수도권 투기성 '비거주 1주택자' 전세대출 길 내년부터 막힌다…보증비율도 축소[8·13대책]

수도권 1주택자 '실거주無·임대 중' 해당시 신규·만기연장 원칙적 불허
1주택자 전세 보증비율도 70%로 축소…성과급 DSR 소득 산정 기준 강화
고DSR·고LTV 주담대 위험가중치 상향…고위험 사업자대출 연말까지 전수점검

[서울=뉴시스] 고승민 기자 = 3일 롯데월드타워 서울스카이에서 서울 등 주변 아파트 모습이 보이고 있다. 2026.08.03. kkssmm99@newsis.com

[서울=뉴시스] 최홍 기자 = 금융당국이 투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증을 제한한다. 실거주 목적 없이 매입한 수도권·규제지역 내 아파트가 대상으로 타인의 임차보증금을 주택 매입자금으로 활용할 경우 전세대출 신규취급·만기연장이 원칙적으로 금지되는 것이다.

정부는 13일 정부서울청사에서 이같은 내용의 '전월세·매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'과 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

우선 금융당국은 담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR), 주택담보대출(주담대) 한도 등 가계부채 수요 관리의 근간이 되는 대출규제는 확고하게 유지하기로 했다. 다주택자의 주담대 만기연장 제한 등 앞서 실행된 투기적 대출에 대한 자금 회수도 차질없이 진행하기로 했다.

이런 가운데 전세대출보증 제한 대상은 확대하기로 했다.

기존에는 다주택자,투기지역·투기과열지역 아파트(3억원 초과) 취득자 등에 대해서만 보증기관(주금공·HUG·SGI) 전세대출보증을 제한했으나, 앞으로는 투기적 목적의 '비거주 1주택자' 등도 규제에 포함한다.

실거주 목적 없이 수도권·규제지역 내 아파트를 매입한 자로서 타인의 임차보증금을 주택 매입자금으로 활용한 경우가 그 대상이다.

구체적으로는 부부합산 기준 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자이면서 해당 주택을 임대차 중이며, 본인이 해당주택에 실거주한 적이 없고 배우자도 해당 주택에 실거주한 적이 없는 경우다. 이 세 가지 조건에 모두 해당돼야 규제가 적용되며, 가족에게 임대차 하는 경우는 제외한다.

정부는 해당 유형에 대해선 투기적 목적으로 정의하고 내년 1월1일부터 전세대출 신규취급·만기연장을 원칙적으로 금지한다.

다만, 예외적 허용 사유를 마련했다. 법적의무에 따라 실거주가 예정된 경우, 임대차계약승계 조건부로 주택 취득 후 해당 세입자와의 임대차 계약이 종료되지 않아 실거주를 하지 못하는 경우, 임대인의 보증금 미반환 등으로 전세대출 상환이 어려운 경우 등이다.

비거주 1주택에 대한 전세대출 보증비율도 축소한다. 기존에는 보증비율이 수도권·규제지역 80%, 그 외 90%였으나, 앞으로 1주택자는 수도권·규제지역 70%, 그 외 80%로 규제가 더 강화된다.

성과급 등 일시적 소득 증가에 따른 과도한 대출 취급을 막기 위해 대출 심사 시 DSR 산정에 반영되는 성과급의 소득 인정 기준도 강화한다. 소득상승률 20% 초과시 최근 2년치 소득으로 평균 내고, 30% 초과시 최근 3년치 소득으로 평균을 반영한다.

은행의 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대에 대해서도 위험가중치(RW)를 적용하고, 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)을 도입해 과도한 주담대 취급을 억제한다.

금융위는 "2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출과 관련해 연말까지 전수점검할 것"이라며 "점검 결과를 분석해 추가 제도 개선 추진할 방침"이라고 밝혔다.

☞공감언론 뉴시스 hog8888@newsis.com