“민간건설임대에 과도한 부담” 주건협, ‘임대보증 HUG 인정 감정평가제도 개선’ 건의

/대한주택건설협회

대한주택건설협회가 임대보증금보증 가입 시 적용되는 ‘HUG 인정 감정평가 제도’의 합리적 개선을 건의했다. 전세사기를 방지하기 위해 감정평가 제도를 강화하면서 정상적인 민간건설 임대사업자까지 과도한 부담을 떠안아야 한다는 주장이다.

주건협은 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 ‘HUG 인정 감정평가 제도’의 개선을 공식 건의했다고 22일 밝혔다.

국토부와 HUG는 전세사기 방지를 위해 2023년부터 전세보증금반환보증 심사기준을 강화하면서 감정평가금액 적용을 제한하고 주택가격 담보인정비율을 하향 조정했다. HUG는 2024년에는 보증 가입 시 인정 감정 평가제를 도입해 자체 선정한 5개 감정평가기관이 예비감정과 본감정을 맡도록 했다. 보증금을 과다하게 책정하는 것을 막고, 감정평가 신뢰성을 높이겠다는 취지에서다.

주건협은 이 제도로 인해 주택 감정평가액이 과소 산정되면서 민간건설 임대사업자 역시 보증을 받기 어려워졌다고 지적했다.

주건협은 “HUG가 감정평가를 직접 의뢰하는 방식은 2024년 10월 이후부터 모기지보증·공공지원민간임대 등에 먼저 적용되면서 종전 대비 20∼30% 수준의 과소 산정 사례가 빈번히 발생하고 있다”며 “작년 6월 이후 임대보증금보증 가입에서도 동일한 문제가 본격화됐다”고 했다.

이어 협회는 “법령에서는 KB 시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 등 ‘시세’를 인정하고 있음에도 불구하고, 실제 감정평가는 담보 취득용 평가(시세 대비 약 80%)로 제한돼 저평가 논란을 자초하고 있다”고 덧붙였다.

주건협은 민간건설임대주택은 최초 임대 시점에 10년 이상 장기임대를 전제로 자금 계획을 수립하는 사업 구조를 가지고 있는 상황에서 감정평가금액이 급격히 하락할 경우 임대사업자가 감당할 수 없는 수준의 대규모 임대보증금 반환 부담이 발생한다고 토로했다.

주건협은 “정상적인 임대사업이 어려워 임대사업자의 흑자부도·파산, 임차인의 보증금 분쟁 및 주거 불안, HUG 대위변제 증가에 따른 재정 부담 확대 등 연쇄적인 부실 가능성이 커지고 있다”며 ”실제 이러한 우려가 일부 중견 건설사의 법정관리 신청으로 현실화되고 있다“고 했다.

주건협은 임대보증금보증용 HUG 인정 감정평가 목적을 담보취득용에서 일반거래용(시세 반영)으로 올해 6월 말까지 적용하고 있는데, 이를 기간 제한 없이 일반거래 목적으로 변경해 달라고 요청했다. 근본적으로는 민간임대주택법 시행령을 개정해서 HUG 직접 의뢰 방식을 감정평가사협회를 통한 제3자 추천·의뢰 방식으로 개선할 것을 건의했다.

협회는 “전세사기 방지라는 정책 취지에는 공감하고 동참하지만, 건실한 건설임대시장까지 과도한 기준을 적용하는 것은 부작용이 더 크다”며 “임대시장 안정과 주택 공급 기반 유지를 위해 제도 취지에 부합하는 합리적 개선이 시급하다”고 했다.

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