이주현 지지옥션 전문위원 “소형 아파트 경매시장 과열…추격 대신 선별 접근해야”[머니트렌드 2026]

경매 시장 30대 실수요자 늘고 투자자는 감소
소형 아파트 경매 과열 상황에서 추격매수는 자제
거래량·수요·호재 분석해 선별적인 접근 필요

이주현 지지옥션 전문위원이 1일 서울 중구 롯데호텔에서 열린 서울경제 머니트렌드 2026에서 ‘내 집 마련과 갈아타기, 경매가 답이다’를 주제로 강연하고 있다. 조태형 기자

“최근 과열된 소형 아파트 경매 시장에서 무작정 추격하는 것보다 선별적으로 분석하는 것이 유리합니다.”

이주현 지지옥션 전문위원은 1일 서울 소공동 롯데호텔에서 열린 ‘서울경제 머니트렌드 2026’에서 경매를 활용한 내 집 마련 및 상급지 갈아타기 전략을 소개했다. 최근 대출 규제 강화로 소형 아파트 경매시장에 감정가보다 높은 고가 낙찰도 잇따르고 있는 만큼 추격 매수보다 선별적 접근이 필요하다고 강조했다.

이 전문위원은 최근 경매시장이 실수요자 중심으로 재편되고 있다고 진단했다. 대출 규제와 다주택자 압박 기조로 투자 수요가 줄고 경쟁률은 낮아진 반면 합리적 가격에 내 집 마련을 하려는 30대의 참여는 늘고 있다. 또한 기준금리 인상이 관측되는 가운데 앞으로도 당분간은 경매 물건은 늘어날 것으로 전망했다. 이 전문위원은 “경매 매물이 늘면 실수요자 입장에서는 선택지가 넓어지는 시장이 될 것”이라고 말했다.

대출 규제 강화로 상대적으로 가격 부담이 낮은 소형 아파트에 수요가 집중되는 것도 최근 경매 시장의 흐름이다. 실제로 서울 소형 아파트 낙찰가율은 올해 2분기 107.0%로 중형 아파트(103.1%)를 웃돌았다. 이 전문위원은 “소형 아파트는 상승장에서는 가장 먼저 오르지만 조정기에는 가장 먼저 하락하는 경향이 있다”며 “변동성이 가장 큰 만큼 과열 국면에서는 안전마진을 확보하는 것이 중요하다”고 말했다.

과열 양상이 자치구별로 갈리는 만큼 선별적 접근도 주문했다. 올해 상반기 서울 소형 아파트 자치구별 낙찰가율은 마포구 171.5%, 성동구 138.4%, 중구 136.8%, 동작구 136.4% 등으로 과열 양상을 보였다. 반면 도봉구(85.7%)와 중랑구(86.2%)는 아직 80%대를 유지하고 있다. 이 전문위원은 “과열된 핵심지 소형 아파트를 무리하게 추격하기보다 실수요가 꾸준하고 할인율이 높은 지역의 아파트를 선택하는 것이 내 집 마련 전략에서 더 유리할 수 있다”고 말했다.

다만 단순히 낙찰가율이 낮다고 접근해서는 안 된다고 강조했다. 이 전문위원은 △10·15 부동산 대책 이후에도 거래량이 유지되면서 가격이 상승하는 단지인지 △전세 수요가 꾸준한지 △교통이나 재건축 등 개발 호재가 있는지를 확인해야 한다고 조언했다. 그는 “이 세 가지 조건을 갖춘 단지여야 하락장이 오더라도 하방 압력을 견딜 가능성이 높다”고 설명했다.

이주현 지지옥션 전문위원이 1일 서울 중구 롯데호텔에서 열린 서울경제 머니트렌드 2026에서 ‘내 집 마련과 갈아타기, 경매가 답이다’를 주제로 강연하고 있다. 조태형 기자

실제 진행 중인 경매 사례를 통해 좋은 물건을 알아보는 방법도 공유했다. 일례로 이 전문위원은 감정가 4억 3000만 원, 최저입찰가 3억 4400만 원에 경매에 부쳐진 서울 중랑구 면목동 면목한신아파트 전용 44㎡를 예로 들어 역에서 다소 거리가 있지만 초등학교가 인접해 학군 수요에 따른 전세 수요가 꾸준하다고 짚었다. 이 전문위원은 “이 단지는 면목선 개통 등 교통 호재도 예정돼 있다”며 “거래량, 가격, 거주 수요, 개발 호재를 함께 분석하고 시세 대비 얼마나 할인해서 낙찰받을 수 있는지를 파악해야 한다”고 말했다.

신축 아파트 중에서는 실거주 의무가 남아 있는 단지를 눈여겨볼 필요가 있다고 조언했다. 분양가상한제가 적용된 단지는 일반적으로 전매 제한과 실거주 의무가 적용된다. 이 전문위원은 “실거주 의무 기간이 남아 거래가 제한되는 단지는 감정가 자체가 보수적으로 산정되고 입찰자들도 보수적으로 참여하는 경우가 많다”며 “상대적으로 저렴하게 내 집을 낙찰받을 수 있는 기회”라고 설명했다.

재건축 아파트는 조합원 지위 승계 여부를 반드시 확인해야 한다고 강조했다. 우선 기존 소유자가 조합원이 아닌 물건은 낙찰을 받아도 조합원이 될 수 없어서다. 또 투기과열지구에서는 기존 소유자가 조합원이라고 하더라도 무조건 승계되는 것은 아니다. 그는 “서울 내 재건축 아파트는 조합설립인가 이후 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한된다”며 “다만 기존 소유자가 1세대 1주택자로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우나 경매 신청 채권자가 국가나 은행 등으로 법령상 예외에 해당하는 경우 조합원 지위 양수가 가능하다”고 설명했다.

경매 참여 시 주의사항도 소개했다. 입찰표 작성 시 숫자 ‘0’을 하나 더 적거나 숫자를 잘못 표기해 수천만 원에서 수억 원의 입찰보증금을 잃는 사례도 적지 않다. 또 최근 인공지능(AI)을 활용한 권리분석이 늘고 있지만 이를 맹신해서는 안 된다고 지적했다. 이 전문위원은 “실전처럼 연습하고 확신이 없다면 과감히 포기하는 것이 낫다”며 “2등과의 가격 차이에 연연하기보다 충분한 자금 계획과 입주 계획을 세우고 시장 흐름을 읽는 것이 필요하다”고 말했다.

박지우 기자 jiu@sedaily.com