“맞교환 아파트 찾아요”…장특공 불안에 취득가 리셋 ‘稅테크 묘수’

강남 고가 아파트 중심 움직임
장특공 적용 양도세 7700만원
폐지하면 3억원으로 껑충 뛰어
맞교환땐 동일 아파트 보유하며
향후 세금폭탄 부담 피할수있어

“맞교환할 아파트를 찾습니다.”

이재명 대통령이 24일 양도세 장기보유특별공제(장특공제)에 대해 주거보호정책이 아닌 ‘주택투기권장정책’이라며 다시 한번 개정 의지를 밝히면서 장특공제를 둘러싼 논란이 더욱 확대될 조짐을 보이고 있다. 일각에서는 장특공제 폐지 전에 고가의 아파트를 서로 사고팔아 장특공제 혜택을 받고 아파트 가격을 현 시가로 리셋해 추후 양도세도 피하는 ‘아파트 맞교환 세(稅)테크’ 방안이 떠오르고 있다.

이 대통령은 이날 자신의 X에 “소득 있는 곳에 세금 있다”며 이같이 밝혔다. 이어 “열심히 일해 번 돈에도 근로소득세를 내는데, 주택양도소득에 양도세 내는 건 당연하다”고 강조했다. 앞서 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난 22일 국회 법제사법위원회 전체회의에서 장특공제 폐지 여부와 관련해 “대통령의 말씀은 거주 목적이 아닌 투기·투자 목적 보유에 대한 것(문제의식)으로 이해하고 있다”고 말한 바 있어 장특공제와 관련한 소득세법 개정에 속도가 붙을 가능성이 있다. 특히 이 대통령이 장특공제를 둘러싼 논란에도 개정 필요성을 다시 한번 밝히면서 오는 7월 세제개편안에 반영될 가능성이 있다.

장특공제가 이 대통령의 발언 이후 폐지될 가능성이 제기되자 서울 강남 고가 아파트 보유자 등을 중심으로 장특공제 혜택을 받고 아파트를 매각한 뒤 거의 동일한 면적이나 구조를 가진 아파트를 재구입하려는 움직임이 일고 있다. 유튜브 ‘두꺼비 세무사’를 운영하는 이장원 세무사의 양도세 시뮬레이션 결과에 따르면 취득가액이 10억 원이고, 양도가액이 30억 원인 아파트의 경우 계산 편의상 필요 경비 등을 제외하면 양도차익은 20억 원이 된다. 현행 제도가 유지돼 장특공제 최대치인 80%를 공제받을 경우 내야 하는 양도세는 약 7700만 원이다. 양도차익이 30억 원인 아파트는 양도세가 약 1억1500만 원이 된다.

그러나 윤종오 진보당 의원과 이광희 더불어민주당 의원 등 범여권 의원 10여 명이 발의한 법안처럼 현행 장특공제가 폐지될 경우 양도세는 약 3억 원이 된다. 양도차익이 30억 원일 경우 양도세는 약 7억4500만 원으로 급증한다. 이 법에 따르면 1인당 양도세 감면 한도는 평생 2억 원으로 제한된다.

서울 강남 등의 고가 아파트 보유자들 사이에 아파트 맞교환 세테크가 떠오르는 것은 제도 변경에 따른 세 부담 급증을 막고, 최대한 절세를 하려는 의도다.

두 사람 모두 1세대 1주택자이고 장특공제 혜택을 최대한 볼 수 있다면, 세금 측면에서 가장 좋은 조건에 매도하면서도 현재 자신이 보유한 아파트와 거의 동일한 아파트를 지속적으로 보유하는 것이 가능해진다. 또 두 사람 모두 아파트 취득가액을 높일 수 있어서 앞으로 장특공제가 폐지된다고 하더라도 양도차익이 크게 줄기 때문에 세금 폭탄을 맞을 가능성이 거의 없어진다.

이 세무사는 “같은 (아파트) 단지 내 장특공제 80%를 받을 수 있는 두 명의 아파트 소유자가 있다면, 서로 아파트를 맞교환하는 것도 정책 변화 가능성에 대처할 수 있는 좋은 방법 중 하나가 될 것”이라고 말했다.

조해동 기자