[부동산 토론회]전문가들 보유세 주택 가액 기준 제안·전세 대출 실수요 요건 엄격 적용 주장
강성훈 교수 “주택 가액 기준 세율 적용…장특공제 거주 공제 확대할지가 핵심 쟁점”
김영도 연구위원 “전세대출, 다주택자 등 규제 강화 유지…거시건전성 관리부담금 도입” 제안
진미윤 교수, 신축 공급 위한 금융·세제 선별 지원…민간 정비 활성화 선별적 규제 완화 언급
이재명 대통령 주재로 세제·금융·공급 분야 부동산 토론회가 열린 가운데 세제·금융 등의 전문가들은 보유세(종합부동산세·재산세) 부담이 적정한지를 검토해야 하고 주택 보유 수가 아니라 주택 가액을 기준으로 세율을 적용하는 방안을 논의해야 한다고 제안했다.
대출 등 금융과 관련해서는 전세 대출은 실수요 요건을 엄격히 적용해 점차 줄이고 실수요와 무관한 다주택자·비거주 임대인에 대해서는 규제 강화 기조를 유지해야 한다고 주장했다. 공급과 관련해서는 민간 정비 활성화 등을 위한 선별적 규제 완화 등이 필요하다는 지적이다.
23일 서울시 영등포구 여의도에서 이 대통령 주재로 개최된 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서는 이 같은 전문가 발제가 진행됐다.
부동산 세제 관련 발제를 한 강성훈 한양대학교 교수(정책학과)는 보유세와 양도소득세의 개편 방향에 대해 발표했다.
강성훈 교수는 보유세 개편 방향에 대해 “한국의 보유세 부담이 주요 국가와 비교할 때 적정한지, 과세표준 시가가 충분히 반영되는지를 검토해야 한다”며 “과세 형평성 차원에서 주택 보유 수가 아니라 주택 가액을 기준으로 세율을 적용하는 방안을 논의해야 한다”고 제안했다.
강 교수는 이어 과세 형평성 차원에서 초고가 주택의 세금 부담이 적정한 수준인지, 기준은 어디에 둘지, 세액공제에 거주 여부를 반영할지 등도 검토할 필요가 있다고 밝혔다. 또 시장 충격과 조세 저항을 최소화할 수 있는 방안도 연구해야 한다고 말했다.
양도소득세의 경우 비거주 주택에 대한 세금 부담이 적정한 수준인지 문제, 장기보유특별공제에서 거주 공제를 확대할지가 핵심 쟁점이라며 초고가 주택의 양도소득세 부담의 적정한지 논의도 필요하다고 강조했다.
금융 분야에서는 김영도 한국금융연구원 선임연구위원이 발표했다. 김영도 연구위원은 단기적인 수요 억제 효과를 내면서도 실수요자의 필요를 충족할 방안에 대해 논의했다.
김 연구위원은 청년층을 위한 기존 지원 프로그램의 확대를 검토하되 임차·매매 수요를 분리해 지원 방안을 다시 설계하고 이에 맞는 실수요 선별 요건을 엄격히 적용하자고 권했다.
이어 전세대출의 경우 실수요 요건을 엄격히 적용해 점진적으로 감축하고 이주비 대출은 일부 규제를 합리화하는 반면 다주택자·비거주 임대인 등은 규제 강화 기조를 유지해야 한다고 밝혔다.
특히 기존 규제 발상을 바꿔 거시건전성 관리부담금 제도 도입 검토도 제안했는데 이는 대출 자원을 과도하게 사용하는 대가로 거시건전성 관리에 필요한 부담금을 차주에 부과하자는 주장이다.
김 연구위원은 “기존 양적 규제를 보완하는 질적 규제를 도입해 가계부채와 주택 수요 관리의 질적 효과를 제고해야 한다”고 강조했다.
공급 분야에서는 진미윤 명지대학교 부동산대학원 교수가 발표했다. 진미윤 교수는 주택공급 병목 현상의 해소, 공급 주체 및 방식의 다변화, 규제지역 제도의 합리적 운영 등을 제시했다.
위축된 신축 공급의 회복을 위한 금융·세제 선별 지원, 민간 정비 활성화를 위한 선별적 규제 완화, 신축·장기 운영이 가능한 전문 임대 주체의 육성, 공공부문의 시장 조성자 역할 확대 등의 필요성을 밝혔다.
진 교수는 그러면서 현재 규제 지역의 실효성을 재점검하되 시장 불안에 대한 대응력을 유지하며 중첩된 규제나 국민 불편을 줄이는 방안을 고민해야 한다고 강조했다.
발표에 앞서 이형일 재정경제부 1차관은 사전 의견수렴 결과를 소개했다. 공급(규제) 1530건, 금융 2197건, 세제 1277건 등 총 5004건이 접수됐다. 수렴된 의견을 살펴보면 공급 분야에서는 도심 유휴부지·공공택지 활용과 관련해 준공업지역 부지 등을 적극 활용하고 공공기여 환수 전제로 주거용도 전환이 필요하다는 의견이 나왔다.
민간 재개발·재건축과 관련해서는 정비사업 용적률 상향, 조합설립 동의율 인하, 재건축부담금 완화 등의 의견이 제기됐다. 이어 비아파트 신축 지원 확대, 소형 오피스텔·도시형 생활주택 규제 완화, 고품질 공공임대 공급 확대, 민간임대사업자 규제 완화 등이 필요하다는 의견도 접수됐다.
규제지역 지정에 대해서는 시장 안정 위해 유지해야 한다는 의견과 주택공급 저해하지 않도록 재설계 또는 해제·지역별 차등을 둬야 한다는 의견이 나왔다.
금융 분야의 경우 대출 총량관리에 대해서는 한시적 수단으로 활용하자는 의견과 높은 가계부채 고려 시 유지해야 한다는 의견이 제기됐다. 청년·실수요자 대출규제 문제에 대해서는 소득·자산이 부족한 청년층의 경우 규제를 완화하자는 의견이 있는 반면 집값 안정을 위해 유지해야 한다는 주장도 나왔다.
세제 분야의 보유세·거래세에 대한 찬반 대립이 있었다. 초고가 1주택자 보유세에 대해 초고가 주택의 과도한 혜택을 축소해야 한다는 의견이 있는 반면 미실현 이익에 대한 과세는 부당하고, 세입자에 전가될 수 있어 반대한다는 의견도 있었다.
종부세 과세기준은 주택 수에서 합산가액 기준으로 전환하자는 의견의 다수 있었다는 설명이다. 비거주 1주택과 과세와 관련해서는 투기목적 비거주 보유 과세를 강화해야 한다는 의견과 불가피한 비거주를 고려해야 한다는 의견도 제기됐다.
보유세-거래세의 관계에 대해서는 보유세를 올릴 경우 퇴로가 필요해 거래서를 낮추자는 의견과 자본이득에 대한 적정 과세가 필요하다는 의견도 나왔다. 특히 장기보유특별공제에 대해서는 비거주주택 혜택을 축소하고 한도를 설정해야 한다는 의견이 있는 반면 매물잠김 우려도 나왔다.
이원배 기자 lwb21@viva100.com