“신의 한수? 시세보다 10% 싸기만 해도 A학점”…경매장서 낙찰가 제대로 쓰려면[돈 버는 사람들의 경공매 투자 비법]

물건마다 달라지는 낙찰가 전략

부동산 경공매 투자에 나선다면 무엇보다 중요한 것은 입찰가격이다. 시세의 어느정도 가격으로 낙찰을 노려야 할지, 부동산 유형별로 어떤 가격을 기준으로 삼아야할지, 최근 경매시장 동향은 어떤지에 대해 강은현 법무법인 명도 경매연구소 소장의 이야기를 들어봤다.

서울 송파구 서울동부지법 경매 입찰법정 앞에 사람들이 모여 붐비는 모습. [매경DB]

모든 경매참여자의 간절한 바람 두 가지가 있다. 하나는 낙찰자(최고가 매수인)가 되는 것이다. 다른 하나는 낙찰받되 2등과 아주 근소한 가격에 낙찰받기를 원한다. 낮게 쓰면 떨어질 것 같고 그렇다고 높게 적어내면 매각은 되겠지만 경매의 제1 명제인 ‘시세보다 싸게 사기’에 반하는 것 같아 고민이 꼬리를 문다. 종종 경매법정에서 집행관이 낙찰자 발표 시 놀라움과 안타까움의 탄성 소리가 터지곤 한다.

경매 역사상 1등과 2등의 가장 근소한 가격은 ‘1원’ 이다. 지난 2018년 11월 27일 고양지원에서 진행된 고양시 일산서구 일산동 중산마을 아파트(85㎡) 경매사건이다. 당시 최저 매각가 2억 2,190만원에 8명이 응찰해 1등은 2억 6,600만원을 적어낸 반면 2등은 2억 6,599만 9,999원을 적어냈다. 1등과 2등의 가격 차이는 단 1원이었다.

6월 16일 제주지방법원에서는 제주 서귀포시 안덕면에 있는 1층 단독주택이 1억 6,720만원에서 한 차례 떨어진 8,130만원에 경매 나왔다. 6명이 경합한 끝에 황모 씨가 9,377만 7,777원에 낙찰받았다. 2등이 9,359만 9,999원을 적어내 황 씨는 불과 17여만원이라는 초격차 차이로 최고가 매수인이 됐다. 경매참여자라면 누구나 꿈꾸는 가격이다.

반면 지난 6월 11일 서울남부지방법원에서는 서울시 영등포구 도림동에 있는 영등포아트자이 아파트 144㎡가 15억 400만원에 경매 나왔다. 최초 감정가 18억 8,000만원에서 한 차례 떨어진 가격이다. 6명이 경합을 벌인 끝에 정모 씨가 무려 172억 9,600만원을 적어내 최고가 매수인이 되었다. 2등은 18억 5,004만원으로 1등과 2등의 가격 차이가 154억여원이다. 이처럼 정 씨가 최저가 대비 약 157여억원 더 비싼 가격에 낙찰받은 이유는 착오로 ‘0’을 하나 더 적어내 일어난 해프닝이다. 정 씨의 간절한 매각불허가 신청 탄원에도 불구하고 6월 18일 매각허가결정이 났다. 7월 하순께 대금납부일이 정해진다면 정 씨는 눈물을 머금고 입찰보증금 1억 5,040만원을 포기해야 한다.

시세보다 10% 싸게 낙찰받으면 모범생

낙찰가 정하기의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 얼핏 세상에서 가장 쉬운 부분 중 하나가 낙찰가 정하기 일지도 모른다. 아라비아 숫자를 나열하면 되기 때문이다. 바로 그 부분이 가장 어려운 숙제이기도 하다. 어떻게 나열하느냐의 경우의 수가 무궁무진해서다. 이런 연유로 경매법정에서 집행관이 최고가 매수인 발표 시간에 탄성과 환호 탄식이 교차하곤 한다.

전국 60곳의 집행법원은 모든 입찰참여자에게 1시간 10분에서 1시간 30분 내외의 숙려 시간을 동등하게 준다. 그 동등한 시간이 누구에게는 신의 한 수인 반면 그 누구에게는 악마의 저주로 둔갑하기도 한다. 바로 입찰가 적어내기의 마술 때문이다. 대부분의 고가 낙찰은 참여자의 욕망 때문이다. 그러나 드물게는 위 사례에서 보듯 응찰자들이 절차가 미숙한데서 기인한 오기 사례 등도 의외로 자주 발생하고 있다.

과연 2등과 근소한 낙찰가는 천기인가? 그렇지도 않다. 전가의 보도는 ‘시세보다 싸게 낙찰받기‘다.

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