화해야 한다는 지적도 피하기 어렵다.
특히 전세사기와 보증금 미반환 피해를 겪은 세입자들에게 민간임대 활성화라는 구호만으로 정책의 정당성을 설득하기는 어렵다. 임대료 인상 제한, 보증금 반환 안전장치, 임대사업자 관리·감독을 전제로 공급 확대를 추진해야 한다는 목소리가 나오는 이유다.
이에 서울의 주거난을 풀기 위해서는 실거주와 민간임대 중 하나를 택하는 식의 정책 구도에서 벗어날 필요가 있다는 목소리가 나온다. 공공임대 확대와 정비사업을 통한 신규 주택 공급, 민간임대 활성화, 전세시장 안전망 강화가 함께 작동해야 한다는 요구다.
한 부동산 전문가는 "오 시장의 문제 제기가 주거비 급등이라는 현실을 환기했다는 점은 의미가 있지만, 규제 완화만으로 해법을 제시하기보다 세입자 보호와 공급 확대를 동시에 충족할 구체적인 설계가 뒤따라야 한다"고 바라봤다.