은마 재건축 동일 평형 분담금, 8개월 새 최대 2억 원 가까이 증액

전용 76㎡→76㎡ 분담금 4.2억원
84㎡→143㎡, 34억에서 64억으로
평당 공사비 2023년 대비 32.9% 뛰어

서울 강남구 대치동 '은마아파트'. 은마아파트는 28개동, 4424가구 규모에서 최고 49층, 5893가구로 재건축될 예정이다. /뉴스1

강남 재건축 ‘대어’로 꼽히는 서울 강남구 대치동 은마아파트의 조합원 분담금이 8개월 새 크게 오른 것으로 나타났다. 같은 면적의 새 아파트를 받는 경우에도 추가 부담금이 최대 2억원 가까이 늘었고, 전용면적 143㎡ 펜트하우스를 신청할 경우 추정 분담금은 30억원 가까이 뛰었다.

21일 정비 업계에 따르면 은마아파트 재건축 정비사업조합은 사업시행계획인가 신청을 앞두고 조합원 추정 분담금을 다시 산정해 공지했다. 분담금은 기존 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 과정에서 조합원이 추가로 부담해야 하는 비용이다. 조합 설립 단계에서 처음 산정되며, 이후 사업시행계획인가 총회 전 구청 심의를 거쳐 재산정된다. 최종 금액은 관리처분계획 단계에서 확정된다.

이번 공지에 따르면 전용 76㎡를 보유한 조합원이 재건축 후 같은 평형을 분양받으려면 4억2000만원을 추가로 내야 한다. 지난해 9월 추정 분담금 2억3000만원보다 1억9000만원 늘어난 금액이다. 전용 84㎡ 소유주가 같은 평형을 배정받을 경우 분담금은 같은 기간 1억8000만원에서 3억2000만원으로 1억4000만원 증가했다. 은마아파트는 28개 동, 4424가구 규모로, 현재 전용 76㎡와 84㎡ 두 타입으로 구성돼 있다.

큰 평형으로 갈아탈 경우 부담은 더 커진다. 전용 76㎡ 조합원이 재건축 후 전용 109㎡를 분양받으려면 추정 분담금 15억4000만원을 내야 한다. 전용 84㎡ 소유주가 전용 143㎡ 펜트하우스를 신청할 경우 부담해야 할 금액은 64억4000만원이다. 지난해 9월 추정치인 34억5000만원과 비교하면 29억9000만원 늘었다. 이번 분담금 산정에서는 전용 286㎡는 제외됐다.

조합 설립을 추진하던 2023년 당시 산정 금액과 비교하면 증가 폭은 더 크다. 전용 76㎡ 소유주가 전용 109㎡로 이동할 때 내야 하는 추정 분담금은 2023년 2월 기준 7억8000만원이었지만, 이번에는 15억4000만원으로 약 두 배가 됐다. 전용 84㎡에서 전용 109㎡로 이동하는 경우도 분담금이 4억8000만원에서 12억원으로 2.5배 올랐다.

그래픽=손민균

은마아파트는 기존 용적률이 204%로 높은 편이다. 그만큼 재건축 후 일반분양으로 돌릴 수 있는 물량이 많지 않아 조합원 분담금 부담이 큰 사업지로 꼽힌다. 올해 2월 ‘역세권 용적률 특례’를 적용받으면서 공급 가구 수가 655가구 늘어 사업성이 일부 개선됐지만, 공사비 상승 속도가 더 빨라 조합원 부담은 오히려 커진 것으로 분석된다.

은마아파트 재건축 조합 관계자는 “추정 분담금 심의 과정에서 3.3㎡(1평)당 공사비가 900만원에서 930만원으로 상향 조정됐다”며 “고급 단지에 걸맞게 커뮤니티 시설을 확대하고 가구당 주차 대수를 늘리면서 연면적이 약 5만평 증가한 점도 분담금에 반영됐다”고 했다. 재건축 초기 계획 당시 예상 공사비가 평당 700만원이었던 점을 고려하면, 공사비가 3년 새 32.9% 인상됐다.

문제는 공사비 상승세가 당분간 이어질 가능성이 크다는 점이다. 원자재 가격과 인건비가 계속 오르면서 정비사업 공사비는 매년 상승하고 있다. 정비사업의 평균 3.3㎡당 공사비는 2021년 480만원, 2022년 518만원, 2023년 606만원, 2024년 770만원, 2025년 808만원으로 상승했다. 서울 주요 정비사업지에서는 이미 3.3㎡당 공사비가 1000만원을 넘어선 곳도 적지 않다. 강남구 압구정4구역은 1250만원, 성수1지구는 1132만원 수준이다.

정비 업계 관계자는 “일반 분양가를 높게 받아도 공사비 상승 속도가 더 빨라 분담금은 매년 늘어날 수밖에 없는 구조다”라며 “재건축 분담금을 감당하지 못해 현금청산을 선택하는 조합원이 늘어날 가능성도 있다”고 했다.

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