물건은 늘고 낙찰가는 떨어지고···인천 경매시장 ‘온도차’

인천 아파트 경매 진행건수 올해 최고···낙찰가율은 79.5%로 하락
미추홀구 60%대·연수구 80%대···입지·상품성 따라 희비
금리·대출 규제에 ‘옥석 가리기’ 심화···지역별 낙찰가율 격차 확대 전망

[시사저널e=김희진 기자] 인천 아파트 경매 진행건수가 크게 늘어난 가운데 낙찰가율이 떨어지면서 지역별 양극화가 심화되는 흐름이다.

연수구 등 선호 지역에서는 수요가 몰리면서 인천 평균 대비 높은 낙찰가율을 나타냈으나 미추홀구와 부평구 등을 중심으로 유찰 물건이 누적되면서 낙찰 지표를 끌어내린 것으로 분석된다.

인천 아파트 경매동향 추이. / 그래픽=챗GPT

27일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 7월 넷째주 수도권 아파트 경매 진행건수는 365건으로 전주(307건) 대비 약 19% 늘어나며 2주 연속 증가세를 이어갔다.

특히 인천 지역에서 아파트 경매 물건이 눈에 띄게 늘었다. 인천 아파트 경매 진행건수는 120건으로 전주(51건)보다 2배 이상 증가하며 올해 가장 많은 수준을 기록했다. 경매시장에 나오는 물건이 늘어나면서 매수자가 선택할 수 있는 매물이 늘어난 상황이다.

다만 경매 물량 증가가 낙찰 경쟁 확대로 이어지지는 않은 것으로 보인다. 같은 기간 인천 아파트 낙찰률은 32.5%로 전주(33.3%)보다 하락했으며 낙찰가율도 79.5%로 전주(82.0%) 대비 2.5%포인트 떨어졌다. 평균 응찰자 수는 5.1명으로 전주(5.0명)와 비슷한 수준을 유지했다.

인천 전반의 낙찰가율이 하락한 배경에는 미추홀구와 부평구 등을 중심으로 여러 차례 유찰된 물건이 낮은 가격에 낙찰되면서 전체 낙찰가율을 끌어내린 영향이 작용한 것으로 분석된다. 특히 미추홀구를 중심으로 발생한 전세사기 피해 주택 장기 적체 영향이 컸다.

지지옥션에 따르면 지난 6월 인천 아파트 낙찰가율은 78.2%로 집계됐으나 미추홀구는 60%대로 인천 전체 평균을 밑도는 낙찰가율을 나타냈다.

통계상 아파트로 분류되지만 일반적인 대단지 아파트와 상품성이 다른 물건이 다수 포함된 점도 낙찰가율을 낮추는 요인이다. 건축법상 5층 이상 공동주택이 경매 통계에서 아파트로 분류될 수 있는데 미추홀구에는 브랜드 대단지보다 소규모 공동주택 비중이 상대적으로 높다.

임차권과 권리관계가 복잡하거나 전세사기 이력이 있는 물건은 응찰자가 제한되고 반복 유찰로 최저 입찰가격이 낮아진 뒤에야 낙찰되는 경우가 많다는 점도 낙찰가율 하락 요인으로 꼽힌다.

반면 연수구에서는 송도국제도시를 비롯한 신축·대단지 아파트에 실수요와 투자 수요가 유입되며 상대적으로 높은 낙찰가율을 유지했다. 실제로 지난달 인천 아파트 낙찰가율 평균이 70% 후반대를 기록한 반면 연수구는 80%대 낙찰가율을 기록하며 강세를 보였다.

일례로 7월 셋째주 기준 연수구 송도동의 '송도더샵퍼스트파크'는 감정가 대비 92.6%, '송도더샵퍼스트월드'는 88.5%의 낙찰가율을 기록한 바 있다.

이처럼 같은 인천 안에서도 입지와 상품성, 권리관계에 따라 응찰 결과가 갈리면서 인천 경매시장 내 양극화가 심화되는 양상이다.

평균 응찰자 수가 전주와 비슷했음에도 낙찰가율이 하락했다는 점은 경매 수요 자체가 급격히 위축됐다기보다 낮은 가격에 낙찰되는 비선호·장기 유찰 물건의 비중이 높아진 영향이라는 게 업계 관계자들의 시각이다.

이주현 지지옥션 전문위원은 "미추홀구는 전세사기 관련 경매 물건이 많이 쌓여 있는 데다 건축물 분류상으로는 아파트지만 실제 형태는 다세대주택에 가까운 물건이 많아 낮은 가격에 낙찰되는 사례가 많다"며 "이들 물건이 인천 전체 낙찰가율을 끌어내리는 반면 송도에서는 낙찰가율 상위권 사례가 나오고 있어 인천 경매시장 내 지역별 양극화가 뚜렷해지는 양상"이라고 말했다.

시장에서는 기준금리 인상 본격화와 대출 규제 강화 흐름이 경매시장 내 지역별 양극화를 심화할 수 있다는 분석이 나온다.

담보가치와 환금성이 뚜렷한 선호지역 우량 아파트에는 자금과 응찰자가 몰릴 수 있지만 시세가 불명확하거나 권리관계와 명도 부담이 큰 물건은 금융기관과 응찰자의 평가가 보수적으로 이뤄질 가능성이 크다. 이에 따라 비선호 물건은 유찰이 거듭되며 가격이 충분히 낮아진 뒤에야 낙찰되는 흐름이 강해질 수 있다는 설명이다.

경매업계 관계자는 "경매시장에서도 '옥석 가리기'가 뚜렷해지고 있다"며 "금리와 대출 규제가 강화될수록 응찰자들은 환금성이 높은 물건을 선호할 수밖에 없어 지역과 상품성에 따른 낙찰가율 격차가 더 벌어질 수 있다"고 말했다.