“실거주 안해도 된다” 덜컥 낙찰받았다가…경매도 잘못하면 ‘세금 폭탄’

토지거래허가 면제로 갭투자 가능
대출 규제는 일반 매매와 동일
취득 후엔 일반 부동산 취급돼
비거주땐 양도세·장특공 세금 부메랑

[연합뉴스]

정부가 발표한 8·3 세제개편안이 실거주자 중심 과세 기조를 한층 강화함에 따라 부동산 시장이 요동치는 가운데 토지거래허가구역(토허제) 우회로로 꼽혀온 경매 시장에도 정책 파장이 이어지고 있다. 취득 단계의 규제 문턱은 낮지만 낙찰 이후 보유·양도 단계에서는 일반 주택과 동일한 엄격한 세법이 적용돼 자칫 자금·세무 리스크에 직면할 수 있다는 지적이다.

이번 8·3 세제개편안은 비거주 주택 및 다주택자에 대한 양도소득세 요건을 대폭 강화하며 ‘실거주 중심’ 기조를 명확히 했다. 하지만 법원경매를 통한 주택 취득은 민사집행법에 따라 토지거래허가 대상에서 제외된다.

이에 따라 서울 주요 규제지역 등 토지거래허가구역 내에서도 별도의 허가 절차나 실거주 의무 없이 전세를 끼고 집을 사두는 ‘갭투자’ 통로가 여전히 열려 있는 상태다.

다만 경매라고 해서 금융 규제까지 비껴가는 것은 아니다. 과거 문재인 정부 당시 대출 규제 강화 이후 경매 시장이 누리던 대출상의 상대적 우위는 이미 사라졌다. 규제지역 진입이나 다주택자의 대출 제한 등 금융당국의 가계대출 규제는 일반 매매 시장과 동일하게 적용된다.

낙찰 후엔 ‘일반 주택’…실거주 없으면 양도세·장특공 배제

전문가들이 가장 경계하는 부분은 ‘취득 이후’의 세제 적용이다.

예컨대 지방 거주자가 서울의 아파트를 경매로 낙찰받은 뒤 직접 입주하지 않고 임대를 놓을 경우 8·3 개편안에 따라 1세대 1주택 비과세 혜택이 배제된다. 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 혜택도 대폭 축소되거나 적용받지 못하며 다주택자라면 중과세율까지 적용받아 자본 차익의 상당 부분을 세금으로 토해내야 한다.

종합부동산세와 취득세 부과 방식에 대한 오해도 주의해야 한다. 경매를 통해 시세보다 저렴한 가격(낙찰가)에 매수했더라도 보유세인 종부세가 절감되는 것은 아니다. 종부세는 낙찰가가 아닌 매년 지정되는 공시가격(공정시장가액비율 적용)을 기준으로 산정되기 때문이다.

취득세 역시 낙찰가 기준으로 납부하므로 초기 납부액은 적을 수 있지만 이후 보유·양도 단계의 세 부담을 줄여주는 효과는 없다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “경매는 취득 시점에 토허제 면제라는 큰 혜택이 있지만 취득 후 보유나 처분 시점에는 일반 양도세법의 적용을 받는 엄연한 부동산 소유자”라며 “전세를 끼고 사두는 갭투자가 가능하다고 해서 실거주 없이 보유했다가는 향후 양도세 과세 시점에 무거운 세금 부담을 안게 된다”고 설명했다.

투자자 ‘주춤’·실수요자 ‘유리’…중장기 낙찰가 안정 전망

이 같은 과세 강화 기조는 향후 경매 시장의 수급 구조와 낙찰가율에도 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 정부 정책의 방점이 ‘실수요자 우대’와 ‘자본 차익에 대한 과세’에 맞춰져 있는 만큼 시장 참여자의 성격에 따라 차별화된 양상이 나타날 전망이다.

단기 자본 차익을 노리는 투자자의 경우 저가 매수 단계에서 거둔 차익을 향후 양도세 등으로 정부가 회수하는 구조가 되면서 경매 참여에 신중해질 수밖에 없다. 반면 실거주 목적의 무주택자나 실수요자는 세제 개편의 불이익을 받지 않아 상대적으로 유리한 고지에 서게 된다.

강 소장은 “중장기적으로 자본 차익을 노리던 투자자들의 진입이 주저함에 따라 경매 시장의 과열 양상이 완화될 것”이라며 “투자 수요가 줄어들면 실수요자 입장에서는 낙찰 성공 확률이 높아지고 낙찰 가격 역시 합리적인 수준으로 낮아져 실수요자 중심의 경매 시장 재편이 이루어질 것으로 보인다”고 분석했다.