“이러다 다 죽어”…전세대출 규제 강화에 서울 아파트 준월세 확산 ‘경고등’

서울의 한 부동산 공인중개사무소 외벽에 전월세 안내판이 붙어있다. [김호영 기자]

임대차 시장에서 서울 아파트 준월세 비중이 지속해서 확대되고 있는 것으로 나타났다. 준월세는 준전세 대비 월세 부담이 상대적으로 커 서민들의 주거 부담이 확대될 것이라는 우려가 나온다.

보증금, 월세 12∼240배 수준…세입자 부담↑

21일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 서울 아파트 임대차 계약 중 준월세 비중은 2022년 51%에서 2023년 54%, 2024년 54%, 지난해에는 55%로 지속해서 확대된 것으로 집계됐다.

통상 준월세는 보증금이 월세의 12∼240배에 해당하는 임대차 계약 형태를 의미한다.

이와 반대로 전세보증금이 월세의 240배를 초과해 상대적으로 전세 성격이 강한 준전세는 2023년 42%에서 2024년 41%, 2025년 40%로 감소세를 보이고 있다.

신규 입주물량 감소로 순수 전세 선택지가 줄어들며 이 같은 추세가 이어지고 있다는 평가다.

실제 서울 아파트의 가구당 평균 전세가격은 2023년 6억1315만원, 2024년 6억5855만원, 2025년 6억6937만원으로 상승했다.

서울 아파트 준월세 보증금·월세 규모. [부동산R114]

이에 따라 세입자는 보증금과 월세 부담이 함께 커지는 처지에 놓인 셈이다.

지난 2022년 서울 아파트 준월세 평균 보증금은 9943만원, 월세는 128만원이었으나 작년에는 보증금이 1억1307만원으로 1억원을 넘어 초기 자금 부담이 증가했고, 월세 역시 149만원까지 올랐다.

전세대출 규제 강화에 준월세 선호도도 ‘상승’

여기에 전세대출에 대한 금융 규제 강화로 세입자 자금 조달 여건이 악화했고, 일정 수준 보증금을 유지한 채 월세를 병행하는 계약을 선택하는 흐름이 나타나고 있다는 분석이다.

앞서 정부는 10·15대책을 통해 1주택자의 전세자금대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하고, 규제지역내 3억원 초과 아파트를 취득한 사람은 전세대출이 금지되는 등 전세대출 규제를 강화한 바 있다.

임대인들도 시중 예금금리(2∼3%대)를 크게 웃도는 4.7% 수준(2025년 10월 기준)의 전월세전환율과 향후 보유세 부담 확대 가능성 등을 고려해 순수 전세나 순수 월세보다 준월세를 선호하는 것으로 보인다.

부동산R114는 “수요자의 자금 부담과 임대인의 수익 추구가 맞물리며 준월세는 서울 전월세 시장의 핵심 계약 유형으로 자리 잡는 모습”이라며 “향후 서울 아파트 입주물량 감소가 예고된 만큼 준월세 확대 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다”고 짚었다.