‘똘똘한 한채’도 예외 없다…46억원 넘으면 종부세 급등

주택 수 구분 없애고 가액 중심 과표 일원화…비싼 1채 5.0%로 ‘상향’
1주택 기본공제액 ‘거주 14억·비거주 9억’ 차등화…다주택은 4억+α
보유→거주 공제 전환·다주택자 양도세 중과세 한시 완화·각종 예외 인정

정부가 초고가 주택과 비거주 주택에 대한 종합부동산세 부담을 높이고 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)에 금액 한도를 신설하는 등 부동산 세제를 ‘거주 중심’으로 전면 손질한다.

보유기간보다 거주기간을 중시하는 방향으로 종부세와 양도세 체계를 개편해 투기 수요를 억제하고 실거주 중심의 주택 보유 문화를 정착시키겠다는 취지다.

정부는 3일 이같은 내용을 담은 ‘2026년 세제개편안’을 확정해 발표했다.

이번 개편의 핵심은 종부세 과세 체계를 ‘주택 수’보다 ‘주택 가치’ 중심으로 바꾸는 것이다. 현재는 1·2주택자에게 0.5~2.7%, 3주택 이상 보유자에게 0.5~5.0%의 차등 세율을 적용하고 있지만 2028년부터는 주택 수와 관계없이 0.5~5.0%로 통일한다.

내년에는 우선 1·2주택자의 최고세율을 현행 2.7%에서 3.5%로 높이고 2028년부터 과표가 같으면 보유 주택 수와 상관없이 동일한 세율을 적용하는 방식으로 전환한다.

반면 3주택 이상 보유자의 세율은 과표 6억원 초과 12억원 이하 구간이 1.0%에서 1.3%로 오르는 것을 제외하면 큰 변화가 없다. 반대로 1주택자는 과표 6억원을 초과하는 5개 구간 모두 세율이 인상되며 특히 초고가 주택 구간의 인상 폭이 크다.

현행보다 세율이 오르기 시작하는 첫 구간은 과표 6억원 초과 12억원 이하(1.0→1.3%)로 현재 시가 기준 약 33억원 이상의 1주택자가 해당한다.

12억원 초과 25억원 이하 구간은 2년에 걸쳐 1.3%에서 2.0%까지 단계적으로 높아진다. 시가 약 46억원을 넘는 1주택자의 종부세 부담이 크게 늘어나는 구조다. 과표가 높을수록 세율 인상 폭도 커져 초고가 주택일수록 세 부담이 대폭 증가하도록 설계됐다.

세율에서 주택 수 차이를 없앤 것은 초고가 1주택 보유자의 종부세가 합산액이 동일한 여러 채를 보유한 경우보다 낮았던 형평성 문제를 반영한 것이다. 세율은 주택 수보다 합산 가액을 중심으로 개편된다.

다만 주택 수 개념이 완전히 사라지는 것은 아니다. 기본공제와 공정시장가액비율 등 다른 요소에 차등을 두면서 거주 여부와 주택 수가 세 부담에 영향을 미치도록 했다.

기본공제는 현행 1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원에서 거주 여부에 따라 차등 적용한다. 내년부터 거주용 1주택은 14억원, 비거주 1주택은 9억원을 공제한다. 이에 따라 거주용 1주택자는 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 이하라면 종부세를 내지 않는다. 비거주 1주택은 공시가격 9억원(시가 약 13억원)부터 과세 대상이 된다.

다주택자는 거주용 주택이 전체 보유가액에서 차지하는 비율에 따라 기본공제를 4억~9억원 범위에서 차등 적용받는다.

공정시장가액비율도 단계적으로 높아진다. 현재 60%인 비율은 내년에 70%로 일괄 인상하고 조정 대상 지역 다주택자와 3주택 이상 보유자는 2028년 80%까지 올린다.

종부세 세액공제 제도도 ‘거주 중심’으로 개편된다. 현재 보유기간과 연령을 기준으로 최대 80%까지 공제받을 수 있는데, 2028년부터는 보유기간 대신 거주기간을 기준으로 세액공제를 적용한다. 또 세액공제 한도(600만원)를 신설하고 보유세 부담 상한도 현행 전년도의 150%에서 200%로 높인다.

정부는 실거주 목적의 일반 1주택자는 최대한 보호한다는 입장이다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 “거주용 1주택의 경우 시가 20억~30억원 수준까지는 세액이 줄어들게 되고 30억~40억원도 세액 변동이 크지 않게 해 최대한 보호하겠다”며 “40억~50억원을 넘는 주택에는 과세를 정상화하겠다”고 밝혔다.

양도세 장특공제도 손본다. 현재 보유기간이 길수록 공제액이 커지지만 2028년부터 공제액 한도를 20억원으로 설정하고 2029년부터는 10억원으로 축소한다.

보유기간 공제는 단계적으로 거주기간 공제(장기거주소득공제)로 전환한다. 현재는 3년 이상 보유하고 2년 이상 살면 보유와 거주 각각 연 4%씩 최대 80대%를 공제하지만 2029년부터는 보유 공제를 없애고 거주기간만 연 8%를 적용해 최대 80%를 공제한다.

비조정지역 다주택자의 장기보유공제(최대 30%)도 같은 방식으로 거주 중심 공제로 전환된다.

정부는 이번 제도 개편으로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 기대 수익이 낮아질 것으로 기대하고 있다. 조만희 재정경제부 세제실장은 “양도가액이 30억원 저도고 집값이 3배로 오른 분들은 10억원 한도에 걸리지 않고 40억~50억원으로 양도가액이 고액인 분들은 이 한도에 걸린다”고 설명했다.

다만 이번 개편에 따른 세 부담 증가를 감안해 다주택자의 매물을 시장에 유도하는 완충 장치도 마련했다.

조정 대상 지역 다주택자의 양도소득세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화해 매도 기회를 준다. 2주택자는 내년 15%p, 2028년 10%p를 각각 낮춰 적용하고 3주택 이상은 2027년 20%p, 2028년 15%p를 각각 인하한다.

이와 함께 1세대 1주택자의 종부세 납부 유예 소득 요건은 총급여 7000만원에서 8000만원으로 완화한다. 또 취학, 전근, 치료, 해외 체류, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 거주하지 못한 기간은 종부세와 양도세 산정 시 거주기간으로 인정해 실수요자의 불이익을 최소화하기로 했다.

정부는 이번 세제개편안을 입법예고와 국무회의 등을 거쳐 정기 국회에 제출할 예정이다.

/김해나 기자 khn@kwangju.co.kr