2+2 갱신권 쓴 세입자, 중간에 나가도 석달내 보증금 줘야

전월세 연장 이야기 / 계약갱신요구권
새 임차인 못구해 분쟁 잦아
집주인이 부동산비도 내야

양정아 한국공인중개사협회 이사

주택 임대차 계약 만기 시점의 재계약을 둘러싼 동상이몽으로 인해 분쟁이 급증하고 있다. 현행 주택임대차보호법상 연장 계약은 다소 사소한 차이로 인해 세 갈래의 길로 나뉘기 때문이다. 계약의 형태와 종류에 따라 각기 다른 권리와 의무가 숨어 있다.

분쟁 방지를 위해서는 임대인과 임차인 모두 연장 계약의 종류에 대해 정확히 알고 준비해야 한다. 그 첫 번째가 바로 계약갱신요구권 계약이다.

계약갱신요구권은 임차인에게 부여된 가장 강력한 권리다. 2020년 7월 말 시행된 '임대차 3법' 중 하나로, 임차인은 동일 주택에서 1회에 한해 이 권리를 행사할 수 있다.

계약 기간인 2년을 채워 살았다면 임대인이 실거주 등 법에서 정한 정당한 사유를 들지 않는 한 임차인은 임대료를 5% 이내로만 인상한 조건으로 2년을 더 거주할 수 있다. 이 때문에 흔히 '2+2 계약'이라고 불린다. 이 계약의 핵심은 두 가지다.

첫째, 아무리 시세가 올랐어도 5% 이내로만 인상 가능하다. 계약갱신요구권의 가장 큰 특징은 임대료 인상 폭이 5% 이내로 제한된다는 점이다.

보증금과 월세를 각각 5% 이내에서 인상할 수 있으며, 이마저도 임차인이 동의하지 않으면 기존 조건 그대로 동결된다. 반면 임대인이 5%를 초과해 인상하면 임차인은 초과분에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있다.

"임차인의 계약갱신요구권 행사로 체결된 임대차 계약에서 증액 한도를 초과한 부분은 무효이며, 그 초과분은 부당이득으로 반환 청구할 수 있다."(서울고등법원 판결 취지)

둘째, 계약 기간 중이라도 임차인은 언제든지 해지 통보가 가능하다. 이 부분에서 가장 많은 분쟁이 발생한다. 임대인은 재계약서를 썼으니 임차인이 당연히 2년 기간을 채워 살거나 혹은 중도 퇴거하더라도 새로운 임차인을 맞춰놓고 나갈 거라고 생각하지만, 이 계약은 그렇지 않다. 임차인이 해지 통보를 하면 그로부터 3개월 후가 계약 만료일이 된다. 즉, 새로운 계약 여부와 관계없이 임대인은 보증금을 반환해줘야 한다. 물론 이때는 중개보수도 임대인 부담이다.

이로 인해 임차인의 권리를 과도하게 편중시킨 불평등한 법 조항이라는 불만도 제기되고 있으나 다행히 이 강력한 권리는 단 1회만 행사할 수 있다. 항간에는 최초 2년 계약 후 5% 이내로 인상한 계약갱신요구권 계약을 한 다음에 시세대로 인상한 재계약을 했다면, 이 재계약을 새로운 계약으로 보아 2년 후에 한 번 더 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 주장하는 이도 있다. 그러나 동일 주택, 동일 임대인, 임차인 간에는 단 1회만 행사가 가능하다.

계약갱신요구권 계약에서 가장 주목해야 할 것은 재계약을 하든 구두 합의를 하든, '계약갱신요구권 행사에 따른 재계약'이라는 흔적을 특약이나 문자로 반드시 남겨야 한다는 부분이다.

마지막으로 계약 만기 2개월에서 6개월 사이에는 반드시 계약갱신에 대한 합의를 해야 한다. 임대인이 '임차인이 아무 말 없는 것을 보니 계약갱신요구권을 써서 2년 더 살려고 하나 보다' 하고 지나치면 그 순간 이 계약은 묵시적 갱신 계약으로 넘어갈 수 있다. 그리고 묵시적 갱신 계약은 전혀 다른 파도를 몰고 온다.

[양정아 한국공인중개사협회 이사]