경매시장 양극화…아파트 웃돈 낙찰, 빌라·상가는 찬바람

아파트 매각가율 101% 달하는데
빌라·상가·근린시설은 70%대
전세사기 여파 강제경매도 폭증

부동산 경매 시장에서 아파트는 감정가보다 높은 가격에 팔리는 반면 빌라(연립·다세대)와 상가·오피스텔은 낮은 매각가율에도 열 채 중 두 채만 낙찰되며 온도차가 극명하다. 전세 사기 여파로 아파트 선호 현상이 지속되면서 비아파트들이 경매 시장에서 찬밥 신세를 면치 못하고 있다.

21일 법원등기정보광장과 법원경매정보 자료를 분석한 결과 올 들어 이달 19일까지 서울에서 경매가 진행된 물건 1만 5309건 중 빌라와 상가·오피스텔·근린시설이 88.6%를 차지한 것으로 나타났다. 아파트는 6개월 간 947건(6.2%)이 경매 시장에 나오는 데 그쳤지만 빌라는 8691건(56.8%), 상가·오피스텔·근린시설은 4872건(31.8%)이 매물로 쏟아져 나왔다.

매각가율도 서울 아파트 낙찰가율은 2023년 81.3%에서 올해 상반기 101.3%로 4년 연속 올라 처음 감정가를 웃돌았고, 매각율도 28.2%에서 39.3%로 높아졌다. 반면 연립·다세대 주택의 매각율은 23.3%로 2023년(11.1%)보다 오르긴했으나 매각가율이 73.6%로 1%포인트 낮아졌다. 상가·오피스텔·근린시설도 매각율이 18.8%, 매각가율 71.2%에 그쳤다. 매각율이 소폭 늘었으나 값을 깎아야 겨우 팔리는 상황이다. 서울에서 빌라와 상가·오피스텔·근린시설의 미매각 물건은 1만 624건에 달한다.

비아파트 경매 시장 침체는 강제경매 급증과 맞물려 있다는 분석이다. 강제경매는 담보 없는 채권자가 확정판결·지급명령 등 집행권원을 받아야 신청 가능한 경매로, 은행이 근저당권을 실행하는 임의경매와 달리 법원 판결을 거쳐야 한다. 강제경매 증가는 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인과 개인 간 채무 불이행이 증가했다는 뜻이다. 아파트는 대부분 담보가 잡혀 임의경매로 가는 반면 강제경매의 경우 빌라 비중이 높다.

전국 강제경매 신청건수는 2021년 4917건에서 2025년 1만 3445건으로 173.4% 늘어 임의경매 증가율(39.1%)을 4배 이상 앞질렀다. 전체 경매 중 강제경매 비중도 21.6%에서 35.1%로 올라선 후 19일 기준 42.4%까지 높아졌다.

강제경매로 넘어간 집합건물 다수는 전세사기 여파로 쏟아져 나온 빌라가 차지한다. 피해 임차인이 직접 강제경매를 신청한 데다 주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 피해주택 낙찰에 나서며 매각 물건도 늘었다. 상가는 공실 증가로 임대인과 임차인 간 분쟁이 잦아졌고, 경기 침체에 따른 자금 경색·채무 불이행으로 강제경매에 넘어간 사례도 적지 않다.

아파트로의 자금 쏠림현상에 따른 비아파트 가격 하방 압력도 원인으로 꼽힌다. 서울 아파트 매매가격이 외곽까지 상승하면서 아파트 선호 현상이 커졌다. 전세를 끼고 연립·다세대 주택을 산 투자자는 새 세입자 전세금으로 기존 보증금을 내주는데, 매매가격과 전셋값이 동시에 내려가면 새로운 세입자를 구하지 못해 ‘깡통주택’이 되기 쉽다. 경매에 나와도 안 팔리는 구조가 반복되며 세입자는 보증금을 돌려받기 더 어려워졌다.

전문가들은 강제경매 신청 증가가 내년에도 이어질 것으로 전망한다. 올해 상반기 신청 물건은 통상 6개월 후부터 1년 뒤에 입찰 시장에 풀린다는 점에서 강제경매 신청 증가분이 올해 40%대로 이어지면 내년 경매 ‘공급 폭탄’으로 이어질 수 있어서다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “경매 물건이 쌓일수록 수도권 빌라 등 비아파트 시세에 추가 하방 압력으로 작용할 가능성이 크다”고 지적했다.

백주연 기자 nice89@sedaily.com