아파트만 달리는 경매시장... 빌라·상가 열 채 중 여덟채는 주인 못 찾아

아파트 매각가율 101% 달하는데
빌라·상가·근린시설은 70%대
전세사기 여파 강제경매도 폭증

부동산 경매 시장에서 아파트와 비아파트의 격차가 좁혀지지 않고 있다. 아파트는 감정가를 웃도는 가격에 낙찰되는 반면 빌라·상가·오피스텔은 낮은 가격에도 팔리지 않는 물건이 쌓이고 있는 것이다. 전세 사기 여파로 불어난 강제경매가 이 격차를 더 키우고 있다는 분석이 나온다.

21일 법원등기정보광장과 법원경매정보 자료를 보면 올 들어 이달 19일까지 서울에서 경매에 부쳐진 물건 1만 5309건 가운데 빌라가 8691건(56.8%), 상가·오피스텔·근린시설이 4872건(31.8%)으로 비아파트가 88.6%를 차지했다. 아파트는 947건(6.2%)에 그쳤다.

낙찰 결과는 더 극명하게 갈린다. 서울 아파트 매각가율은 2023년 81.3%에서 올해 상반기 101.3%로 4년 연속 상승해 처음으로 감정가를 넘어섰고, 매각율도 28.2%에서 39.3%로 높아졌다. 반면 연립·다세대 주택의 매각율은 23.3%로 2023년(11.1%)보다 오르긴했으나 매각가율이 73.6%로 1%포인트 낮아졌다. 상가·오피스텔·근린시설도 매각율이 18.8%, 매각가율 71.2%에 그쳤다. 감정가보다 크게 할인해도 열 채 중 여덟 채는 주인을 찾지 못하는 셈이다. 현재 서울에서 빌라와 상가·오피스텔·근린시설의 미매각 물건은 1만 624건에 달한다.

비아파트 경매 침체 이면에는 강제경매 급증이 있다. 강제경매는 은행이 담보권을 직접 실행하는 임의경매와 달리 채권자가 법원 확정판결이나 지급명령을 받아야 신청할 수 있다. 전세보증금을 돌려주지 못한 집주인, 개인 간 채무 불이행이 늘었다는 신호다. 전국 강제경매 신청 건수는 2021년 4917건에서 2025년 1만 3445건으로 173% 급증했다. 같은 기간 임의경매 증가율(39.1%)의 네 배를 웃돈다. 전체 경매 중 강제경매 비중도 2021년 21.6%에서 이달 19일 기준 42.4%까지 올라섰다.

강제경매로 넘어온 물건 상당수는 전세 사기 피해 빌라다. 피해 임차인이 직접 경매를 신청하는 데다 주택도시보증공사(HUG)도 낙찰에 나서면서 매각 물건이 쌓이는 구조다. 상가는 공실 증가와 경기 침체에 따른 임대인·임차인 간 분쟁, 채무 불이행이 겹쳐 강제경매로 이어지는 사례가 늘고 있다.

아파트 가격 상승도 비아파트 하방 압력을 키우는 요인이다. 서울 아파트값이 외곽까지 오르면서 연립·다세대 주택을 전세 끼고 매입한 투자자들이 새 세입자를 구하지 못해 ‘깡통주택’으로 전락하는 경우가 잦아졌다. 경매에 나와도 안 팔리는 상황이 반복되면 세입자는 보증금을 돌려받기 더 어려워진다.

전망도 밝지 않다. 올해 상반기 강제경매 신청 물건은 통상 6개월에서 1년 뒤 입찰에 나온다. 신청 건수 증가세가 이어지면 내년 경매 시장에 비아파트 물건이 추가로 쏟아질 가능성이 있다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “경매 물건이 쌓일수록 수도권 빌라 등 비아파트 시세에 추가 하방 압력으로 작용할 가능성이 크다”고 말했다.

백주연 기자 nice89@sedaily.com