은퇴 1주택자, 갈아타기 대비…"취득가격·보유기간 고려한 과세 요구"

이재명 대통령, 부동산정책 국민 대토론…거주 목적 고가 주택도 보유세 강화 주장

이재명 정부가 부동산정책 국민 대토론회에서 '똘똘한 한 채'를 겨냥한 세제 개편 의지를 강조했다. 사진은 이 대통령이 23일 오전 10시 서울 여의도 KBS 별관에서 부동산정책 국민 대토론회를 개최한 모습. /사진=뉴스1

이재명 정부의 부동산 세제 개편안이 윤곽을 드러내며 1주택자들의 보유 전략에도 변화가 예상된다. 거주 목적 주택도 정부가 정한 가격 기준에 따라 과세 강화가 예고돼 장기 보유자의 보유세(재산세·종합부동산세) 부담을 줄이기 위한 전략 수립이 필요할 전망이다.

이 대통령은 23일 오전 10시 서울 영등포구 여의도 KBS 별관에서 '부동산정책 국민 대토론회'를 열고 국민을 대표한 토론자들의 민심을 청취했다. 정부 측은 기존의 입장을 유지해 보유세를 중심으로 한 부동산 세제 개편의 필요성을 강조했다.

현행 1주택자를 우대하는 과세 체계는 '거주용 1주택 우대'로 재편될 예정이다. 현재는 비거주 주택도 1주택자의 각종 세제 혜택을 받지만 앞으로는 거주 여부와 주택 가격, 보유 목적 등을 고려한 방향으로 제도가 손질될 수 있다는 관측이다.

부동산 전문가들은 보유세 제도 설계 과정에서 전·월세 시장과 주거 이동에 미치는 영향, 장기 보유자의 세 부담 등이 고려돼야 한다는 의견을 내놨다. 매도를 유인할 수 있는 거래세(취득세·양도소득세) 완화도 필요하다는 지적이다.

이날 토론회에 참석한 송승현 도시와경제 대표는 전화 통화에서 "보유세를 강화하되 고가 주택의 기준을 초고가로 높이고 거래세의 경우 거주 목적의 주택에 대해 혜택을 주는 방향으로 가야 한다"고 말했다. 이어 "앞으로는 1주택보다 거주 여부가 더 중요한 기준이 될 것으로 보인다"며 "다만 거주 목적이 지나치게 요구되면 전·월세 공급이 줄어 임대료 상승으로 이어질 수 있다"고 지적했다.

송 대표는 "양도세 혜택의 횟수나 가격 제한이 생기면 갈아타기 수요가 위축되고 한 번의 기회를 활용하기 위해 처음부터 상급지나 고가 주택으로 이동하려는 수요가 늘어날 수 있다"고 분석했다.

보유세 부담과 시장 영향 등을 고려한 세부 기준의 마련에도 관심이 쏠린다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "특히 장기 거주한 은퇴 1주택자는 보유세 증가에 대비할 것으로 보인다"며 "공시가격이 오른 경우 실현되지 않는 자산가치 상승에 대해 보유세를 부담해야 하는 문제가 생긴다. 이에 취득 가격과 보유 기간 등을 반영한 과세 방식이 필요하다"고 제언했다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "비거주 주택에 대한 보유세와 양도세는 단계별로 강화될 가능성이 크다"며 "반면 거주 목적의 1주택자이면서 초고가 주택 보유자가 아니라면 세 부담 증가를 지나치게 우려할 필요는 없을 것"이라고 말했다. 그러면서 "그럼에도 비거주 주택의 세 부담을 피하기 위해 매도하는 사례가 늘어날 수 있다"고 전망했다.

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부동산 민심 들었나, 큰 이변 없었다

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거주 목적 주택의 과세 체계 변화가 본격화할 전망이다. 사진은 서울 송파구 잠실 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 아파트들. /사진=뉴스1

이날 토론회는 공급·금융·세제 3개 분야를 주제로 100분 동안 진행됐다. 정부 관계자와 부동산 전문가, 공인중개사, 금융권 관계자, 유튜버, 맘카페 운영진 등 140명이 참석했다.

가장 관심을 끈 분야는 세제였다. 토론에서는 보유세 적정 수준과 거래세 조정, 초고가 주택 기준, 거주와 비거주 주택의 차등 과세 등이 주요 의제로 다뤄졌다.

토론에 참석한 정세은 충남대 경제학과 교수는 발언에서 "그동안 다주택자 규제를 강화하면서도 '똘똘한 한 채'와 임대사업자 과세는 상대적으로 약해 정책의 빈틈이 생겼다"며 "과세표준 10억원 이상 주택의 종부세를 1%포인트 인상해야 한다"고 주장했다. 정책의 초점을 초고가 주택이 아니라 무주택자와 전국 평균 수준인 5억원 안팎의 주택 수요·공급·금융에 맞춰야 한다는 의견이 나왔다.

이 대통령은 똘똘한 한 채 현상을 부동산 가격 왜곡의 핵심 원인으로 지목했다. 그는 "1주택을 존중하고 보호하다 보니 비싸든 싸든 똑같이 취급하면서 가장 효율적인 투기 기회를 만들어준 측면이 있다"며 "똘똘한 한 채가 사회에 심각한 문제를 야기했다"고 지적했다. 이어 "거주용인지 투기용인지 구분하지 않아 작은 구멍도 터져버렸다"며 "초고가 주택을 규제하면 상위 주택으로 수요가 몰리는 압력을 줄일 수 있을 것"이라고 말했다.

그러면서 "우리나라 보유세를 통상적인 선진국 수준으로 하려면 최하 세 배를 올려야 하지만, 거의 폭동 비슷한 상황이 벌어질 것"이라며 "거주용 1주택을 기준으로 삼아 거주·지역 요인을 감산하고 다주택·초고가·비거주를 가중하는 방식의 체계를 고민하고 있다"고 설명했다.

정부는 이날 토론 결과와 오는 27일 한성숙 국무총리 주재의 토론회를 추가로 열어 의견을 종합한 뒤 이르면 이달 말 부동산대책과 세법 개정 방향을 내놓을 예정이다.

이화랑 기자 hrlee@sidae.com