“토허구역 아파트도 실거주 의무 없어”…불 붙은 서울 경매시장

낙찰가율 3년6개월 만에 최고
10·15 대책후 석 달 연속 100%대

서울 중앙지법 경매법정 [매경DB]

10·15 부동산 대책 이후 서울 아파트 경매시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 경매로 취득한 아파트는 실거주 의무가 적용되지 않아 실수요자는 물론 투자수요까지 가세한 영향으로 풀이된다.

14일 지지옥션의 ‘2025년 12월 경매동향보고서’에 따르면 서울 아파트 낙찰가율은 전월(101.4%) 대비 1.5%포인트 상승한 102.9%로 2022년 6월(110.0%) 이후 3년6개월 만에 최고치를 기록했다.

양천구(122.0%)와 성동구(120.5%), 강동구(117.3%)가 낙찰가율 상승을 주도했다. 그동안 약세를 보였던 도봉구(92.7%)와 노원구(90.8%)도 각각 16.7%p, 6.2% 포인트 오르며 반등세를 보였다.

서울 아파트 경매 낙찰가율은 작년 1월(93.3%) 90%대에 머무르다가 실거주 의무를 강화해 갭투자(전세 끼고 주택 매입)를 막은 10·15 대책 이후 10월 102.3%, 11월 101.4%, 12월 102.9%로 석 달 연속 100%를 웃도는 낙찰가율을 보였다.

서울 아파트 경매지표 [지지옥션]

지난해 낙찰가율 1위 단지는 서울 성동구 금호동3가 두산아파트 전용 60㎡로, 감정가 8억3500만원의 160.2%인 13억3750만원에 지난해 11월24일 새 주인을 맞았다. 응찰자수는 40명에 달했다.

10·15 대책 이후 관망세를 보이고 있는 매매시장과는 달리 경매시장이 활기를 띠는 이유는 토지거래허가구역에서 경매로 낙찰 받은 아파트는 실거주 의무가 없기 때문이다. 주택담보대출 격인 경락잔금대출을 받지 않으면 6개월 내 실거주 의무도 피할 수 있다.

업계 전문가들은 올해 부동산 경매시장도 약진을 전망한다. 빌라(연립·다세대) 경매 역시 아파트를 겨냥한 규제로 풍선효과를 볼 것으로 내다봤다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “지난해 토허구역으로 지정된 곳이 현금 여력이 있는 수요자가 몰려 강세를 보인 것처럼 올해도 경매는 현금 자산가에게 좋은 투자처로 인식될 가능성이 높다”고 진단했다. 이어 “아파트값 고공 행진과 전셋값 상승이 맞물리며 젊은 수요층이 다시 빌라시장에 진입할 수 있고, 특히 역세권 신축 위주로 실수요자가 이동할 가능성이 높다”고 짚었다.