경매매물 쌓인 부산…실수요가 유찰 방어

1월 226건서 5월 348건으로…매매시장 침체·PF리스크 여파

아파트 단지가 빼곡히 들어선 부산 도심 모습. 국제신문DB

- 낙찰가율 3~5월 80% ‘박스권’
- 매각률 2월 30%서 35%로 회복

올해 초 활기를 띠던 부산 아파트 경매 시장에 최근 매물이 빠르게 쌓이면서 매각가율(낙찰가율)과 매각률(낙찰률)이 일제히 떨어졌다. 다만 박스권에 갇힌 매각가율과 달리 매각률은 점차 회복세를 보인다. 불황으로 경매 물건은 급증했어도 저가 매수를 노린 실수요층이 적극 나서면서 물건이 팔려나가는 속도는 빨라지고 있다.

21일 법원경매정보에 따르면 지난 1월 226건이었던 부산 아파트 경매 건수는 5월 348건으로 불과 5개월 만에 약 54% 급증했다. 올 초 200건 초반대까지 줄어들었던 매물 수가 3월부터 늘어나기 시작하며 적체 현상을 보이는 것이다. 이러한 공급 물량이 증가한 데에는 일반 매매 시장의 거래 위축과 건설업계의 구조적 리스크가 자리잡고 있다. 고금리 여파로 대출 원리금 상환을 버티지 못한 매물이 경매로 밀려드는 가운데, 옛 홈플러스 해운대점과 같이 대규모 개발 사업장이 PF(프로젝트 파이낸싱) 자금 조달에 난항을 겪거나 좌초 위기에 놓이는 등 건설업계의 구조적 불안 요소가 부동산 시장의 전반적인 심리를 위축시키며 매물 적체를 심화시킨다는 분석이다.

물량이 늘어나면서 감정가 대비 매각금액 비률도 떨어졌다. 모처럼 경매시장이 활기를 띠면서 지난 2월 86%까지 상승세를 이어가던 낙찰가율이 3~5월 80%로 급락했다. 다만 매물이 쏟아지는 상황에서도 80%대 방어선이 유지된다는 건 매수세 또한 꾸준히 뒤따르기 때문이라는 해석도 있다. 매각률이 지난 2월 30.0%까지 떨어졌다가 3월(31.6%) 4월(33.5%)에 이어 5월에는 35.3%까지 3개월 연속 상승했다는 점이 이를 뒷받침한다.

전문가들은 실수요자가 현재 가격대를 시장 저점으로 인식하고 상급지 갈아타기나 내 집 마련의 기회로 활용하기 때문이라고 본다. 실제 해운대·수영·동래 등 선호도 높은 지역의 우량 단지에는 여전히 20~30명의 입찰자가 몰리며 옥석 가리기가 치열하다. 5월 법원별 매각률(낙찰률)과 매각가율을 봐도 서부지원이 각각 27.6%, 77.7%에 그치는 반면 동부지원은 44%, 82.3%로 차이를 보였다.

하반기 경매 시장은 대출 규제와 세금 정책 등 외부 변수의 영향권에 놓여 있다. 전문가들은 외부 악재로 매물 적체 현상은 당분간 이어질 수 있으나, 검증된 입지를 중심으로 한 실수요층의 두터운 관심이 시장의 하방 경직성을 유지할 것으로 전망했다.

박성민(동아대 부동산대학원 겸임교수) 한국부동산 경매분석원 대표는 “현재 경매시장 분위기는 부동산 경기, 대출 환경 등을 고려한 투자 위축과 수도권 투자자의 원정투자 감소 등이 복합적으로 작용한 것으로 보인다”면서도 “투자 수요는 소극적으로 돌아섰지만, 실수요는 늘어나는 추세다. 가을 이사철 등 계절적 요인까지 더해지면 실수요 중심의 경매 시장 지표는 상반기보다 완만한 회복세를 보일 것”이라고 내다봤다.