10·15 대출규제 후 '25억 초과' 거래 엇갈려…마포 3배↑ vs 용산 66%↓

마·용·성 고가 매매, 거래량 둔화했지만 평당가 상승 흐름
용산 25억 초과 평당가 1억 돌파…면적 축소 거래가 견인

[출처= 집품]

주택 가격 구간별 주택담보대출 한도를 제한한 '10·15 대출 규제' 이후 마포·용산·성동구(마용성)의 25억 원 초과 아파트 시장에서 거래량은 지역별로 엇갈렸지만, 전용면적 기준 평당 평균가격은 일제히 상승한 것으로 나타났다.

23일 부동산 정보 앱 집품은 국토교통부 실거래가를 바탕으로 2025년 분기별 마용성 아파트를 15억원 미만, 15억원 초과~25억원 이하, 25억원 초과로 구분해 매매가·거래량·전용면적 기준 평당 평균가격을 분석했다.

분석 결과 용산구의 25억 원 초과 거래량은 4분기 57건으로 1분기(167건) 대비 65.9% 감소했다. 같은 기간 평균 매매가는 40억 2222만원에서 36억 7591만원으로 8.6% 하락했으나, 평당 평균가격은 9679만 원에서 1억 1368만원으로 17.4% 상승해 1억원을 넘어섰다.

마포구는 25억 원 초과 거래량이 1분기 11건에서 4분기 34건으로 3배 이상 늘었다. 평균 매매가는 27억 6909만원에서 27억 6897만원으로 사실상 보합이었고, 평당 평균가격은 6720만원에서 8930만원으로 32.9% 상승했다.

성동구는 25억원 초과 거래량이 1분기 42건에서 4분기 44건으로 유사한 수준을 유지했다. 평균 매매가는 40억 7583만원에서 32억 988만원으로 21.3% 하락했지만, 평당 평균가격은 1억 899만원에서 1억 2483만원으로 14.5% 올랐다.

마포구는 전반적인 거래 위축 속에서도 초고가 거래만 확대되는 흐름이 확인됐다. 15억 원 미만 거래량은 1분기 638건에서 4분기 350건으로 45.1% 감소했고, 15억~25억 구간도 469건에서 203건으로 56.7% 줄었다. 반면 25억원 초과는 11건에서 34건으로 209.1% 증가했다. 이 기간 15억~25억 구간 평균 매매가는 18억 4333만원에서 19억 3722만원으로 5.1% 상승했고, 평당 평균가격도 7666만 원에서 8096만 원으로 5.6% 올랐다.

용산구는 전 금액대에서 거래량 감소가 두드러졌다. 15억원 미만은 138건에서 80건으로 42% 줄었고, 15억~25억은 235건에서 117건으로 50.2% 감소했다. 25억원 초과는 65.9% 줄어 감소 폭이 가장 컸다. 다만 15억~25억 구간은 평균 매매가가 19억 2778만원에서 19억 5596만원으로 소폭 상승했고, 평당 평균가격도 7741만원에서 7937만원으로 2.5% 올랐다.

성동구는 중저가·중고가 구간에서 거래 감소가 컸다. 15억원 미만은 745건에서 300건으로 59.7% 줄었고, 15억~25억 구간도 473건에서 253건으로 46.5% 감소했다. 특히 15억원 미만 평균 매매가는 11억 6180만원에서 9억 574만원으로 21.9% 떨어졌다. 반면 25억원 초과 구간은 거래량이 소폭 늘었음에도 평당 평균가격이 상승해, 고가 거래가 상대적으로 작은 면적 중심으로 이뤄졌을 가능성이 수치로 드러났다.

집품 관계자는 "10·15 대출 규제 이후 마포·용산·성동구 모두에서 25억원 초과 거래량은 감소하거나 제한적인 흐름을 보였지만, 전용면적 기준 평당 평균가격은 일관되게 상승했다"며 "고가 주택 시장의 가치가 꾸준히 상승하고 있음을 보여주는 결과"라고 말했다.