[챗 APT] 낙찰률 ‘뚝’·낙찰가율 ‘쑥’…아파트 경매 옥석 가리기

매매 대신 경매로 쏠린 부동산 시장
진행 건수 31.5% ↑·낙찰률 7.4%p ↓
평균 응찰자 수 전년비 38.9% 감소
낙찰가율 올해 83.8%…2.6%p 상승
춘천·원주·강릉 낙찰 건수 전체의 71%
지역별 가격 경쟁력 갖춘 물건 선별 유입
낙찰가·실거래가 단순 비교 주의 필요
“투자 수요보다 실수요자 위주 시장 판단”

전국 아파트 경매 낙찰률이 반등한 가운데 강원지역에서는 경매 진행 건수가 크게 늘었지만 낙찰률과 평균 응찰자 수는 오히려 하락했다. 반면 낙찰가율은 큰 폭으로 오르면서 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 일부 물건에 수요가 집중되는 ‘옥석 가리기’가 뚜렷해졌다.

경매를 통한 저가 매수를 노리는 실수요자가 나타나고 있지만 모든 물건이 일반 매매보다 저렴한 것은 아니었다. 감정가와 유찰 횟수만 보기보다 동일 단지 실거래가와 권리관계, 낙찰 이후 발생할 비용까지 따져봐야 한다는 지적이 나온다.

이번 주 ‘챗 APT’에서는 지난달 강원 아파트 경매시장을 분석하고 일반 매매시장과 비교해 경매 물건의 가격 경쟁력을 살펴본다.

■ 전국 낙찰률 올랐지만 강원은 하락

지지옥션이 제공한 경매 통계를 보면 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수는 3755건으로 전월보다 1.5% 증가했다. 낙찰률은 37.3%로 3.8%p 상승했지만 낙찰가율은 85.4%로 1.5%p 하락했다. 서울 아파트 낙찰가율은 4개월 연속 100%를 웃돌며 수도권 선호 지역을 중심으로 강한 매수세가 이어졌다.

같은 기간 강원 아파트 경매 진행 건수는 96건, 낙찰 건수는 31건으로 낙찰률 32.3%를 기록했다. 전국 낙찰률보다 5.0%p 낮은 수준이다. 낙찰된 31건의 감정가 합계 대비 낙찰가 합계 비율인 낙찰가율은 83.8%로 전국보다 1.6%p 낮았다.

지난해 7월과 비교하면 강원지역 경매 진행 건수는 73건에서 96건으로 31.5%, 낙찰 건수는 29건에서 31건으로 6.9% 증가했다. 그러나 낙찰률은 39.7%에서 32.3%로 7.4%p 하락했다. 진행 건수 증가 속도를 낙찰 건수가 따라가지 못한 것이다.

낙찰 물건당 평균 응찰자 수도 지난해 7월 6.28명에서 올해 3.84명으로 38.9% 감소했다. 지난 6월 4.96명과 비교해도 22.6% 줄었다.

반면 낙찰가율은 지난해 7월 81.2%에서 올해 83.8%로 2.6%p 상승했다. 전월 71.7%와 비교하면 12.1%p 올랐다. 경매시장 전반에 응찰자가 몰렸다기보다 일부 선호 물건이 높은 가격에 낙찰되면서 전체 낙찰가율을 끌어올린 것으로 풀이된다.

올해 1월부터 7월까지 강원 아파트 경매 진행 건수는 모두 366건으로 지난해 같은 기간 333건보다 9.9% 증가했다. 낙찰 건수도 133건에서 141건으로 6.0% 늘었지만 낙찰률은 39.9%에서 38.5%로 1.4%p 하락했다.

경매 진행 건수에는 유찰된 물건이 다시 입찰에 부쳐진 사례도 포함된다. 이에 따라 진행 건수 증가를 신규 경매 물건이나 가계 부실이 같은 폭으로 늘어난 것으로 해석하기는 어렵다.

■ 춘천·원주·강릉에 진행 물건 78% 집중

지역별로는 주요 도시를 중심으로 경매 물건이 집중됐다. 지난달 강릉에서 35건이 진행돼 12건이 낙찰됐고, 원주는 25건 중 7건, 춘천은 15건 중 3건이 낙찰됐다.

춘천·원주·강릉의 경매 진행 건수는 모두 75건으로 도내 전체의 78.1%를 차지했다. 낙찰 건수도 22건으로 전체의 71.0%에 달했다.

낙찰률은 강릉 34.3%, 원주 28.0%, 춘천 20.0%로 나타났다. 동해는 6건 중 3건이 낙찰돼 낙찰률 50.0%를 기록했다. 삼척과 태백은 각각 2건과 3건이 모두 낙찰됐지만 진행 물건 자체가 적어 시장 흐름을 판단하기에는 한계가 있다.

속초는 3건, 양양·인제·평창·횡성은 각각 1건이 진행됐으나 낙찰로 이어지지 않았다. 고성·홍천·영월·정선·화천·양구에서는 지난달 진행된 아파트 경매가 없었다.

도내에서 가장 높은 가격에 낙찰된 물건은 춘천 근화동 신성근화미소지움 전용면적 134㎡였다. 감정가 5억1600만원의 물건이 한 차례 유찰된 뒤 5명이 응찰해 4억2400만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 82.2%였다.

가장 많은 응찰자가 몰린 물건은 강릉 입암동 이안강릉타운 전용면적 84.7㎡였다. 한 차례 유찰된 뒤 13명이 응찰해 감정가 2억6600만원의 91.6%인 2억4362만5000원에 낙찰됐다.

태백 선명브라이튼 전용면적 59.9㎡에는 10명이 응찰해 9500만원에 낙찰됐고, 철원 유명아파트 전용면적 59.9㎡에는 9명이 참여해 8267만9999원에 주인을 찾았다. 경매 수요가 신축이나 대형 브랜드 단지에만 몰리기보다 지역별 가격 경쟁력을 갖춘 물건을 중심으로 선별 유입된 셈이다.

■ 경매라고 무조건 저렴하지는 않아

낙찰가와 동일 단지 실거래가를 비교하면 물건별 차이도 드러났다.

국토교통부 실거래가 공개자료를 보면 올해 이안강릉타운 전용면적 84.7㎡ 매매가격은 2억4000만∼2억8000만원대에 형성됐다. 13명이 응찰한 해당 물건의 낙찰가는 2억4362만5000원으로 올해 실거래가격의 하단에 가까웠다. 감정가보다는 2237만5000원 낮았지만 일반 매매가격과 비교하면 할인 폭이 크다고 단정하기는 어렵다.

동해 북삼2차웰메이드타운 전용면적 85㎡ 물건은 감정가 3억4900만원보다 261만원 높은 3억5161만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 100.7%였으며 응찰자는 1명이었다. 올해 같은 면적대의 평균 실거래가격인 약 3억3800만원보다도 높은 수준이다. 경매라고 해서 반드시 일반 매매보다 낮은 가격에 취득하는 것은 아니라는 의미다.

다만 층과 향, 내부 상태, 거래 시점과 권리관계 등이 달라 낙찰가와 실거래가를 단순 비교하는 데는 주의가 필요하다.

■ 실수요자 중심 선별 낙찰…권리분석 필수

경매 물건은 일반 매매와 달리 낙찰 이후에도 추가 비용이나 분쟁이 발생할 가능성이 있다. 응찰 전 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서를 통해 선순위 임차보증금 등 낙찰자가 인수할 권리가 있는지 확인해야 한다.

점유자가 있는 경우 주택을 넘겨받는 과정에서 시간과 비용이 들 수 있고, 미납 관리비의 부담 범위도 따져봐야 한다. 낙찰대금 외에 취득세와 법무비용, 수리비 등을 합산한 금액을 동일 단지 실거래가와 비교해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있다.

대출을 이용할 경우에는 입찰 전 낙찰대금 조달 가능 금액과 금리, 법원이 정한 대금 납부 기한도 확인해야 한다. 낙찰 뒤 대출 한도가 예상보다 적게 나오더라도 입찰보증금을 돌려받기 어려울 수 있기 때문이다.

이주현 지지옥션 전문위원은 “7월 낙찰가율 상승은 지역 전반의 회복이라기보다 강릉과 동해를 중심으로 선호 단지의 강세가 이어진 영향으로 보인다”며 “응찰자 수가 많지 않아 투자 수요가 진입했다기보다는 실수요자 위주의 시장으로 판단된다”고 말했다.

진행 물건은 늘었지만 평균 응찰자 수가 줄고 낙찰률이 하락한 만큼 강원 아파트 경매시장이 전반적인 회복세에 들어섰다고 보기는 이르다. 하반기에도 지역과 단지, 권리관계와 가격 경쟁력에 따라 수요가 갈리는 선별 낙찰 흐름이 이어질지 주목된다.

박재혁 기자 jhpp@kado.net

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