부동산플래닛 “빅딜 부재에 11월 서울시 오피스 거래규모 급감”

AI 기반 상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 2025년 11월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서를 13일 공개했다.

지난 11월 서울시 오피스 매매시장의 전체 거래금액 규모는 직전월 대비 대폭 축소된 것으로 파악됐다. 오피스빌딩 거래금액은 10월 9594억원에서 11월 2627억원으로 72.6% 감소했으며 사무실 거래금액은 5070억원에서 270억원으로 94.7% 하락했다.

▶11월 서울시 오피스빌딩 거래 11건, 전월 대비 37.5% 증가… 거래금액은 72.6%↓= 2025년 11월 서울시에서 발생한 오피스빌딩 매매거래는 총 11건으로 전월(8건) 대비 37.5% 증가했다. 다만 상대적으로 낮은 금액대의 거래가 이뤄지면서 전체 거래금액은 전월(9594억원)보다 72.6% 줄어든 2627억원을 기록했다. 전년 동월(12건, 1조8694억원)과 비교하면 거래량은 8.3%, 거래금액은 85.9% 하락한 수준이다.

11월 기준 최고가에 거래된 오피스빌딩은 중구 무교동 소재 ‘프리미어플레이스(1670억원)’로 확인됐으며 강남구 대치동 ‘양유빌딩(329억원)’, 강남구 논현동 ‘B&M빌딩(198억원)’ 등이 뒤를 이었다.

권역별 거래량을 살펴보면 GBD(강남구·서초구)는 10월 2건에서 11월 4건으로 100.0% 증가했고 그 외 지역(ETC)은 3건에서 5건으로 66.7% 늘었다. CBD(종로구·중구)의 거래량은 1건으로 직전월과 동일했으며 YBD(영등포구·마포구)는 전월(2건) 대비 50.0% 줄어든 1건을 기록했다.

거래금액은 모든 권역에서 전월 대비 하락한 가운데 CBD가 7193억원에서 1670억원으로 76.8% 감소해 가장 큰 낙폭을 보였다. GBD는 1863억원에서 62.7% 줄어든 695억원, YBD는 315억원에서 61.6% 하락한 121억원, 그 외 지역(ETC)은 223억원에서 36.7% 감소한 141억원으로 집계됐다.

▶서울시 사무실 거래량 전월比 42.2% 감소, 거래금액은 94.7% 급락.. GBD는 거래량·금액 동반 상승 = 11월 서울시 사무실 시장은 전월 대비 거래량과 거래금액이 동반 하락하며 부진한 흐름을 보였다. 거래량은 128건에서 74건으로 42.2% 줄었고 거래금액은 5070억원에서 94.7% 하락한 270억원에 그쳤다. 전년 동월(236건, 1370억원)과 비교해도 각각 68.6%, 80.3% 감소한 수치다.

권역별 분석 결과 전월 대비 거래량과 거래금액이 모두 증가한 지역은 GBD가 유일했다. 거래량은 21건으로 전월(11건)보다 90.9% 늘었으며 거래금액은 34억원에서 104억원으로 202.2% 상승한 것으로 나타났다. 반면 CBD 거래량은 38건에서 7건으로 81.6%, 거래금액은 4795억원에서 35억원으로 99.3% 감소한 것으로 파악됐다. 그 외 지역(ETC)의 거래량과 거래금액은 각각 35건, 84억원으로 전월(62건, 196억원) 대비 각각 43.5%, 57.3% 하락했다. YBD의 경우 거래량은 17건에서 11건으로 35.3% 줄었으나 거래금액은 45억원에서 47억원으로 3.1% 증가한 것으로 확인됐다.

▶오피스빌딩 거래 11건 중 8건은 ‘법인 매수’.. 사무실은 ‘개인 매수’가 전체 거래의 56.8% 차지 = 11월에 거래된 서울시 오피스빌딩 11건 중 8건(72.7%)은 법인이 매수한 것으로 나타났다. 매도자와 매수자 순으로 살펴보면 개인과 법인 간 거래가 7건(63.6%), 법인 간 거래가 1건(9.1%)으로 집계됐으며 나머지 3건(27.3%)은 개인 간 거래였다. 거래금액 기준으로는 법인 간 거래가 1670억원으로 전체의 63.6%를 차지했고 이어서 개인과 법인 간 거래 833억원(31.7%), 개인 간 거래 124억원(4.7%) 순이었다.

사무실 시장에서는 개인의 매수세가 법인을 앞질렀다. 전체 74건 중 개인이 매수한 거래는 42건(56.8%)으로 조사됐으며 이 중 35건(47.3%)은 개인 간 거래, 6건(8.1%)은 법인과 개인 간 거래, 1건(1.4%)은 기타 유형과 개인 간 거래였다. 법인이 매수한 32건(43.2%)의 거래 중 개인이 매도한 거래는 30건(40.5%), 법인 간 거래는 2건(2.7%)으로 확인됐다. 거래금액 비중을 보면 개인 간 거래가 118억원으로 전체의 43.8%를 차지했고 개인과 법인 간 거래 105억원(39.1%), 법인과 개인 간 거래 31억원(11.5%), 법인 간 거래 12억원(4.4%), 기타 유형과 개인 간 거래 3억원(1.3%) 순으로 나타났다.

▶서울시 오피스빌딩 공실률 3.60%, 10월比 0.09%p 상승.. 모든 권역 전용면적당비용(NOC) 증가 = 부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 전화 및 방문조사, 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면 11월 서울시 오피스빌딩 공실률은 3.60%로 전월(3.51%) 대비 0.09%p 상승했다.

권역별로는 GBD를 제외한 전 지역 공실률이 직전월 대비 증가세를 보였다. GBD는 3.33%에서 3.28%로 0.05%p 하락한 데 반해 YBD는 3.11%에서 3.24%로 0.13%p, CBD는 3.83%에서 4.00%로 0.17%p 상승했다.

11월 기준 서울시 오피스빌딩의 전용면적당비용(NOC)은 10월(20만2185원)보다 360원 증가한 20만2545원을 기록했다. 권역별로 보면 GBD는 422원 증가한 21만4137원, CBD는 369원 오른 19만7802원, YBD는 207원 상승한 19만688원으로 조사됐다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “11월 서울시 오피스빌딩 매매시장은 전월 대비 거래량이 증가했으나 비교적 금액대가 낮은 중소형 자산 중심의 거래가 이어지며 전체 거래금액은 큰 폭으로 감소했다”며, “시장 전반의 불확실성이 지속되는 상황에서도 강남권역은 거래량 증가와 공실률 하락이 동시에 나타나며 상대적으로 견조한 흐름을 보였다”고 전했다. 이어 “다만 임대료 상승 기조에 따른 비용 부담이 향후 서울 권역별 오피스 시장에 어떤 변수로 작용할지는 지켜볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료(2026년 1월 1일 기준) 및 자체 조사 데이터를 기반으로 분석한 2025년 11월 서울시 오피스 매매 및 임대 거래 동향 마켓 리포트는 부동산플래닛 모바일 앱 및 공식 홈페이지 내 인사이드-마켓 리포트 코너를 통해 확인할 수 있다.

손봉석 기자 paulsohn@kyunghyang.com